Fælleslån til altaner: hvem betaler hvad?

Et fælleslån er foreningens gæld, ikke boligens

Optager foreningen et lån til altanprojektet, står lånet på foreningens balance. Det gælder, uanset hvor mange boliger der ender med at få en altan.

Foreningens formue opgøres som nettoformue, altså det foreningen ejer, minus det den skylder. Ministeriet nævner selv realkreditlån, lån til vedligeholdelse og lån til modernisering som typiske passiver i en andelsboligforening (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 3.3).

Hvordan gælden måles, afhænger af hvilken værdi ejendommen er sat til. Er ejendommen sat til anskaffelsesprisen, trækkes lånene fra med det beløb, der står tilbage på gældsbrevet (samme vejledning, punkt 4.2). Er den sat efter en valuarvurdering, efter den offentlige ejendomsværdi eller efter den offentlige ejendomsværdi reguleret med nettoprisindekset, trækkes de fra med det, lånet ville koste at indfri i dag (samme vejledning, punkt 5.2, 6.2 og 7.2, og andelsboligloven § 5, stk. 5).

Den regel gælder prioritetsgæld, altså lån med pant i ejendommen. Er altanlånet et banklån uden pant, indgår det stadig i nettoformuen, men opgøres efter de almindelige regnskabsregler (samme vejledning, punkt 3.3).

Virkningen er indbygget, men den er ikke øjeblikkelig. Gælden trækker i formuen fra det regnskab, den står i, og slår igennem på andelsværdien, når generalforsamlingen har godkendt regnskabet og fastsat andelskronen, altså det tal andelenes værdi regnes ud fra. Ved salg fordeles nettoformuen mellem andelshaverne efter boligens fordelingstal (samme vejledning, punkt 3.3).

Lånet lander altså ikke på de boliger, der fik en altan. Det lander på alle andele i det forhold, fordelingstallet angiver. Det er den første af tre pengestrømme, og den eneste, der løber uden en særskilt beslutning om fordelingen.

Ydelsen opkræves over boligafgiften, og fordelingen er en beslutning

Ydelsen betales af foreningen og hentes hjem over boligafgiften. Hvor stor en del hver bolig bærer, står ikke i loven. Det står i vedtægterne.

Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen (ABF's standardvedtægter, § 8, stk. 1, 2025). Det indbyrdes forhold mellem boligerne følger § 8, stk. 2, og ABF's to skabeloner gør det på hver sin måde.

I skabelonen for etagebyggeri fordeles boligafgiften i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue (§ 8, stk. 2, 2025). I skabelonen for tæt-lav bebyggelse er posterne skilt ad: udgifter til renter og afdrag på lån fordeles efter formueandelen sammen med fem andre driftsposter, og først resten fordeles med lige store beløb pr. andelsbolig (§ 8, stk. 2, litra A og B, 2025).

Selve altanprojektet har sit eget flertalskrav. Almindelige beslutninger kræver simpelt flertal, når mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret (§ 23, stk. 1, 2025). Ville forbedringsarbejdet derimod kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, beregnet ud fra ydelsen på et sædvanligt 30-årigt kontantlån, skal mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer være repræsenteret, og mindst 2/3 af ja- og nejstemmerne skal være ja (§ 23, stk. 2, 2025). Et altanprojekt med fælleslån ligger ofte tæt på den grænse.

Skal altanboligerne bære mere end det, vedtægten lægger på dem, kræver det en særskilt beslutning. Regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften kan efter skabelonen kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmerne (§ 23, stk. 2, 2025).

Der findes ingen regel om, at kun altanboligerne skal betale. Der findes heller ingen om, at alle altid skal betale lige meget. Der findes en vedtægt og en generalforsamlingsbeslutning, og de to afgør sagen.

Altanens værdi lander i andelskronen for alle, når foreningen ejer den

Er altanerne udført og ejet af foreningen, kan værdien lægges oven i ejendommens opgjorte værdi, for det er som udgangspunkt alene forbedringer udført og ejet af foreningen, der indgår i opgørelsen (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 8.2). Til de opgjorte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen (andelsboligloven § 5, stk. 4). Ordet er kan, ikke skal.

