Stiger din andel, når foreningen renoverer?

Prisen på en andel består af tre dele, og de regnes hver for sig

Loven deler prisen op, før nogen begynder at lægge sammen. Prisen må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1, LBK nr. 1281 af 28. august 2020).

De to første dele følger hver sin regel. Til ejendommens værdi kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen (samme lov, § 5, stk. 4). Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes derimod til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (§ 5, stk. 13).

Grænsen mellem de to går ved boligens flader. Beboelseslejligheden er alt inden for lejlighedens fire vægge og mellem undergulvet og lige over loftet, mens ejendommen er alt uden for, herunder trappeopgang, klimaskærm, tagkonstruktion, fællesarealer og altaner (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 10.1).

Pengesporet ligger oven i. Ved afgrænsningen er det væsentligt, hvem der har betalt for forbedringen og dermed ejer den, og i nogle situationer fraviger det udgangspunktet (samme vejledning, punkt 10.1). Den enkelte vedtægt kan desuden ændre fordelingen.

Der er altså to veje til værdi, ikke én. Foreningens vej går gennem ejendommen og fordeles på alle andele. Din vej går gennem det, du selv har betalt for. De to lægges ikke sammen.

Nye vinduer betalt af foreningen lander på ejendommen, ikke hos dig

Vinduer er et godt eksempel, netop fordi de er delt i to. Din vedligeholdelsespligt omfatter ruder samt indvendige dele af vinduer og døre (ABF's standardvedtægter § 9, stk. 1, oktober 2014 med ændring juli 2025). Standardvedtægterne er vejledende og gælder først, når generalforsamlingen har vedtaget dem, så tjek foreningens egne først.

Foreningen har resten. Andelsboligforeningen er ansvarlig for udvendig vedligeholdelse samt udskiftning af hele vinduer og hele døre, der fører ud af andelsboligen, og for fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne (samme vedtægter, § 9, stk. 5). Faldstammer er fælles afløbsledninger, og en foring af dem ligger derfor efter samme bestemmelse hos foreningen.

Betaler og ejer foreningen arbejdet, tæller det på ejendommen. Det er som udgangspunkt alene forbedringer på ejendommen, der er udført og ejet af andelsboligforeningen, der indgår i den opgørelse (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 8.2).

Havde du selv betalt, så det anderledes ud. Vinduer udskiftet til nye med termoruder afskrives over 30 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Hvor grænsen mellem forbedring og vedligehold går ved netop det arbejde, er gennemgået i er nye vinduer en forbedring eller vedligehold.

Forskellen er altså ikke bygningsdelen. Forskellen er, hvem der betalte, og hvor arbejdet blev udført. Det er en anden akse end skellet mellem forbedring eller vedligeholdelse i andelsboligen, som handler om arbejdets karakter.

Forbedringsværdien slår først igennem, når en ny pris er godkendt

Andelskronen ændrer sig ikke, fordi et stillads bliver rejst. Værdien af andelsboligen opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen, for tiden indtil næste årlige generalforsamling (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A, oktober 2014 med ændring juli 2025).

Den ordinære generalforsamling holdes hvert år inden fire måneder efter regnskabsårets udløb (samme vedtægter, § 21, stk. 2, oktober 2014 med ændring juli 2025). Opad står prisen fast mellem to generalforsamlinger, uanset hvor langt håndværkerne er nået. Nedad gælder det modsatte: sker der væsentlige ændringer, som påvirker foreningens formue negativt, skal bestyrelsen nedsætte værdien inden næste generalforsamling (samme vedtægter, § 14, stk. 1, litra A).

Ejendommen kan værdiansættes efter fire metoder: anskaffelsesprisen, den kontante handelsværdi som udlejningsejendom ved en valuarvurdering, den senest ansatte offentlige ejendomsværdi, eller den samme ejendomsværdi reguleret efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, indledningen). Bruger foreningen en valuarvurdering, kan værdien af et fælles arbejde komme ind på to måder.

Den første er et tillæg til den vurdering, foreningen allerede bruger. Foreningen kan lægge en forbedringsværdi til, hvis arbejdet er udført, efter valuaren har set ejendommen (samme vejledning, punkt 8.3.1).

Den anden er en ny valuarvurdering. En vurdering må ikke være ældre end 42 måneder, når den lægges til grund (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024).

De to veje udelukker hinanden bagud. Når foreningen har modtaget en ny valuarvurdering, ophører muligheden for at tillægge forbedringsværdi for arbejder udført før den nye vurdering (samme vejledning, punkt 8.3.1). Værdien forsvinder ikke, men den tælles ikke to gange. Mekanikken bag selve tallet står i sådan beregnes andelskronen.

