Tilvalg i nybyggeri: den værdi der forsvinder først

Et tilvalg er det du betalte oveni standarden

Et tilvalg er det ekstra, du valgte og betalte for, mens boligen blev bygget. Den dyrere bordplade. Parketgulvet i stedet for laminat. Fliserne på badeværelset og de indbyggede hvidevarer. Standarden fulgte med boligen. Tilvalget gjorde ikke.

ABF udgiver to skabeloner til standardvedtægter, en for etagebyggeri og en for tæt-lav bebyggelse. Kun den sidste har en bestemmelse skrevet præcis til den situation. Den står som andet punktum i reglen om forbedringer, hvor første punktum siger, at værdien af forbedringer, jf. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for alder og slitage.

Andet punktum lyder ordret: "Såfremt andelshaveren under byggeriets opførelse og inden overtagelsesdagen efter aftale har betalt særskilt forhøjet vederlag for installationer, såsom køkken, skabe og fliser, opgøres og afskrives det særskilt betalte vederlag som ovenfor anført" (ABF's standardvedtægter, skabelonen for tæt-lav bebyggelse, § 14, stk. 1, litra B).

"Som ovenfor anført" peger tilbage på første punktum. Tilvalget står altså ikke for sig: bestemmelsen kobler det udtrykkeligt til forbedringsreglen i § 10 og afskriver det efter samme princip. Det du ikke får, er papirsporet, for boligen var ikke overtaget endnu, da du valgte tilvalget, og derfor findes der ingen anmeldelse til bestyrelsen.

Skabelonen for etagebyggeri har ikke det andet punktum. Bor du i et etagebyggeri, er hjemlen derfor lovens hovedregel alene. Det samme gælder, hvis foreningen slet ikke har vedtaget bestemmelsen, for standardvedtægterne er vejledende og gælder først, når foreningen har vedtaget dem på en generalforsamling (ABF, hentet august 2026).

Hovedreglen rækker: værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13).

Hvem der betalte, afgør om tilvalget er dit eller foreningens

Det afgørende er ikke, hvor i boligen tilvalget sidder. Det er, hvem der betalte for det. Ved afgrænsningen mellem forbedringer på ejendommen og forbedringer i lejligheden er det væsentligt, hvem der har betalt for forbedringen og dermed ejer den (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025).

Betalte foreningen for arbejdet som en del af entreprisen, er det foreningens forbedring. Så ligger værdien i ejendommen og dermed i foreningens formue, hvor den er fælles for alle andelshavere. Du kan ikke også tage den som din egen.

Betalte du selv for tilvalget særskilt, er det din individuelle forbedring. Den opgøres for sig efter andelsboliglovens § 5, stk. 13, og den følger boligen, ikke dig.

En detalje ved nyopførte foreninger er værd at kende. Reglen om, at ejendommen skal ansættes til anskaffelsesprisen de første 2 år efter stiftelsen, gælder ved erhvervelse af en udlejningsejendom, og dermed ikke når foreningens ejendom er nybyggeri (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, punkt 4, 2025). Værdien af ejendommen kan altså flytte sig fra begyndelsen. Dine tilvalg opgøres uændret for sig.

Tilvalget afskrives fra overtagelsen som enhver anden forbedring

Der findes ingen særlig afskrivning for tilvalg. Det særskilt betalte vederlag opgøres og afskrives "som ovenfor anført", altså som en almindelig forbedring til anskaffelsesprisen med fradrag for alder og slitage (ABF's standardvedtægter, skabelonen for tæt-lav bebyggelse, § 14, stk. 1, litra B).

Har foreningen ikke selv vedtaget en afskrivningsmetode, gælder ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve. Erhvervsstyrelsen ophøjede begge til branchenorm den 1. maj 2019 (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025). Katalogets udgave fra november 2025 fordeler forbedringerne på 13 grupper, fra vægge og gulve til køkken- og badinventar og VVS-installationer.

