Kan nye vedtægter nulstille en gammel afskrivning?

Loven sætter rammen, og foreningen vælger metoden inden for den

Andelsboligloven sætter et loft over, hvad en andel må koste ved overdragelse. Forbedringer i lejligheden er en af posterne under loftet, og værdien ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13).

Loven nævner ikke et antal år. Den nævner ikke en kurve. Den siger kun, at der skal ske fradrag.

Metoden kommer et andet sted fra. Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, og kataloget finder derfor anvendelse, hvis foreningen ikke selv har valgt afskrivningsmetode (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

ABF siger det samme fra den anden side. Foreningen bestemmer selv, hvilken procedure den følger ved afskrivning (ABF, tilgået 2026). Kataloget er ikke gjort lovpligtigt, men det er det niveau, resten af sektoren måler sig mod (ABF om overpris, tilgået 2026).

Svaret på det generelle spørgsmål er derfor ikke nej. En forening kan godt vedtage en anden afskrivningspraksis end ABF's.

Men følger foreningen ABF's standardvedtægter, står metoden allerede i vedtægterne. Værdiansættelse og fradrag sker efter en konkret vurdering med udgangspunkt i ABF's forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, ABF har fastlagt som vejledende (ABF's standardvedtægter, 4. udgave, § 14, stk. 2). Så kræver et skifte en vedtægtsændring, ikke en almindelig generalforsamlingsbeslutning.

Det svære spørgsmål er derfor ikke, om foreningen må vælge, men hvor langt tilbage valget rækker. Grundreglerne står i ABF-afskrivning af forbedringer.

En afskrivning er et forløb med et nulpunkt, ikke et tal der står stille

Alderen regnes fra det år, arbejdet blev udført. ABF viser det selv med en carport bygget i 2012, som er 10 år gammel den dag i 2022, hvor en ny beboer overtager den (ABF's afskrivningskurve, 2022). Nulpunktet flytter sig ikke, fordi boligen skifter hænder.

Det har en konsekvens, mange overser. Kurverne for 10, 20 og 30 år ender ved 10 procent, og de sidste 10 procent bliver stående som restværdi, altså det beløb der ikke skrives yderligere ned, så længe forbedringen sidder i boligen (samme kilde).

Regn på et konkret tilfælde. Vinduer udskiftet til nye med termoruder står til 30 år i ABF's forbedringskatalog (november 2025). De 30 år er profilen, altså det antal år værdien skrives ned over.

Er vinduerne sat i i 1992 for 90.000 kr., løb profilen ud i 2022, og posten lander omkring 9.000 kr. i 2026 og fremefter.

To forbehold hører med til det tal. ABF skriver selv, at kurverne skal betragtes som vejledende og ikke bør bruges til at udregne en præcis decimalværdi (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Og slitage er et selvstændigt grundlag ved siden af alderen. Er 34 år gamle vinduer utætte eller rådne, kan værdien sættes længere ned, end alderen alene tilsiger (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

En ny 20-årig kurve på det samme arbejde ville give det samme tal. Forskellen mellem to lange kurver forsvinder, når begge er løbet ud.

På et gammelt arbejde er kurvens længde derfor sjældent det, striden reelt handler om. Striden handler om noget andet: om posten overhovedet tæller med. Selve aflæsningen er gennemgået i sådan regnes afskrivningskurven år for år.

Hvad generalforsamlingen kan ændre, og hvad der kræver mere end et flertal

Vedtægterne binder både foreningen og andelshaverne. Er værdiansættelsen først skrevet ind i dem, har generalforsamlingen ikke den samme frie valgfrihed som ellers, og bestemmelsen kan kun ændres med det flertal, der kræves for at ændre vedtægterne (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 1.3).

Det flertal er ikke lille. Efter ABF's standardvedtægter kan en vedtægtsændring kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer (ABF's standardvedtægter, 4. udgave, § 23, stk. 2).

Nås fremmødet ikke, men opnås flertallet, kan der indkaldes til en ny generalforsamling, hvor forslaget kan vedtages endeligt med 2/3 af ja- og nejstemmer (samme bestemmelse).

Om en ny regel også rammer arbejde, der allerede er udført, er et andet spørgsmål end om den kan vedtages.

ABF har taget stilling for én type regel. Vedtager foreningen retningslinjer for, hvilke materialer der kan give forbedringsværdier, gælder de alene for forbedringsarbejder anmeldt og udført efter vedtagelsen (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note R).

Den formulering dækker materialevalg. Den er ikke en generel regel om enhver ændring af afskrivningspraksis.

