Er nye vinduer en forbedring eller vedligehold?

Vinduerne hører til husets ydre, og det afgør hvem forbedringen tilhører

Start med ejerskabet, ikke med kategorien. Social- og Boligministeriets vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger deler ejendommen op: beboelseslejligheden er alt inden for lejlighedens fire vægge, mens klimaskærm, tagkonstruktion, trappeopgang og altaner hører til ejendommen (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.1). Klimaskærmen er husets ydre skal, og vinduerne sidder i den.

Det samme udgangspunkt står i ABF's standardvedtægter. Foreningen har den udvendige vedligeholdelse og udskiftningen af hele vinduer og af hele døre der fører ud af boligen (ABF's standardvedtægter § 9, stk. 5, oktober 2014). Andelshaveren har til gengæld ruderne, de indvendige dele af vinduer og døre samt låse og lukkemekanismer (§ 9, stk. 1).

Fordelingen er dog ikke fast. Vejledningen siger udtrykkeligt at den enkelte vedtægt kan indeholde bestemmelser der ændrer fordelingen, og at det ved afgrænsningen er væsentligt hvem der har betalt for forbedringen og dermed ejer den (VEJ nr. 9588, punkt 10.1, 2025).

Derfor er det første spørgsmål ikke om nye vinduer er en forbedring. Det er, om vinduerne efter jeres vedtægter er foreningens eller dine. Betaler foreningen, har du ingen individuel forbedring at gøre op. Værdien lægger sig i stedet på ejendommen og dermed på andelskronen for alle.

Er vinduerne dine, afskriver ABF's katalog nye vinduer med termoruder over 30 år

Vinduesgruppen i ABF's forbedringskatalog rummer 12 poster (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Den vigtigste hedder "Vinduer udskiftet til nye med termoruder". Den er en forbedring, den afskrives over 30 år, og kataloget stiller ét krav i bemærkningen: vinduerne skal være i stil og format som ejendommens øvrige vinduer.

Læg mærke til at posten taler om hele vinduer. Skifter du kun ruderne, er vedligeholdelsen din efter ABF's standardvedtægter (§ 9, stk. 1, oktober 2014), og kataloget har sine egne rude-poster: lydisolerede ruder samt koblede rammer og optoglas afskrives over 20 år, ikke over 30 (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

De øvrige poster viser hvor fint kataloget skærer. Koblede rammer og optoglas er en forbedring over 20 år, men kun hvis de originale vinduer er istandsat. Forsatsrammer i træ eller aluminium og lydisolerede ruder afskrives over 20 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Ovenlysvinduer afskrives ligeledes over 20 år og skal anmeldes til bygningsmyndigheden ved nyetablering, mens motor til vinduer afskrives over 10 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Og så er der posten der peger den anden vej. Håndværksmæssig genopretning af træmaterialer står ikke som forbedring, men som ekstraordinær opretning med 20-årig kurve (samme katalog, november 2025). At sætte de gamle vinduer i stand er altså noget andet end at skifte dem.

Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, og kataloget gælder derfor, hvis foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode (VEJ nr. 9588, punkt 10.3, 2025). Har foreningen valgt sin egen metode, er det den der gælder.

Grænsen går ved katalogets poster, ikke ved regningens sum

Loven regner forbedringen ud fra hvad den kostede. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Anskaffelsesprisen er den reelle omkostning ved at udføre arbejdet, tillagt værdien af eget arbejde (VEJ nr. 9588, punkt 10.3, 2025).

Netop derfor bider grænsen. Kataloget klassificerer per post, ikke per regning: nye vinduer med termoruder som forbedring over 30 år, genopretning af de gamle træmaterialer som ekstraordinær opretning (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Et samlet beløb på en faktura skal altså fordeles på katalogets poster, før der kan regnes.

Kataloget deler i øvrigt ikke enhver post op. Ved skabe og bordplade skriver det udtrykkeligt at der efter omstændighederne alene kan blive tale om delvis forbedring, mens vinduesposten står uden det forbehold (samme katalog). Det er posten der afgør det, ikke et frit skøn over hvor meget boligen er løftet.

Et beslægtet skel findes på ejendomsniveau, men det gælder kun i én situation. Prisfastsætter foreningen ejendommen efter den offentlige ejendomsværdi, bringer genopretningsarbejder standen tilbage til det niveau der allerede var lagt til grund, mens forbedringsarbejder tilfører en værdi ud over det (VEJ nr. 9588, punkt 8.3.2, 2025).

Bruger foreningen en valuarvurdering, vender det. Så er det underordnet, om arbejderne skyldes genopretning af ejendommens stand, så længe arbejderne får ejendommens værdi til at stige (samme vejledning, punkt 8.3.1, 2025). Derfor skal grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse læses i den sammenhæng den står i.

To ting trækker desuden fra. Et offentligt tilskud til en forbedring giver ingen forbedringsværdi af tilskudsdelen (ABF's forbedringskatalog, note G, november 2025). Og slitage kan sætte værdien længere ned end alderen alene tilsiger (VEJ nr. 9588, punkt 10.3, 2025).