De typiske tilvalg falder i forskellige kategorier med hver sin levetid. Skabe og bordplade afskrives over 20 år, hårde gulve i parket eller massivt træ over 30 år, vægfliser i vådrum med vådrumsmembran over 30 år, og sanitet, bruser og glasbrusevinge over 10 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Hvidevarer står for sig, også i systematikken. Kataloget sætter ikke hårde hvidevarer i forbedrings-kolonnen, men som tilpasset løsøre eller løsøre, afhængigt af om de er indbyggede eller fritstående. De indbyggede afskrives over 10 år, de fritstående er løsøre og værdiansættes til markedsprisen (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note F).

I vedtægterne hører de derfor under bestemmelsen om inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret i andelsboligen, hvor værdien fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1, litra D i skabelonen for tæt-lav bebyggelse, litra C i skabelonen for etagebyggeri).

Kurverne falder langsomt i starten og hurtigere til sidst, og de ender på 10 % af det du gav. De 10 % er restværdien, altså det der bliver stående, så længe forbedringen er en del af boligen (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Sådan ser regnestykket ud i kroner

Et eksempel. Du overtog en nyopført andelsbolig i 2020 og valgte tilvalg for 165.000 kr.: køkkenskabe og bordplade for 80.000 kr., parketgulv for 40.000 kr. og indbyggede hvidevarer for 45.000 kr. Du sælger i 2026, hvor tilvalgene er 6 år gamle.

Køkkenet følger den 20-årige kurve. Efter 6 år er der 76 % af prisen tilbage, altså cirka 61.000 kr. (ABF's 20-årige afskrivningskurve 2022, aflæst af Andelo).

Parketgulvet følger den 30-årige kurve. Efter 6 år er der 81 % tilbage, altså cirka 32.000 kr. (ABF's 30-årige afskrivningskurve 2022, aflæst af Andelo).

De indbyggede hvidevarer følger den 10-årige kurve. Efter 6 år er der 53 % tilbage, altså cirka 24.000 kr. (ABF's 10-årige afskrivningskurve 2022, aflæst af Andelo). De opgøres for sig, fordi kataloget behandler dem som tilpasset løsøre og ikke som forbedring.

Regnestykket ender altså på cirka 93.000 kr. i forbedringer plus cirka 24.000 kr. for hvidevarerne, i alt cirka 117.000 kr. af de 165.000 kr. Til sammenligning viser ABF's eget regneeksempel en carport på den 20-årige kurve med 63 % tilbage efter 10 år (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Kurverne er vejledende. Bestyrelsen, der godkender prisen, kan lægge sig lidt over eller under, og værdien bør ende på et rundt tal (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Slitage tæller oveni. Er en post nedslidt ud over sin alder, skal der nedskrives for slitagen. Et køkken kan være så nedslidt, at det stort set ikke er noget værd, selvom det kun er tre år gammelt (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025).

Tilvalgslisten er ofte det eneste bevis der nogensinde findes

En forbedring lavet fem år inde i ejerskabet efterlader spor flere steder. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger, inden de sættes i gang, og bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen (ABF's standardvedtægter § 10, stk. 1 og 3). Der er en håndværkerregning i dit navn, ofte en byggetilladelse, og der findes et før-billede.

Et tilvalg efterlader næsten ingen af delene. Boligen var ikke overtaget, da du valgte det, så der er ingen anmeldelse til bestyrelsen. Skabe og bordplade, hårde gulve i parket eller massivt træ, vægfliser i vådrum og sanitet er heller ikke markeret som anmeldt til bygningsmyndigheden i ABF's forbedringskatalog (november 2025). Og der findes intet før-billede, for der var ingen bolig før.

Vådrumsgulve er undtagelsen. Hårde vådrumsgulve med og uden membran er markeret som anmeldt til bygningsmyndigheden (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Er badeværelsesgulvet et tilvalg, findes der altså et spor uden for boligen. For de øvrige poster gør der ikke.

