Moderniseringstillægget der løber videre efter salget

Et moderniseringstillæg er en betaling der løber, ikke en pris der er gjort op

Et moderniseringstillæg er et beløb, der lægges oven i boligafgiften for én bestemt bolig. Dansk Ejendomsmæglerforening kalder det en forbedringsforhøjelse og peger på to typiske årsager: at lejerne før stiftelsen af foreningen betalte forskellige beløb i leje, fordi lejlighederne var i forskellig stand, eller at visse andelsboliger senere er blevet moderniseret (Vejledning til Andelsboligskema, pkt. 5.4, tilgået 2026).

ABF beskriver forløbet fra stiftelsen, hvor tillægget stadig er et tillæg til lejen. Moderniseringstillæg betales typisk af lejere, der for eksempel har fået nyt badeværelse, og en ny forening skal tage stilling til, hvordan den håndterer tillæggene i finansieringen (ABF om stiftelse, tilgået 2026).

Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen (ABF's standardvedtægter, 4. udgave, § 8, stk. 1). Og en andelshaver betaler boligafgift, indtil en ny andelshaver har overtaget boligen og dermed er indtrådt i forpligtelsen (samme paragraf, stk. 3).

Er tillægget en del af boligafgiften, følger det den betalingsforpligtelse, en ny andelshaver indtræder i. Det er derfor foreningens beslutning og vedtægterne, ikke en lovregel, der afgør, om tillægget løber videre. Skifter boligen ejer, mens tillægget stadig løber, betaler den nye ejer resten, hvis det er sådan foreningen har indrettet sig.

Siden 1. juli 2025 har tillægget sin egen linje i nøgleoplysningsskemaet

Køber skal have nøgleoplysninger om den konkrete bolig udleveret, inden aftalen indgås (andelsboligloven § 6, stk. 1, og bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1, nr. 7).

I bekendtgørelsens bilag 2 står boligafgiften som felt Z9, opgjort i kroner pr. år og pr. måned. Lige under står Z9a: "Heraf moderniseringstillæg for boligen".

Feltet er nyt. Bekendtgørelsen trådte i kraft 1. juli 2025 og ophævede samtidig bekendtgørelse nr. 1392 af 14. juni 2021 (§ 12), hvis bilag 2 kun havde selve boligafgiften uden den specifikation. ABF bakkede tilføjelsen op i høringen og kaldte et særskilt felt til at vise moderniseringstillæg hensigtsmæssigt (ABF's høringssvar af 21. februar 2025).

Foreningen skal desuden indberette Z9, altså den samlede boligafgift, til andelsboliginfo.dk senest 30 dage efter udløbet af det kvartal, hvor boligen er solgt (bekendtgørelsen § 10).

Feltet løser den ene halvdel af problemet. Køber kan nu se, at der er et tillæg, og hvor stort det er. Skemaet spørger ikke om, hvilket arbejde der ligger bag, hvilket år det blev udført, eller hvad arbejdet er værd i dag. Se også nøgleoplysningsskemaet forklaret.

Hvor længe du betaler, og hvad arbejdet er værd, er to forskellige ure

Restløbetiden siger, hvor længe du betaler. Restværdien siger, hvad arbejdet er værd i den opgørelse, der laves ved næste salg. De kan pege i hver sin retning.

Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Afskrivningen sker efter ABF's kurver, hvis foreningen ikke selv har valgt metode (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Et badeværelse er ikke én post. Vandinstallation afskrives over 20 år, det samme gør toilet, håndvask og blandingsbatterier samt badekar. Sanitet, bruser og brusekabine afskrives over 10 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Kurverne for 10, 20 og 30 år ender ved 10 procent, og de sidste 10 procent bliver stående som restværdi, altså det beløb der ikke skrives yderligere ned, så længe forbedringen sidder i boligen (ABF's afskrivningskurve, 2022). Kurverne er gennemgået i ABF-afskrivning af forbedringer.

Et bad moderniseret i 1996 er 30 år gammelt i 2026. Alle de nævnte kurver er for længst løbet ud, og posterne står på deres 10 procent. Løber tillægget stadig, betaler man videre på noget, der næsten er skrevet helt ned. Aflæsningen står i sådan regnes afskrivningskurven år for år.

Hvem der betalte, afgør hvem forbedringen tilhører

Ministeriet er direkte på det punkt. Ved afgrænsningen mellem forbedringer på ejendommen og forbedringer i beboelseslejligheden er det væsentligt, hvem der har betalt for forbedringen og dermed ejer den (VEJ nr. 9588, pkt. 10.1). Den enkelte vedtægt kan indeholde bestemmelser, der ændrer den fordeling (samme punkt).

Samtidig gælder, at anskaffelsesprisen er det, forbedringen reelt har kostet at udføre, lige meget hvem der har betalt for den. En sælger kan derfor godt kræve betaling for en brugt forbedring, som en tidligere ejer bekostede (samme vejledning, pkt. 10.3).

