Når altanleverandøren går konkurs

Foreningens aftale og din egen aftale er to forskellige sager

Konkurslovens regler om gensidigt bebyrdende aftaler, altså aftaler hvor begge parter skylder hinanden noget, arbejde mod betaling, giver rettigheder til medkontrahenten, altså den der har indgået aftalen med det firma, der er gået konkurs (konkursloven, kapitel 7, §§ 54 til 59, 2024).

Har foreningen skrevet under på entreprisekontrakten, er foreningen medkontrahent. Så er det bestyrelsen, der kan kræve svar fra kurator, hæve aftalen og anmelde et krav i boet. Den enkelte andelshaver har i den situation ikke et krav mod boet, men et mellemværende med sin forening.

Har du selv skrevet under på en aftale om din egen altan og betalt direkte til firmaet, er du selv medkontrahent, og rettighederne er dine.

I mange altanprojekter er billedet blandet. Foreningen forhandler rammen, den enkelte tilmelder sig, og betalingerne løber snart gennem foreningens konto, snart direkte til leverandøren. Hvem der er part, afgøres af aftalens ordlyd og af hvem fakturaen er stilet til, ikke af hvem pengene kom fra.

Det første, der skal findes frem, er derfor aftalen, tilmeldingen, tilbuddet og fakturaerne. Uden dem kan hverken bestyrelsen eller den enkelte svare på det, kurator spørger om først, nemlig hvem der har et krav og for hvad. Bestyrelsens rolle undervejs er behandlet i bestyrelsens ansvar i byggesager.

Konkursboet bestemmer først, om arbejdet skal gøres færdigt

Boet kan indtræde i de gensidigt bebyrdende aftaler, skyldneren har indgået (konkursloven § 55, 2024). Indtræder boet, fortsætter arbejdet på de aftalte vilkår. Indtræder det ikke, er aftalen reelt slut.

Medkontrahenten kan forlange, at boet uden ugrundet ophold, altså hurtigst muligt og uden at trække det ud, tager stilling til, om det vil indtræde i aftalen (§ 55, stk. 2, 2024). Det er den henvendelse, der skal afsendes tidligt og skriftligt.

Indtil der er stillet sikkerhed for, at modydelsen bliver erlagt rigtigt, altså at firmaet leverer det, det skulle til gengæld, kan medkontrahenten holde sin egen betaling eller leverance tilbage (§ 54, 2024). Betalinger, der endnu ikke er sendt, bør altså blive stående.

Indtræder boet ikke i aftalen, eller stiller det ikke den sikkerhed, det er blevet bedt om, kan medkontrahenten hæve aftalen (§ 58, stk. 1, 2024). Har medkontrahenten allerede betalt eller leveret sin egen del, kan aftalen dog kun hæves og det betalte kræves tilbage, hvis reglerne om det pågældende retsforhold berettiger til det (§ 58, stk. 3, 2024).

Indtræder boet ikke, kan medkontrahenten fordre erstatning i boet for sit tab ved, at aftalen ikke opfyldes (§ 59, 2024). Erstatning i boet er ikke det samme som erstatning udbetalt.

Forudbetalte rater er et krav i boet, ikke penge på vej hjem

Skifteretten skal i bekendtgørelsen om konkurs opfordre enhver, der har en fordring eller et andet krav mod skyldneren, til at anmelde det til kurator inden 4 uger (konkursloven § 128, 2024).

Krav, der anmeldes efter fristen, prøves på et senere møde. Krav, der først anmeldes efter regnskabets stadfæstelse, altså efter at skifteretten har godkendt boets regnskab, kan ikke tages i betragtning (§ 134, stk. 1 og 3, 2024).

Selve anmeldelsen siger intet om, hvad der kommer retur. Et krav på tilbagebetaling af en forudbetalt rate er en almindelig fordring, og de øvrige fordringer betales først, når omkostningerne ved konkursens indtræden og boets behandling, rekonstruktionsomkostninger og retsafgift, lønkrav og leverandørers afgiftskrav er dækket (konkursloven §§ 93 til 97, 2024).

Den andel, kreditorerne får udbetalt til sidst, kan blive lav, og den kan blive nul. Regn ikke med pengene, og indret ikke andelsværdien efter dem.

Er AB 18 vedtaget, findes der en sikkerhedsstillelse. Betingelserne er udarbejdet med henblik på aftaler om arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed, hvor bygherren ikke er forbruger, og de finder anvendelse, når de er vedtaget af aftalens parter (AB 18 § 1, stk. 1, 2018).

Er de vedtaget, skal entreprenøren stille sikkerhed senest 8 arbejdsdage efter, at entrepriseaftalen er indgået, medmindre andet fremgår af udbudsmaterialet. Indtil aflevering skal sikkerheden svare til 15 % af entreprisesummen uden moms (AB 18 § 9, stk. 1 og 3, 2018).

