Hvem får kompensation når foreningen renoverer?

Loven sætter et loft over prisen ved salg, ikke fordelingen mellem jer

Andelsboligloven bestemmer, hvad en andel må koste, når den skifter hånd. Prisen må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1, LBK nr. 1281 af 28. august 2020).

Loven siger derimod intet om, hvad foreningen skylder dig, hvis den river dit tre år gamle badeværelse ned og bygger et nyt. Der findes ingen lovbestemt kompensationsmodel og ingen sats at slå op. Om der kompenseres, og efter hvilken model, er en beslutning, der skal træffes i foreningen.

Udgiften til det fælles arbejde fordeles til gengæld efter en nøgle, der allerede findes. Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen (ABF's standardvedtægter § 8, stk. 1, oktober 2014 med ændring juli 2025).

Hovedbestemmelsen fordeler boligafgiften i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue (samme sted, § 8, stk. 2). Standardvedtægterne rummer også en anden udgave af det stykke, hvor vedligeholdelse og fornyelse er en af seks poster, der fordeles efter den nøgle, mens resten af boligafgiften fordeles med lige store beløb pr. andelsbolig.

Svaret på "skal jeg betale det samme" er derfor som udgangspunkt ja. Du betaler din andel af projektet, uanset hvad du selv har lavet. Kompensationen er et andet spørgsmål, som nogen skal stille, og som nogen skal beslutte.

Når foreningen betaler, flytter værdien til andelskronen

Til ejendommens værdi kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen (andelsboligloven § 5, stk. 4). Ministeriets vejledning præciserer, at det som udgangspunkt alene er forbedringer på ejendommen, der er udført og ejet af andelsboligforeningen, som indgår i opgørelsen (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 8.2).

Et fælles projekt lander altså i foreningens formue og dermed i andelskronen, som fordeles på alle andele. Det lander ikke på din personlige forbedringsopgørelse. De to ting må ikke lægges sammen.

Grænsen er ikke kun fysisk. Vejledningen skriver, at beboelseslejligheden er alt inden for lejlighedens fire vægge, men tilføjer, at det ved afgrænsningen mellem forbedringer på ejendommen og i beboelseslejligheden er væsentligt, hvem der har betalt for forbedringen og dermed ejer forbedringen.

I mange situationer følger det udgangspunktet, i andre fraviger det udgangspunktet (samme vejledning, punkt 10.1). Den enkelte vedtægt kan desuden ændre fordelingen. Hvem der betalte, er altså væsentligt, men ikke alene afgørende.

Samme vejledning skriver, at anskaffelsesprisen for en forbedring er det, forbedringen reelt har kostet at udføre, lige meget hvem der har betalt for den, og at en sælgers mulighed for at kræve betaling for en brugt forbedring derfor ikke er begrænset til de tilfælde, hvor sælgeren selv har betalt (punkt 10.3).

ABF's katalog viser det samme dobbelte billede. Er der ydet offentligt tilskud til en forbedring, kan der ikke beregnes forbedringsværdi af tilskuddet. Er en forbedring helt eller delvis betalt af foreningens forsikringsselskab, er det derimod muligt, at andelshaveren kan beregne en forbedringsværdi, efter dom fra Østre Landsret af 21. februar 2023 (ABF's forbedringskatalog, note G, november 2025).

Pengesporet er derfor et stærkt spor, ikke en facitliste. Det, du selv har betalt, taler for din post. Det, foreningen betaler, taler for fællesskabets.

Foreningens rør, dine overflader: hvem har ansvaret for hvad

Delingen står i vedtægterne, ikke i loven. En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i andelsboligen, og pligten omfatter også nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør, ligesom den omfatter forringelse, der skyldes slid og ælde (ABF's standardvedtægter § 9, stk. 1, oktober 2014 med ændring juli 2025).

Dertil kommer det, du selv har lavet. En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde de individuelle forbedringer og forandringer, der er udført i andelsboligen (samme vedtægter, § 9, stk. 4). Dit eget badeværelse er dit at holde ved lige, så længe det står.

Foreningen har resten. Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse end den, der påhviler andelshaveren, herunder af bygninger og fælles anlæg, og er desuden ansvarlig for varmeanlægget med rørføring og for de fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne (samme vedtægter, § 9, stk. 5).

Det er den deling, der gør et fælles projekt til et privat problem. Faldstammen er foreningens, men den løber bag en væg og under et gulv, der er dine. Skiftes røret, skal væggene åbnes, fliserne ryger med, og en post i din opgørelse går med dem. Det er mekanikken bag faldstammer, kloak og de dyre overraskelser.

Derfor er de to spørgsmål ikke det samme. Hvem der skal betale for arbejdet, følger ansvarsfordelingen i § 9. Hvad der sker med værdien af det, der blev revet ud, følger prisreglerne i andelsboligloven, og de to svar kan pege hver sin vej i den samme sag.

Restværdien forsvinder den dag arbejdet rives ud

Et badeværelse er ikke én forbedring. Det er en stak poster med hver sin afskrivningsperiode. Vægfliser i vådrum med vådrumsmembran afskrives over 30 år, toilet, håndvask og blandingsbatterier over 20 år, og en brusekabine over 10 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Kataloget rummer 149 forbedringskategorier fordelt på 13 grupper (ABF's forbedringskatalog, november 2025, via Andelos produktdata). Et bad rammer typisk en håndfuld af dem, og de udløber ikke samtidig.