Lånet til projektet trækker den anden vej i det samme regnestykke

En fælles renovering er sjældent kun en post på plussiden. Ved opgørelsen af foreningens formue fratrækkes prioritetsgælden i foreningens ejendom (andelsboligloven § 5, stk. 5). Låner foreningen til arbejdet, vokser både ejendommens værdi og gælden.

Vedtægterne gør det til en pligt for bestyrelsen. Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker formuen negativt, såsom optagelse af nye lån, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A, oktober 2014 med ændring juli 2025).

Ydelsen lander samtidig i boligafgiften. Udgifter til renter og afdrag på lån fordeles i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue (samme vedtægter, § 8, stk. 2, oktober 2014 med ændring juli 2025). Bestemmelsen findes i to udgaver i standardvedtægterne, og ABF udgiver desuden et sæt alternative bestemmelser, så fordelingen kan se anderledes ud hos jer.

Derfor er der en tærskel for de store projekter. Forbedrings- eller istandsættelsesarbejder, hvor en beregnet finansiering ud fra ydelsen på et sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve mere end 25 % i boligafgiftsforhøjelse, kan kun vedtages, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer (samme vedtægter, § 23, stk. 2, oktober 2014 med ændring juli 2025).

Nettoresultatet kan derfor gå begge veje. Om andelskronen stiger, falder eller står stille, afhænger af tallene i den konkrete forening, ikke af at der er blevet renoveret.

Din egen opgørelse er den del, du selv har hånd i hanke med

Ingen anden end dig kan skaffe grundlaget for dine egne poster. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13).

Fradraget aflæses på ABF's kurver. Erhvervsstyrelsen ophøjede forbedringskataloget og afskrivningskurven til branchenorm 1. maj 2019, og kataloget finder anvendelse, hvis foreningen ikke selv har valgt afskrivningsmetode (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 10.3). Kataloget rummer 149 forbedringskategorier fordelt på 13 grupper (ABF's forbedringskatalog, november 2025, via Andelos produktdata).

Eget arbejde tæller med. ABF's vejledende timesats er i 2026 på 241 kr. i timen i København og 214 kr. i timen i resten af landet (ABF's vejledende timesatser, 2026), og der regnes med det antal timer, en fagpersons svend ville være om arbejdet (samme katalog, note S).

Mangler fakturaen, falder posten ikke automatisk væk. Det er ikke et krav, at andelshaver kan fremvise en faktura, og kan den ikke fremvises, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (samme katalog, note L).

Til gengæld skal arbejdet kunne ses. Grundlaget for bestyrelsens godkendelse er en gennemgang af boligen, hvor bestyrelsen skal konstatere, at forbedringsarbejderne er til stede og skønsmæssigt er funktionsduelige (ABF's vejledning til afskrivningskurven, juli 2022).

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Det, der skal ligge klar, uanset hvornår du sælger

Dette stykke siger ikke, om du bør vente. Om et salg står bedst før eller efter en fælles renovering, afhænger af foreningens tal, af lånets størrelse og af, hvad generalforsamlingen beslutter. Det er et regnestykke i din forening, ikke en regel.

Det, du kan holde klar uafhængigt af timingen, er din egen opgørelse. For hver post: hvad der er lavet og hvornår, hvad det kostede med faktura eller kvittering, kategori og afskrivningsår efter ABF's katalog, og attest hvor arbejdet krævede en autoriseret håndværker (ABF's forbedringskatalog, note L, november 2025).

Dertil kommer anmeldelsen. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest fem uger, inden de sættes i gang (ABF's standardvedtægter § 10, stk. 1, oktober 2014 med ændring juli 2025). Den fulde gennemgang står i sådan dokumenterer du dine forbedringer.

Afledte udgifter kan følge med et projekt. Stillads, skurvogne og miljøomkostninger vil kunne tages med i forbedringsberegninger, da de er en naturlig del af projektet. Noten står i katalogets afsnit om udvidelse af lejligheder i tagetagen og opførelse af egentlige tilbygninger (ABF's forbedringskatalog, note A, november 2025).

Andelo fastsætter ikke andelskronen. Det gør foreningen. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer og før- og efter-billeder, og restværdien beregnes løbende efter ABF's afskrivningskurver, som de er indbygget i Andelo. Samlingen af hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad, kalder vi andelens servicebog, ligesom bilens.

Fælles renoveringer kommer på dagsordenen i foreninger over hele landet. Andelos register omfatter 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR, heriblandt andelsboligforeninger i København (Andelo-registret, 2026). Stilladset uden for vinduet flytter foreningens tal. Dine egne flytter sig kun, hvis nogen har skrevet dem ned.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.