Er entreprisesummen mindre end 1 mio. kr., skal der kun stilles sikkerhed, hvis bygherren har krævet det i udbudsmaterialet (§ 9, stk. 1, 2018). Sikkerheden er stillet over for bygherren, altså typisk foreningen og ikke den enkelte andelshaver.

Kun det, der faktisk er udført, tæller som forbedring

ABF's forbedringskatalog forudsætter for alle poster, at arbejder er lovligt udført, både hvad angår foreningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept, og at arbejder er håndværksmæssigt korrekt udført (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Et arbejde, der stoppede midtvejs, opfylder ikke den forudsætning.

Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, og kataloget finder derfor anvendelse, hvis foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 10.3).

Viser det sig, at forbedringer er (skjult) mangelfulde eller ulovligt udført, for eksempel i modstrid med bygningsreglementet, vil forbedringen normalt være fastsat til en for høj værdi (samme vejledning, punkt 10.2). Bestemmelsen handler om skjulte mangler, men en halvfærdig altan rejser det samme spørgsmål om, hvad der reelt er udført.

For foreningens del gælder et tilsvarende krav. En forbedring på ejendommen er arbejder, der har medført, at ejendommens værdi siden anskaffelsen eller den seneste vurdering er forøget, og udgiftens størrelse er underordnet i bedømmelsen (samme vejledning, punkt 8.2). Står der konsoller boltet på facaden uden altaner ovenpå, taler det for, at værdien endnu ikke er forøget, uanset hvad de kostede.

Bliver altanerne senere gjort færdige af et andet firma, tæller den færdige altan. En altan i tung, støbt konstruktion afskrives over 50 år med lineær afskrivning, og en altan i let konstruktion afskrives over 30 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Hvad altanen er værd for den enkelte, er behandlet i hvem der ejer altanens værdi.

Kvitteringer er ikke et krav, men de er dit bevis

Det er ikke et krav, at du kan fremvise en faktura. Kan der ikke fremvises en faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, note L, november 2025). Bestemmelsen om forbedringer indeholder heller ikke selv et kvitteringskrav, men kvitteringer udgør et bevis i forbindelse med en eventuel overprissag (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 10.3).

Beviset skal bare vise det rigtige. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13), og anskaffelsesprisen er efter ministeriets opfattelse det, som forbedringen reelt har kostet at udføre (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 10.3).

Altaner ligger uden for beboelseslejligheden og hører som udgangspunkt til ejendommen sammen med trappeopgang, klimaskærm og fællesarealer (samme vejledning, punkt 8.1 og 10.1). Vedtægten kan ændre den fordeling, og ved afgrænsningen er det væsentligt, hvem der har betalt for forbedringen og dermed ejer den. Skal altanen tælle hos den enkelte, er det derfor betalingen, der skal kunne følges.

Har du betalt tre rater på i alt 90.000 kr., og står der en konsol på facaden, er de 90.000 kr. ikke anskaffelsesprisen for en altan. En kvittering beviser en betaling. Den beviser ikke en leverance.

Derfor skal raterne knyttes til noget. Hver rate skal kunne læses sammen med en beskrivelse af, hvad den dækkede ifølge aftalen, og et billede eller en attest på, hvad der stod færdigt den dag.

Fire spor skal kunne aflæses per bolig, mens projektet kører

Når et altanprojekt går i stå, bliver fire ting til bevis på samme tid, og de skal kunne findes per bolig, ikke kun som en samlet projektmappe hos bestyrelsen.

Aftalen: hvem der er part, hvad den dækkede, og hvilke rater der var knyttet til hvilke leverancer. Betalingerne: dato, beløb, modtager og hvad raten dækkede.

Det udførte: daterede billeder af hver etape, byggetilladelsen, og om konstruktionen er tung og støbt eller let, for det afgør, om der skal regnes over 50 eller 30 år. Korrespondancen: hvornår kurator blev kontaktet, hvad boet svarede, og hvornår kravet blev anmeldt.

Tre af de fire ligger typisk spredt hos en administrator, en rådgiver og en formand, der ikke længere sidder. Det fjerde findes ofte slet ikke, fordi ingen skrev ned, hvad raten dækkede. Sælger du inden projektet er afsluttet, skal du desuden inden aftalens indgåelse udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen og boligen til køber (andelsboligloven § 6, stk. 1).

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Papirerne skal ligge et sted, der overlever både bestyrelsesskift og ejerskifte, og det er tanken bag andelens servicebog, altså en samlet, løbende dokumentation af boligens forbedringer. Se også sådan dokumenterer du dine forbedringer.

Min Bolig hos Andelo er gratis for andelshavere. Der ligger altanen på boligen med faktura, tilladelse og før- og efterbilleder, og systemet regner løbende ud, hvor meget af værdien der er tilbage, efter ABF's kurver, sådan som Andelo regner dem. Andelos register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.