Så er der det fysiske. I en ny bolig ser et tilvalg præcis ud som standarden. Et parketgulv i en 6 år gammel bolig fortæller ikke af sig selv, om foreningen betalte det, eller om du gjorde. I en ældre bolig er et nyt køkken synligt nyt. I en ny bolig er alt lige nyt.

Tilbage står ét dokument: tilvalgsaftalen fra byggeriet med priser pr. post, og det betalingsbilag der hører til. Det er hele bevisgrundlaget. Bliver det ikke lagt til side ved indflytning, er der ikke noget andet at falde tilbage på.

Skalaen gør problemet konkret. 8.400+ andelsboligforeninger er registreret i CVR, og deres ejendomme rummer over 205.000 boligenheder (Andelo-registret, 2026). For hver nyopført bolig blandt dem begynder historikken på dag ét, og den kan kun komme ét sted fra.

Ved første salg laver du selv opgørelsen

Opgørelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre laves af den fraflyttende andelshaver, og prisen skal godkendes af bestyrelsen (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 4 og stk. 1). Bevisbyrden ligger altså hos dig, ikke hos foreningen.

Bestyrelsen gennemgår boligen og konstaterer, at arbejderne er der og virker, i vejledningens ord til stede og skønsmæssigt funktionsduelige (ABF's afskrivningskurve, 2022). Den kan se, at der ligger parket. Den kan ikke se, hvem der betalte for det.

Mangler tilvalgslisten, er posten ikke tabt på forhånd, men den bliver et skøn. Der er ikke krav om, at du kan fremvise en faktura, og kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, note L, 2025).

Et skøn lander sjældent højt, når anskaffelsesprisen ikke kan bevises. I en ny bolig kan skønnet oven i købet ikke skelne dit tilvalg fra foreningens standard.

Prisen skal desuden kunne holde bagefter. Betales der fuld pris for en forbedring uden fradrag for eventuel værdiforringelse, kan det kvalificeres som overpris (Vejledning til køber om prisfastsættelse af andelsboliger, marts 2025), og køberen kan kræve en betalt overpris tilbage (andelsboligloven § 16, stk. 3).

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder tillægget for dine tilvalg.

Opstår der uenighed om prisen for forbedringer, inventar og løsøre, fastsættes den af en voldgiftsperson udpeget af ABF, og afgørelsen er endelig og bindende (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 5).

Det du lægger til side ved indflytning

Fem ting afgør, om tilvalgene stadig tæller om ti år:

• tilvalgsaftalen med pris pr. post, ikke kun en samlet sum
• fakturaen og betalingsbilaget fra bygherren eller entreprenøren
• materiale- og køkkentegningen, så det kan ses hvad der blev leveret
• billeder af boligen ved overtagelsen
• overtagelsesdagen, som afskrivningen regnes fra

Er listen kun en samlet sum, så bed om en specifikation, mens sagen stadig er åben. Et samlet beløb kan ikke fordeles bagefter, fordi posterne afskrives over 10, 20 og 30 år hver for sig (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Tjek også vedtægterne. Har foreningen ikke vedtaget bestemmelsen om særskilt betalt vederlag, gælder lovens hovedregel stadig, men bestemmelsen gør forholdet udtrykkeligt (ABF's standardvedtægter, skabelonen for tæt-lav bebyggelse, § 14, stk. 1, litra B).

Saml det ét sted, og hold det ved lige. Det er tanken bag andelens servicebog: en samlet, løbende dokumentation af boligens forbedringer, på samme måde som bilens servicebog samler bilens historik. En nyopført bolig er den reneste udgave af opgaven, fordi historikken begynder på dag ét, og intet er gået tabt endnu.

Andelo tilbyder det gratis for andelshavere. I Min Bolig registrerer du forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, og systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF's kurver. Så ligger tilvalgslisten fremme den dag, den skal bruges.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.