Ministeriet bruger netop altaner som eksempel. En forening får en valuarvurdering i efteråret 2023, hvor ejendommen ingen altaner har, får sat altaner op i sommeren 2024, betaler for dem og ejer dem, og kan tillægge vurderingen en forbedringsværdi for altanerne (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 8.3.1).

Tillægget har en udløbsdato. Når foreningen har modtaget en ny valuarvurdering, ophører muligheden for at tillægge forbedringsværdi for de forbedringer, der er udført før den nye vurdering (samme vejledning, punkt 8.3.1).

Værdien deles som gælden. Nettoformuen fordeles ved salg efter boligens fordelingstal (samme vejledning, punkt 3.3), og derfor lander altanernes værdi på alle andele, også dem uden altan.

De to poster rammer samtidig. Om andelsværdien går op eller ned, afhænger af, om projektet tilførte ejendommen mere værdi, end det kostede at låne til. Det er den anden pengestrøm, og den kan ikke aflæses på, hvem der har fået en altandør.

Betaler du selv i et fælles projekt, følger altanen dig

Udgangspunktet er, at altaner hører til ejendommen, men den enkelte vedtægt kan ændre den fordeling, og ved afgrænsningen er det væsentligt, hvem der har betalt for forbedringen og dermed ejer den (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 8.1 og 10.1). Selve fordelingsstriden er behandlet i hvem der betaler, når kun nogle boliger får altan.

Betaler du din egen altan i et projekt, som foreningen kører, hører den til på din opgørelse. Loven sætter værdien til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13), og anskaffelsesprisen er det, forbedringen reelt har kostet at udføre, uanset hvem der har betalt for den (samme vejledning, punkt 10.3).

Prisen er mere end selve altanen. Arkitekthonorar, ingeniørberegning og anden byggeteknisk bistand lægges til udgiften til arbejdet og afskrives efter samme kurve (ABF's forbedringskatalog, note B, november 2025). Er der ydet offentligt tilskud, kan der ikke beregnes forbedringsværdi af tilskuddet (samme katalog, note G).

Hvad altanen er værd i dag, er så et opslag. En altan i tung, støbt konstruktion afskrives over 50 år, hvor værdien falder med det samme beløb hvert år, og en altan i let konstruktion afskrives over 30 år efter ABF's kurve (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Andelo regner den 50-årige kurve lineært fra fuld pris ned til 10 % over de 50 år, så en støbt altan til 210.000 kr. står efter 10 år til 82 %, altså 172.200 kr. Den 30-årige kurve er ikke lineær, og på den aflæses år 10 til 69 %, så en let altan til 120.000 kr. står til 82.800 kr. (ABF's kurver, sådan som Andelo regner dem, 2026).

Fordelingen skal kunne aflæses per bolig fra dag et

Tre pengestrømme løber gennem det samme projekt: ydelsen over boligafgiften, værdien i andelskronen og den enkelte altan som individuel forbedring. De blandes sammen på generalforsamlingen, fordi de behandles under ét punkt på dagsordenen, og bagefter kan ingen skille dem ad igen.

Tallene findes i øvrigt. Kursværdien af foreningens gæld kan oplyses af ejendommens penge- eller realkreditinstitut (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 5.2.1). Det, der mangler, er koblingen til den enkelte bolig.

Fem ting bør stå på boligen, mens projektet kører: generalforsamlingens beslutning med den ordlyd der blev stemt om, hvilken bestemmelse fordelingen af boligafgiften hviler på, om boligen fik en altan og hvornår, hvad boligen selv har betalt med faktura, og om konstruktionen er tung og støbt eller let.

Det sidste punkt er ikke en detalje. Det afgør, om der skal regnes over 50 eller 30 år, og forskellen mellem de to kurver er større end de fleste andre poster i en opgørelse.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Papirerne skal ligge et sted, der overlever både bestyrelsesskift og ejerskifte, og det er tanken bag andelens servicebog, altså en samlet, løbende dokumentation af boligens forbedringer. Se også hvem der ejer altanens værdi og sådan beregnes andelskronen.

Min Bolig hos Andelo er gratis for andelshavere. Der ligger altanen på boligen med faktura, tilladelse og billeder, og systemet regner løbende ud, hvor meget af værdien der er tilbage, efter ABF's kurver, sådan som Andelo regner dem. Andelos register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.