Hvem betaler når kun nogle boliger får altan?

Finansieringen og værdien er to spørgsmål, ikke ét

Debatten på generalforsamlingen blander to ting, der afgøres hver for sig. Det første spørgsmål er, hvem der betaler regningen nu. Det andet er, hvor værdien ligger, den dag en bolig skal sælges.

Udgangspunktet i loven er klart nok. Ministeriets vejledning trækker grænsen sådan: beboelseslejligheden er alt inden for lejlighedens fire vægge og mellem undergulvet og lige over loftet, mens trappeopgang, klimaskærm, tagkonstruktion, fællesarealer og altaner ligger uden for og hører til ejendommen (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 8.1).

Men udgangspunktet er ikke afgørende alene. Samme vejledning skriver, at det ved afgrænsningen mellem forbedringer på ejendommen og i beboelseslejligheden er væsentligt, hvem der har betalt for forbedringen og dermed ejer den, og at det i mange situationer følger udgangspunktet, mens det i andre fraviger det (punkt 8.1 og 10.1). Den enkelte vedtægt kan desuden indeholde bestemmelser, der ændrer fordelingen.

Der findes altså ikke én lovbestemt model for et altanprojekt. Der findes to spor, og hvilket spor jeres projekt kører på, afgøres af finansieringen og af det, generalforsamlingen faktisk vedtog. Alt det, der føles som en diskussion om retfærdighed, er i praksis en diskussion om hvilket af de to spor der bliver valgt.

Beslutningen træffes den dag projektet vedtages

Et altanprojekt vedtages på en generalforsamling. Tallene herunder er ABF's standardvedtægter, som er en skabelon og ikke gældende ret: de binder kun foreninger, der har vedtaget dem. Frister og flertalskrav varierer, så slå op i jeres egne vedtægter.

Efter skabelonen kan et forslag behandles, hvis det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne senest 4 dage før er gjort bekendt med, at det kommer til behandling (§ 22, stk. 3, 2025). Ordlyden i indkaldelsen er ikke en formalitet. Den er det, der bliver stemt om.

Flertalskravet afhænger af forslagets indhold. Almindelige beslutninger kan vedtages med simpelt flertal, hvis mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret (§ 23, stk. 1, 2025).

Skal foreningen iværksætte forbedringsarbejder, hvor en beregnet finansiering ud fra ydelsen på et sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, skal mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer være repræsenteret, og mindst 2/3 af ja- og nejstemmerne skal være ja (§ 23, stk. 2, 2025).

Kravet til repræsenterede stemmer er ikke absolut. Er de 2/3 ikke repræsenteret, men opnås flertallet på mindst 2/3 af ja- og nejstemmerne, kan forslaget vedtages endeligt på en ny generalforsamling, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret (§ 23, stk. 2, 2025). Stemmer kan afgives ved fuldmagt, så repræsenteret ikke er det samme som fremmødt (§ 22, stk. 5, 2025).

Samme krav gælder regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften (§ 23, stk. 2, 2025). Det er præcis den beslutning, der skal til, hvis kun altanboligerne skal bære ydelsen. Uden den fordeles boligafgiften i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue (§ 8, stk. 2, 2025), altså på alle boliger.

ABF's skabelon for tæt-lav bebyggelse fordeler dele af boligafgiften med lige store beløb pr. bolig, og i de foreninger ser regnestykket anderledes ud.

Betaler foreningen, lander værdien i andelskronen for alle

Har foreningen betalt og ejer altanerne, kan værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen lægges til den opgjorte ejendomsværdi (andelsboligloven § 5, stk. 4). Ordet er kan. Det er en mulighed, foreningen har, ikke en automatik. Derfra flytter beløbet sig videre til andelskronen, altså den pris pr. andel foreningen regner sig frem til.

Ministeriet bruger selv altaner som eksempel: en forening får en valuarvurdering i efteråret 2023, får sat altaner på ejendommen i sommeren 2024, betaler for dem og ejer dem, og kan tillægge vurderingen en forbedringsværdi for altanerne (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 8.3.1).

Tillægget er midlertidigt. Når foreningen har modtaget en ny valuarvurdering, ophører muligheden for at tillægge forbedringsværdi for de forbedringer, der er udført før den nye vurdering (samme vejledning, punkt 8.3.1).

Gælden følger med. Ved opgørelse af foreningens formue fratrækkes prioritetsgælden i ejendommen (andelsboligloven § 5, stk. 5). Et lånefinansieret projekt lægger altså både en værdi og en gæld ind i formuen på samme tid.

Det, der bliver tilbage, deles. Ved salg af en andel fordeles nettoformuen mellem andelshaverne efter boligens fordelingstal (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 3.3). Fordelingstallet er den andel af foreningens formue, netop din bolig har, og efter ABF's standardvedtægter har andelshaverne andel i formuen i forhold til deres indskud (§ 6, stk. 1, 2025).

Konsekvensen er den, der overrasker på generalforsamlingen: værdien af de fås altaner lander på alle andele, også på boliger uden altan. Ydelsen på lånet gør det samme, medmindre foreningen har truffet den særskilte beslutning om boligafgiften. Mere om det regnestykke i sådan beregnes andelskronen.

Betaler du selv, står altanen på din egen opgørelse

Har du selv betalt, er altanen en forbedring i lejligheden, og værdien ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Ministeriet kalder den slags individuelle forbedringer (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 10.2).

Posten står ikke frit. Prisen for hele andelen må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1).