Loven sætter til gengæld en ydre grænse for, hvad generalforsamlingen kan beslutte. Der må ikke træffes beslutning, som åbenbart er egnet til at skaffe visse andelshavere eller andre en utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller foreningens bekostning, og det samme gælder beslutninger, der påfører en eller flere andelshavere en utilbørlig ulempe (andelsboligloven § 7 i).

Om en ændring, der rykker værdien af et arbejde fra 1992, rammer den grænse, kan ikke afgøres generelt. Det beror på en konkret vurdering.

Det er et juridisk grænseområde. Det bør afklares med foreningens administrator eller en advokat, før nogen lægger sig fast.

Fire ting skal kunne dokumenteres, ellers bliver sagen et slagsmål om hukommelse

Fire oplysninger afgør sagen: hvornår arbejdet blev udført, hvad det kostede, hvilken profil der blev aftalt, og hvad der er afskrevet år for år siden.

De to første findes typisk i anmeldelsen og fakturaen. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest fem uger, inden de iværksættes. Vurderer bestyrelsen, at forandringen strider mod kravet om håndværksmæssigt forsvarligt arbejde, eller at den vil give de øvrige beboere væsentlige gener, kan den gøre indsigelse inden tre uger efter anmeldelsen (ABF's standardvedtægter, 4. udgave, § 10).

Faktura er ikke et krav. Kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L). Kvitteringer gør det lettere at fastsætte anskaffelsesprisen og udgør et bevis i en eventuel overprissag (VEJ nr. 9588, 2025, pkt. 10.3).

Den tredje findes i referatet fra den generalforsamling, hvor aftalen blev truffet, eller i den vedtægt, der var gældende dengang.

Den fjerde er den, der oftest mangler. ABF er klar på, hvorfor den betyder noget: er der tidligere foretaget mangelfuld eller forkert afskrivning på en forbedring, kan der ikke afskrives videre på en forkert værdi (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Andelskronen, det tal foreningens formue omregnes til pr. kvadratmeter, hviler på de samme papirer. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder en afskrivning uden historik. Uden de fire oplysninger står påstand mod påstand, og så er det ikke reglen, der afgør sagen, men hvem der husker bedst.

Hvem afgør det, hvis I ikke bliver enige

Bestyrelsen godkender prisen. Grundlaget er en gennemgang af boligen, hvor bestyrelsen konstaterer, at forbedringsarbejderne er til stede og skønsmæssigt er funktionsduelige (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Foreningen kan lægge opgaven et andet sted. Om værdiansættelsen ligger hos bestyrelsen eller hos en vurderingsmand, bestemmer foreningen selv, og vælger den en vurderingsmand, anbefaler ABF at det skrives ind i vedtægterne (ABF, tilgået 2026). Hvad der sker, når det ikke står der, er beskrevet i når vedtægterne ikke udpeger vurderingsmanden.

Bliver overdrager, erhverver og bestyrelse ikke enige om prisen for forbedringer, fastsættes prisen efter ABF's standardvedtægter af en voldgiftsperson, der udpeges af ABF. Vurderingen er endelig og bindende for alle parter (ABF's standardvedtægter, 4. udgave, § 14, stk. 5).

Voldgiften afgør prisen mellem parterne. Ved siden af den findes der et retsmiddel, men det tilkommer køberen: er overdragelsen sket i strid med prisreglerne, kan erhververen kræve prisen nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt (andelsboligloven § 16, stk. 3). Sælgeren har ikke den mulighed.

Kravet forældes. Den almindelige frist er tre år, regnet fra det tidspunkt, hvor køberen fik eller burde have fået kendskab til kravet (Vejledning til køber, marts 2025). Den ultimative frist er 10 år (VEJ nr. 9588, 2025, pkt. 14.2.2).

Og opgørelsen har kort holdbarhed. Den har som udgangspunkt en gyldighed på op til seks måneder på grund af den slitage, der løbende sker i boligen (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Andelo holder forløbet fast, ikke afgørelsen

Andelo afgør ikke, hvilken afskrivningsprofil der gælder i din forening. Det gør vedtægterne, generalforsamlingen og i sidste ende bestyrelsen eller en voldgiftsperson.

Det Andelo gør, er at holde de fire oplysninger samlet, mens årene går. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres hver forbedring med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og restværdien beregnes løbende efter ABF's kurver, sådan som de er implementeret i Andelo. Kataloget bag er ABF's forbedringskatalog fra november 2025 med 149 kategorier i 13 grupper.

Har foreningen vedtaget sine egne afskrivningsundtagelser i vedtægterne, kan de lægges ind i systemet, så de også gælder, når bestyrelsen skifter.

Papirerne ligger samlet pr. bolig som andelens servicebog, ligesom bilens. Så kan diskussionen på generalforsamlingen handle om reglen fremad i stedet for om, hvad der egentlig skete i 1992.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.