Når arbejdet rives ud, forsvinder posterne med det. Kataloget beskriver princippet for vægge: opsættes der en væg på den plads, hvor der er givet forbedring for en nedtaget væg, bortfalder værdien af forbedringen på den nedtagede væg og erstattes af forbedringsværdien af den nyopsatte (note C, november 2025).

Derfor kan spørgsmålet ikke vente. Efter nedrivningen kan ingen besigtige det, der var. Grundlaget for bestyrelsens godkendelse ved salg er netop en gennemgang af boligen, hvor bestyrelsen skal konstatere, at forbedringsarbejderne er til stede og skønsmæssigt funktionsduelige (ABF's vejledning til afskrivningskurven, juli 2022).

Det, der er kørt på containeren, kan ikke konstateres. Restværdien skal være opgjort, mens fliserne stadig sidder på væggen.

Sådan opgøres restværdien, hvis tallene findes

Regnestykket er enkelt, når to oplysninger findes for hver post: hvad den kostede, og hvornår den blev udført. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13).

Fradraget aflæses på ABF's kurve. Erhvervsstyrelsen ophøjede forbedringskataloget og afskrivningskurven til branchenorm 1. maj 2019, og kataloget finder derfor anvendelse, hvis foreningen ikke selv har valgt afskrivningsmetode (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 10.3). På den 20-årige kurve er der 63 % tilbage efter 10 år (ABF's vejledning til afskrivningskurven, juli 2022).

Sig som eksempel, at posten toilet, håndvask og blandingsbatterier kostede 40.000 kr. i 2016. I 2026 er den 10 år gammel på den 20-årige kurve, og restværdien bliver 25.200 kr. Beløbet er et eksempel. Kurven og procenten er ABF's, sådan som Andelo regner dem.

Eget arbejde tæller med. ABF's vejledende timesats er i 2026 241 kr/time i København og 214 kr/time i resten af landet (ABF, 2026), og der regnes med det antal timer, en fagpersons svend ville bruge (ABF's forbedringskatalog, note S, november 2025).

Mangler fakturaen, falder posten ikke automatisk væk. Det er ikke et krav, at andelshaver kan fremvise en faktura, og kan den ikke fremvises, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, note L, november 2025). En konkret vurdering af et badeværelse, der allerede er revet ud, er dog svær at bygge på.

På generalforsamlingen er spørgsmålet allerede for sent

Fælles renoveringer besluttes på generalforsamlingen, og de store kræver kvalificeret flertal.

Beslutninger om iværksættelse af forbedrings- eller istandsættelsesarbejder, hvor en beregnet finansiering ud fra ydelsen på et sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, kan kun vedtages, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer (ABF's standardvedtægter § 23, stk. 2, oktober 2014 med ændring juli 2025).

Tidsvinduet er kort. Datoen for generalforsamlingen bekendtgøres senest fire uger før, og selve indkaldelsen med dagsordenen kommer skriftligt med 14 dages varsel (samme vedtægter, § 22, stk. 1).

Fjorten dage er ikke nok til at rekonstruere ti eller tyve års badeværelser i en hel forening. Så bliver kompensationen et skøn: et rundt beløb per bolig, et nedslag i boligafgiften i nogle år, eller ingenting. Ikke fordi nogen vil snyde nogen, men fordi grundlaget mangler den aften, det skal bruges.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. En kompensationsmodel bygget på de samme papirer er samme gæt, bare fordelt på naboer, der skal bo sammen bagefter. Det samme mønster kender foreninger fra byfornyelse, forbedring eller vedligehold, hvor grundlaget også skal ligge klar før beslutningen.

Det, der skal ligge klar, før forslaget kommer til afstemning

Rækkefølgen afgør resultatet. Ligger opgørelserne per bolig på bordet før afstemningen, kan generalforsamlingen tage stilling til en model med tal i. Ligger de ikke, tager den stilling til en stemning.

For hver bolig er det kort: hvad der er lavet i badeværelset og hvornår, hvad hver post kostede med faktura eller kvittering, kategori og afskrivningsår efter ABF's katalog, attest hvor arbejdet krævede en autoriseret installatør, anmeldelse til bestyrelsen som vedtægterne kræver (ABF's standardvedtægter § 10, stk. 1), og fotos taget før nedrivningen går i gang.

Den fulde liste står i stykket om sådan dokumenterer du dine forbedringer.

Andelo afgør ikke, om der skal kompenseres. Det gør generalforsamlingen ud fra foreningens vedtægter. Systemet holder tallene klar: i Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer og før- og efter-billeder, og værdien beregnes løbende efter ABF's kurver. Samlingen af hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad, kalder vi andelens servicebog, ligesom bilens.

En samlet badeværelsesrenovering kan komme på dagsordenen i enhver forening. Andelos register omfatter 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR, heriblandt andelsboligforeninger i København (Andelo-registret, 2026). Forskellen mellem en fordeling og en strid er, om restværdien per bolig blev skrevet ned, mens badeværelset stadig stod.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.