Hvad er et badeværelse fra 2001 værd i 2026?

Et badeværelse afskrives i dele, ikke som én post

Der findes ingen årskurve, altså det antal år ABF fordeler værdifaldet over, for "badeværelse" i ABF's forbedringskatalog (november 2025). Kataloget deler rummet op i de arbejder, det består af, og hver del har sin egen kurve. Det er det første, der skal på plads, før der kan regnes.

Sådan står de typiske dele i kataloget (ABF's forbedringskatalog, november 2025):

Del af badeværelset	Årskurve
Vægfliser i vådrum med vådrumsmembran	30 år
Hårde vådrumsgulve med støbt undergulv og vådrumsmembran	30 år
Toilet, håndvask, blandingsbatterier	20 år
Badekar	20 år
Vandinstallation	20 år
Brusekabine	10 år
Sanitet, bruser, sæbeholder mv.	10 år
Elventilator	10 år
Vådrumsgulve med vinyl	10 år

Forskellen er stor. Fliserne på væggen bærer værdi i tre gange så mange år som brusekabinen, der står op ad dem. En faktura, der kun siger "badeværelse, 60.000 kr.", er derfor svær at regne på. Den skal deles op, enten ud fra fakturaens egne linjer eller ved et skøn.

Kataloget stiller også betingelser. Arbejder forudsættes lovligt udført og håndværksmæssigt korrekt (samme katalog). Hårde vådrumsgulve uden membran står til 30 år, men kun hvis de er lovligt udført med oprindelig byggetilladelse. Nye vådrumsgulve uden byggetilladelse og uden membran står til 0 år, altså ingen værdi (samme katalog).

Foreningen kan have egne regler. Er der fastsat regler om prisen for forbedringer i vedtægterne, gælder de. Er der ingen, skal prisen fastsættes efter ABF's afskrivningskurver (Social- og Boligministeriets vejledning til købere, marts 2025). ABF er altså udgangspunktet, ikke altid facit.

Regnet igennem: 60.000 kr. i 2001 er omkring 12.000 kr. i 2026

Her er et regneeksempel med runde tal. Et badeværelse blev udført i marts 2001 for 60.000 kr. og fordelt på seks poster: vægfliser med membran 20.000 kr., vådrumsgulv med membran 12.000 kr., toilet, håndvask og batterier 10.000 kr., vandinstallation 6.000 kr., brusekabine 8.000 kr. og elventilator 4.000 kr.

I oktober 2026 er arbejdet 25 hele år gammelt. Brusekabinen og ventilatoren har ramt bunden af den 10-årige kurve for længe siden, og toilet og vandinstallation har ramt bunden af den 20-årige. De står alle til 10 procent (ABF's afskrivningskurve, 2022). Fliser og gulv på den 30-årige kurve står til omkring 28 procent i år 25 (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo).

Post	Pris 2001	Kurve	Værdi 2026
Vægfliser med membran	20.000 kr.	30 år	5.700 kr.
Vådrumsgulv med membran	12.000 kr.	30 år	3.420 kr.
Toilet, håndvask, batterier	10.000 kr.	20 år	1.000 kr.
Vandinstallation	6.000 kr.	20 år	600 kr.
Brusekabine	8.000 kr.	10 år	800 kr.
Elventilator	4.000 kr.	10 år	400 kr.
I alt	60.000 kr.		11.920 kr.

ABF skriver selv, at kurverne er vejledende, og at vurderingen af de enkelte forbedringsdele bør ende på et rundt tal (ABF's afskrivningskurve, 2022). Omkring 12.000 kr. er derfor et rimeligt bud.

Opdelingen betyder noget. Regnede man hele badeværelset på den 30-årige kurve, ville det stå til omkring 17.100 kr. Regnede man det hele på den 10-årige, ville det stå til 6.000 kr. (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo). Forskellen på omkring 11.100 kr. kommer alene af, hvilken kurve der bruges.

Uret starter i 2001 og nulstilles ikke, når andelen skifter ejer

Alderen er den alder, forbedringen har i dag, regnet fra det år arbejdet blev udført (ABF's afskrivningskurve, 2022). ABF beskriver det samme sådan: først fastsættes værdien til forbedringsudgiften på det tidspunkt, hvor forbedringen blev gennemført, og herefter fratrækkes værdiforringelse på grund af alder eller slitage (ABF: Forandringer og forbedringer i boligen).