Delingen skal skrives ned mens håndværkeren står der

Her ligger hullet. Står der ét samlet beløb på fakturaen, har hverken du, bestyrelsen eller vurderingsmanden et grundlag for at fordele beløbet på katalogets poster. Så flytter posten sig fra en beregning til et skøn. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder prisen på din andel.

Bed derfor om en specificeret faktura, inden arbejdet går i gang. Den skal vise vinduerne som selvstændig post, monteringen for sig og efterreparation som lysninger, fuger og maling for sig. I større byggesager regnes byggeteknisk bistand som arkitekt- og ingeniørhonorar med til forbedringen og afskrives sammen med den (ABF's forbedringskatalog, note B, november 2025).

Papirsporet begynder før fakturaen. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger før de sættes i gang, og bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger (ABF's standardvedtægter § 10, ordlyd oktober 2014 med tilføjelser februar 2024).

Godkendelsen har også betydning for værdien. Kataloget forudsætter at arbejder er lovligt udført, både hvad angår foreningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Ansvaret for at søge tilladelser ligger hos andelshaveren, men bestyrelsen skal samtykke i ansøgningen (ABF: Forandringer og forbedringer i boligen).

Springer man anmeldelsen over, kan det koste. Bestyrelsen må vurdere om den ville have gjort indsigelse, og kan i så fald fastsætte et fradrag for at føre boligen tilbage til oprindelig og lovlig stand (ABF's forbedringskatalog, note M, november 2025).

Mangler regningen helt, er alt ikke tabt. Der er ikke krav om at kunne fremvise en faktura, og så fastsættes værdien ved en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, note L, november 2025). Det er netop dét, hvad du skal gemme af dokumentation undervejs handler om: at slippe for skønnet.

Regnestykket: hvad de nye vinduer er værd efter ti år

Sæt tal på med et eksempel. Et vinduesprojekt koster 120.000 kr. Fakturaen viser 90.000 kr. for vinduerne og monteringen, altså katalogets forbedringspost, og 30.000 kr. for efterreparation og maling.

De 30.000 kr. er ikke automatisk nul. Malerbehandling betragtes i kataloget som almindelig vedligeholdelse, men note A åbner for at afledte omkostninger kan tages med i forbedringsberegningen, når de er en naturlig del af projektet (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Fordelingen her er et eksempel, ikke en facitliste.

Forbedringen på 90.000 kr. lægges på den 30-årige kurve. Efter 5 fulde år står den i 84 %, efter 10 år i 69 % og efter 15 år i 53 % (ABF's 30-årige kurve, sådan som Andelo regner den, 2026). Efter 10 år svarer det til omkring 62.000 kr.

ABF udgiver selv kurven som en graf og understreger at kurverne er vejledende, ikke bør bruges til at regne en præcis decimalværdi, og at vurderingen af de enkelte forbedringsdele bør ende på et rundt tal (ABF's afskrivningskurve med vejledning, juli 2022). Derfor står der omkring 62.000 kr. og ikke 62.100 kr.

Kurven ender ikke i nul. Hvor kurven ender ved 10 %, er det en restværdi forbedringen beholder, så længe den er en del af boligen (samme vejledning, 2022). Det samme princip gælder de øvrige poster, og hvordan restværdien af en forbedring beregnes følger kurven for den enkelte post.

Har du selv lagt timer i arbejdet, tæller de med efter det antal timer en svend ville bruge, og til ABF's vejledende sats for det år arbejdet blev udført. I 2026 er satsen 241 kr. i timen i København og 214 kr. i resten af landet (ABF's vejledende timesatser, 2026). Eget arbejde afskrives efter samme kurve som vinduet.

Opgørelsen har kort holdbarhed. Den gælder som udgangspunkt op til 6 måneder på grund af den løbende slitage (ABF's afskrivningskurve med vejledning, juli 2022).

Skifter foreningen vinduerne for alle, flytter værdien til andelskronen

Det er den almindelige situation efter ABF's standardvedtægter, hvor udskiftningen af hele vinduer ligger hos foreningen (§ 9, stk. 5, oktober 2014). Så er der ingen individuel forbedringspost at gøre op ved dit salg, uanset hvor gode de nye vinduer er.

Værdien forsvinder ikke, den flytter bare. Til ejendommens værdi kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen (andelsboligloven § 5, stk. 4), og det er som udgangspunkt alene forbedringer der er udført og ejet af foreningen, som indgår (VEJ nr. 9588, punkt 8.2, 2025).

Vejledningen tilføjer at udgiftens størrelse er underordnet. Det er alene arbejder der har forøget værdien, der kan medtages (samme vejledning, punkt 8.2, 2025). Hvor meget et fælles vinduesprojekt løfter ejendommens værdi, afgøres altså i vurderingen, ikke af regningens sum.

Dokumentationskravet er det samme, bare i større format. Foreningen skal kunne vise hvad der blev lavet, hvornår og for hvad, hvis værdien skal kunne lægges til. Det gælder i alle andelsboligforeninger registreret i CVR, fra andelsboligforeninger i København til foreninger i resten af landet.

Det er den beregning Andelo laver. I Min Bolig, der er gratis for andelshavere, registrerer du hver forbedring med kvittering, tilladelser og før- og efterbilleder, og værdien nedskrives løbende efter ABF's kurver, så delingen står fast fra den dag håndværkeren kører.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.