Det, altanen er værd i dag efter fradrag for alder, er et opslag, ikke et skøn. ABF's forbedringskatalog har to altankategorier. En altan i tung, støbt konstruktion afskrives over 50 år, hvor værdien falder med det samme beløb hvert år, og en altan i let konstruktion afskrives over 30 år efter katalogets kurve (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Med konstruktionstypen, opførelsesåret og anskaffelsesprisen kan tallet slås op. To forbehold hører dog med. Kataloget gælder, hvis foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode, og som alternativ til værdiforringelse på grund af alder kan der ske en nedsættelse på grund af slitage (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 10.3).

Prisen skal kunne dokumenteres. Det er ikke et krav, at andelshaveren kan fremvise en faktura, men kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (samme katalog, note L, november 2025). Et skøn lander sjældent højt, når prisen ikke kan bevises.

Er projektet blandet, altså at foreningen bygger, mens den enkelte betaler sin egen altan, afgør papirerne sagen. Står der i aftalen, at dit indbetalte beløb er købesummen for din altan, og at du ejer den bagefter, hører den til på din opgørelse.

Står der ingenting, har du en påstand og ikke et bilag. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Se også hvem der ejer altanens værdi.

Landsretten har afgjort ét fordelingsspørgsmål, og foreningen vandt

Østre Landsret tog stilling til spørgsmålet i en dom af 29. juni 2018. En andelsboligforening havde på generalforsamlingen besluttet at udvide altanerne på fire af sine seks bygninger i forbindelse med en facaderenovering og fordele udgiften på alle andelshavere. En andelshaver i en bygning uden altanudvidelse ville ikke betale sin del.

Landsretten gav foreningen medhold. Projektet lå efter sin karakter naturligt inden for foreningens aktivitetsområde med administration og drift af ejendommen, og beslutningen var sagligt begrundet.

Derfor kunne hverken minoritetsbeskyttelse eller ligebehandlingsprincippet føre til, at udgiften alene skulle bæres af dem, der fik udvidet deres altan. Byretten var nået til det modsatte resultat (Galst Advokataktieselskab om Østre Landsrets dom af 29. juni 2018, 10. afd. sag B-531-17).

Dommen rækker ikke længere end sit eget faktum. Den handler om udvidelse af eksisterende altaner under en facaderenovering, ikke om nye altaner til nogle få, og udfaldet hvilede på en konkret vurdering af, om beslutningen var saglig. Den fjerner ikke behovet for at træffe beslutningen i den rigtige form.

De øvrige afgørelser handler om prisen, ikke om fordelingen

Ministeriets vejledning gennemgår to sager, og begge handler om anskaffelsesprisen. Retten i Aarhus kom i en dom af 20. september 1995 frem til, at statstilskud til nogle forbedringsarbejder skulle fradrages ved opgørelsen af anskaffelsesprisen. Københavns Byret kom i en dom af 18. december 2015 frem til, at det var den historiske anskaffelsespris, der skulle anvendes (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 10.3).

Ministeriets konklusion er, at anskaffelsesprisen er det, forbedringen reelt har kostet at udføre, uanset hvem der har betalt for den (samme vejledning, punkt 10.3). Det er en regel om prisniveauet. Den afgør ikke, om altanen er din eller foreningens.

ABF's forbedringskatalog peger på en tredje afgørelse. Er en forbedring helt eller delvis betalt af foreningens forsikringsselskab, er det muligt, at andelshaveren kan beregne en forbedringsværdi, i henhold til en dom fra Østre Landsret af 21. februar 2023. Er der derimod ydet offentligt tilskud til en forbedring, kan der ikke beregnes forbedringsværdi af tilskuddet (ABF's forbedringskatalog, note G, november 2025).

Hold derfor de tre spørgsmål adskilt. Prisniveauet afhænger ikke af, hvem der betalte. Ejerskabet afgøres netop af, hvem der betalte for forbedringen og dermed ejer den (samme vejledning, punkt 8.1 og 10.1). Og fordelingen af regningen afgøres af generalforsamlingens beslutning. Uden dokumentation for, hvad der er fælles, og hvad der er individuelt tilvalg, ender værdien det samme sted som udgiften, nemlig hos alle.

Registreringen per bolig er det, der gør beslutningen holdbar

En beslutning, der kun findes i et referat, er svær at bruge ti år senere. ABF's standardvedtægter for etagebyggeri giver andelshaveren ret til at foretage forandringer inde i andelsboligen, mens altanen sidder på facaden, som foreningen ejer. Et individuelt altanprojekt kræver derfor foreningens samtykke, og jeres egne vedtægter kan gå videre for facadearbejder.

Fristerne i § 10 gælder anmeldelsen af forandringer i boligen. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes, og bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen (§ 10, stk. 1 og stk. 3, 2025). Kræves der byggetilladelse, skal den forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes (§ 10, stk. 6, 2025).

Springes anmeldelsen over, kan det koste. Har en andelshaver udført en forandring, der ikke er anmeldt, kan bestyrelsen fastsætte et fradrag for reetableringsomkostninger, hvis den ville have gjort indsigelse (ABF's forbedringskatalog, note M, november 2025).

Fem ting bør stå skrevet ned fra dag et: generalforsamlingens beslutning med den ordlyd der blev stemt om, aftalen om hvem der betaler og ejer altanen, fakturaen for din egen andel, byggetilladelsen og bestyrelsens skriftlige stillingtagen.

Papirerne hører hjemme et sted, der overlever både bestyrelsesskift og ejerskifte. Det er tanken bag andelens servicebog: en samlet, løbende dokumentation af boligens forbedringer. Hvad selve altanen er værd, er behandlet i hvad en altan er værd i en andelsbolig.

Min Bolig hos Andelo er gratis for andelshavere. Der registrerer du altanen med faktura, tilladelse og billeder, og systemet regner løbende ud, hvor meget af værdien der er tilbage, efter ABF's kurver, sådan som Andelo regner dem. Andelos register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.