Følg badeværelset fra eksemplet gennem tre ejere. Sælges andelen i juni 2007, er badeværelset 6 år gammelt og står til omkring 50.200 kr. Sælges den igen i juni 2015, er det 14 år gammelt og står til omkring 30.000 kr. I 2026 står det til omkring 11.900 kr. (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo). Hver ejer overtager kurven, hvor den forrige slap.

En fejl er at nulstille uret ved eget køb. Køberen fra 2015 betalte omkring 13.800 kr. for fliserne alene. Regner køberen dem som nye fra 2015, står de efter 11 år på den 30-årige kurve til omkring 11.100 kr. i 2026 (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo). Den rigtige værdi er omkring 5.700 kr.

ABF lukker også for at bygge videre på en tidligere fejl. Er der tidligere foretaget mangelfuld eller forkert afskrivning på en forbedring, kan der ikke afskrives videre på en forkert værdi (ABF's afskrivningskurve, 2022). Har en tidligere ejer betalt for meget, er det ikke et argument for at få det samme igen.

Hver ny køber overtager både værdien og papirerne

Regnestykket kræver to oplysninger: hvad hver del kostede, og hvornår den blev udført. Andelsboligloven § 5, stk. 13 siger det sådan: "Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage." Uden anskaffelsesprisen, altså det delen kostede, er der intet at trække fra.

Fakturaen er ikke et krav. Kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L). Kender man prisen ved sidste overtagelse og alderen dengang, kan den oprindelige pris regnes baglæns: overtagelsesprisen divideret med procentsatsen ved overtagelsen og ganget med 100 (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Til et badeværelse hører også autoriseret arbejde. Mangler regningen for brusekabine og vandinstallation, skal arbejdet være godkendt af autoriseret installatør (ABF's forbedringskatalog, november 2025, katalogets bemærkning til brusekabine og vandinstallation). Lovligheden kan dokumenteres med fx en VVS-attest (samme katalog, note L). Efter 25 år kan det være svært at finde frem til den håndværker, der udførte arbejdet.

Det er derfor, papirerne skal følge boligen og ikke ejeren. En faktura fra 2001, den anmeldelse der blev givet til bestyrelsen og en eventuel byggetilladelse er det, der gør det, der er tilbage af værdien, til et tal frem for et skøn. Samlet ét sted er det andelens servicebog: boligens modstykke til bilens servicebog. Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et skøn.

At give badeværelset med gratis ændrer ikke kurven

Sælger må kræve et tillæg for individuelle forbedringer ud over andelsværdien (Social- og Boligministeriets vejledning til købere, marts 2025). Andelsboligloven § 5, stk. 1 fastsætter, hvad prisen ikke må overstige; der er ingen tilsvarende bund i loven. Medmindre vedtægterne siger andet, forhindrer reglerne derfor ikke en sælger i at give et gammelt badeværelse med uden betaling.

Det ændrer ikke på badeværelsets alder. Det er stadig fra 2001 og følger stadig sine kurver. Hvad det betyder for prisen ved næste salg, når den nuværende ejer selv fik badeværelset gratis, tager hverken loven eller ABF's materiale direkte stilling til. Afklar det med bestyrelsen, før beløbet kommer på opgørelsen.

Gratis betyder heller ikke fri for ansvar. Som køber indtræder du i sælgers rettigheder og forpligtelser og kommer til at hæfte for eventuelle fejl og mangler ved forbedringerne (samme vejledning). Mangelansvar er et andet spørgsmål end prisen. Højesteret gav i 2024 en køber ret til erstatning for et mangelfuldt selvbygget badeværelse, også ud over det beløb der var betalt for det, fordi sælgeren selv havde udført arbejdet forkert og handlet ansvarspådragende (ABF, 16. april 2024).

Værdien skal også stadig findes. Bestyrelsen skal ved en gennemgang konstatere, at forbedringerne er til stede og stadig virker, og en opgørelse af forbedringsværdier gælder som udgangspunkt op til seks måneder (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Andelo kan holde styr på det for dig, gratis for andelshavere. I Min Bolig registrerer du hver forbedring med kvittering, billeder og udførelsesdato, og systemet beregner løbende hvad den er værd efter ABF-kurverne, sådan som Andelo regner dem. Fjernes eller udskiftes en del, registreres det med årsag, så historikken følger boligen.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.