De to udsagn trækker i hver sin retning, når foreningen har lagt pengene ud og får dem tilbage over boligafgiften. Tilhører forbedringen boligen, fordi beboeren betaler den af? Eller foreningen, fordi den betalte regningen?

Det kan ikke afgøres generelt. Det afhænger af, hvad foreningen besluttede, og hvad der står i vedtægterne. Kataloget tager stilling til to andre finansieringskilder: der kan ikke beregnes forbedringsværdi af offentligt tilskud, mens en forbedring, der helt eller delvis er betalt af foreningens forsikringsselskab, godt kan udløse forbedringsværdi efter en dom fra Østre Landsret af 21. februar 2023 (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note G).

Spørg derfor konkret, og få svaret skriftligt.

Et moderniseringstillæg er ikke det samme som foreningens fælles lån

De to ting rammer forskellige boliger og står forskellige steder i regnskabet.

Foreningens lån, herunder lån til modernisering, er en gæld, der trækkes fra, når foreningens formue gøres op. Det, der er tilbage, fordeles mellem andelshaverne efter boligens fordelingstal, altså den brøkdel af foreningen boligen udgør (VEJ nr. 9588, pkt. 3.3).

Et fælles lån rammer altså alle boliger, dels gennem andelskronen, altså det tal andelenes værdi regnes ud fra, dels gennem den del af boligafgiften der dækker renter og afdrag.

Et moderniseringstillæg rammer én bolig. Derfor er det også en anden slags beslutning. Efter ABF's standardvedtægter kræver en regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, at mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, og et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer (4. udgave, § 23, stk. 2).

Samme flertal kræves for forbedringsarbejder, hvor finansieringen på et sædvanligt 30-årigt kontantlån ville hæve boligafgiften med mere end 25 procent (samme bestemmelse).

Kravet om fremmøde er dog ikke absolut. Er 2/3 af stemmerne ikke repræsenteret, men opnås 2/3-flertallet alligevel, kan der indkaldes til en ny generalforsamling, og dér kan forslaget vedtages endeligt med samme flertal uanset fremmøde.

Standardvedtægterne indeholder to alternative udgaver af § 8, stk. 2. Efter den ene fordeles boligafgiften i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue. Efter den anden fordeles renter og afdrag, ejendomsskatter, forsyning, varme, forsikringer og vedligeholdelse efter formueandel, mens den resterende del fordeles med lige store beløb pr. andelsbolig.

Uanset model er et tillæg til én bolig en fravigelse, og fravigelsen skal kunne findes i et referat. Det samme mønster gælder, når kun nogle boliger har betalt.

Det køber bør kunne se, før der skrives under

Fem oplysninger gør et tillæg forståeligt: beløbet, hvilket arbejde der ligger bag, hvilket år det blev udført, hvor mange år der er tilbage, og hvad selve forbedringen er værd i dag.

To steder giver de første tre. Nøgleoplysningsskemaets felt Z9a giver beløbet (bekendtgørelse nr. 336, bilag 2), og branchens andelsboligskema har felter til udløbstidspunkt og indfrielse (Dansk Ejendomsmæglerforening, Andelsboligskema, version 2.6, pkt. 5.4).

Resten skal findes i foreningens egne papirer. Beslutningen står i et generalforsamlingsreferat, og referatet fra seneste ordinære generalforsamling skal udleveres til køber inden aftalen (bekendtgørelsen § 1, stk. 1, nr. 3).

Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaerne hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodningen, men for salgsskemaet løber fristen først fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget sælgers dokumentation for forbedringer og tilpasset løsøre (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 7, stk. 1 og 2).

Arbejdet og året står typisk i anmeldelsen til bestyrelsen, for forandringer skal anmeldes skriftligt senest fem uger, inden de sættes i gang (samme vedtægter, § 10, stk. 1). Kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L).

Og så et spørgsmål mere. Står det samme arbejde både som en forbedringspost i sælgers opgørelse og som et tillæg, du skal afdrage? Bestyrelsen skal godkende prisen og kan forlange den nedsat, hvis den overstiger det tilladte (andelsboligloven § 6, stk. 6).

Andelo holder forløbet fast, ikke afgørelsen

Andelo afgør ikke, om et moderniseringstillæg følger boligen. Det gør foreningens beslutning og vedtægterne, og i sidste ende bestyrelsen, der godkender prisen.

Det Andelo gør, er at holde oplysningerne samlet på boligen, mens årene går. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres hver forbedring med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og hvad den er værd i dag beregnes løbende efter ABF's kurver, sådan som de er implementeret i Andelo. Kataloget bag er ABF's forbedringskatalog fra november 2025 med 149 kategorier i 13 grupper.

Papirerne ligger samlet pr. bolig som andelens servicebog, ligesom bilens. Behovet er det samme i alle andelsboligforeninger registreret i CVR, fra andelsboligforeninger i København til foreninger i resten af landet. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder en betaling, hvis modstykke ingen kan gøre op.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.