Når fælles forbedringer flyttes til boligerne

En omlægning flytter en post fra ejendommen over på boligen

Maksimalprisen, altså den højeste pris loven tillader ved en overdragelse, består af tre poster: andelen af foreningens formue, forbedringer i lejligheden, og et tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstanden. Posterne skal som udgangspunkt holdes adskilt og opgøres hver for sig (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 2 og 13).

Et arbejde, foreningen har betalt, ligger i den første post. Enten fordi det sidder i ejendommens værdi, eller fordi det er lagt til som en forbedring på ejendommen, hvor det som udgangspunkt alene er forbedringer udført og ejet af foreningen, der indgår (samme vejledning, punkt 8.2).

Et ord om navnet. Mange kalder det fælles forbedringer, og det er sådan spørgsmålet bliver stillet i foreningerne. Branchens og vejledningens term er forbedringer på ejendommen, og ABF har over for ministeriet bemærket, at fælles forbedringer ikke er et begreb, der bruges i branchen (ABF's høringssvar af 22. april 2025 til Social- og Boligministeriet, sagsnr. 2024-5849). Det er den samme ting.

En omlægning betyder noget konkret. Den samme forbedring skal ud af den første post og ind i den anden. Ikke lægges ovenpå, men flyttes. Bliver den ikke taget ud det ene sted, mens den lægges til det andet, tælles værdien to gange, og prisen er for høj i hver eneste bolig, der har posten.

Hvem der har betalt, afgør hvor posten hører til

Udgangspunktet er geografisk. Beboelseslejligheden er alt inden for lejlighedens fire vægge og mellem undergulvet og lige over loftet. Ejendommen er alt uden for, herunder trappeopgang, klimaskærm, tagkonstruktion, fællesarealer og altaner (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.1).

Vedtægterne kan ændre den fordeling, og ved afgrænsningen mellem de to er det væsentligt, hvem der har betalt for forbedringen og dermed ejer den (samme punkt).

Ved selve opgørelsen vender det anderledes. Anskaffelsesprisen er det, forbedringen reelt har kostet at udføre, dog tillagt værdi af eget arbejde, og det gælder lige meget hvem der har betalt, også brugte forbedringer hvor en tidligere ejer afholdt udgiften (samme vejledning, punkt 10.3).

Vejledningen lægger altså to spor. Hvem der betalte, hører til placeringen (punkt 10.1), mens beløbet er den reelle udførelsespris (punkt 10.3). Forbedringer, der havner på boligens side, bliver dermed individuelle forbedringer i opgørelsen, uanset hvem der oprindeligt lagde pengene.

Den læsning er ikke ubestridt. ABF har over for ministeriet anført, at udgangspunktet i punkt 10 ikke uden videre stemmer med retspraksis, og peget på, at nyere domspraksis i højere grad lægger vægt på, at forbedringen er til stede i boligen, end på hvem der betalte (ABF's høringssvar af 22. april 2025 til Social- og Boligministeriet, sagsnr. 2024-5849). Det er ABF's opfattelse, ikke en afgjort regel.

Beslutningen hører til på generalforsamlingen

Vedtægterne binder foreningen og andelshaverne. Er der taget stilling til værdiansættelse i vedtægterne, kan bestemmelsen alene ændres med det flertal, der er nødvendigt for at ændre vedtægterne (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 1.3).

Efter ABF's standardvedtægter § 23, stk. 2 kan en vedtægtsændring kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmerne.

Er de 2/3 ikke repræsenteret, men opnås flertallet alligevel, kan forslaget vedtages endeligt på en ny generalforsamling med samme flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmerne, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret (ABF's standardvedtægter, 2014 med ændring juli 2025). Det er fremmødekravet der bortfalder, ikke flertalskravet.

Der er en advarsel oveni. ABF har anført, at når en forening har valgt værdiansættelsesmetode i vedtægterne, følger der ofte en vedtægtsbestemt ret for andelshaverne til at beregne sig den højst lovlige pris, og at ABF ikke kan afvise, at den ret er en velerhvervet rettighed (ABF's høringssvar af 22. april 2025 til Social- og Boligministeriet, sagsnr. 2024-5849).

En velerhvervet rettighed kan efter ABF's egen definition kun fratages, hvis alle berørte samtykker (ABF: Juridisk og økonomisk ordbog for andelshavere). Der er ikke et generelt ja eller nej. Om omlægningen kan gennemføres, og om den er en fordel hos jer, afhænger af vedtægterne og historikken.

Hver post skal kunne henføres til bolig, år, beløb og kategori

Loven angiver en beregningsmåde. Værdien af en forbedring i lejligheden fastsættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13).

Selve værdiansættelsen er ikke ren mekanik. Den sker efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, ABF har fastlagt som vejledende (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 2). Metoden ligger fast. Det sidste stykke er et skøn inden for den.

Fire ting skal kunne findes for hver enkelt bolig. Hvilket arbejde der blev udført. Hvilket år det stod færdigt. Hvilket beløb der hører til boligen. Og hvilken kategori arbejdet falder i, for kategorien afgør antallet af afskrivningsår.

Rækkefølgen står i ABF's egen vejledning. Først findes emnet og antallet af afskrivningsår i forbedringskataloget, derefter aflæses kurven på forbedringens alder i dag (ABF's afskrivningskurve med vejledning, 2022). Kataloget er inddelt i 13 grupper (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Struktureret som data hos Andelo bliver det 149 kategorier.

Loven stiller ikke krav om kvitteringer. Men de gør det lettere at fastlægge anskaffelsesprisen, og de er et bevis, hvis der senere bliver rejst en sag om overpris (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3).

En samlet anlægssum og en fordelingsnøgle kan ikke afskrives

Her ligger hullet. En fælles finansiering er sjældent registreret per bolig fra starten. Skal den splittes op år senere, findes der typisk ét samlet anlægsbeløb og en fordelingsnøgle. Ikke en post per bolig med årstal og kategori.

Et konstrueret regneeksempel viser hvorfor det ikke rækker. Tænk en forening med 40 boliger, der i 2014 fik nye badeværelser i 18 af dem, betalt af et fælleslån. Byggeregnskabet viser 3.240.000 kr., delt ligeligt på de 18 boliger, altså 180.000 kr. per bolig. I 2026 er arbejdet 12 år gammelt.

Et badeværelse er ikke én post i ABF's katalog. Vægfliser i vådrum med vådrumsmembran og hårde vådrumsgulve afskrives over 30 år, mens sanitet og bruser afskrives over 10 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Antag en opdeling på 60/40, altså 108.000 kr. på den 30-årige kurve og 72.000 kr. på den 10-årige. Så ser det sådan ud efter 12 år (ABF's afskrivningskurver, aflæst som de er implementeret i Andelo, 2026):

108.000 kr. gange 63 divideret med 100 = 68.040 kr.

72.000 kr. gange 10 divideret med 100 = 7.200 kr.

I alt 75.240 kr. per bolig, i praksis afrundet til 75.000 kr. Den 10-årige kurve er passeret og står på de 10 %, der bliver stående, så længe forbedringen er i boligen.

Afrundingen er ikke sjusk. ABF understreger selv, at kurverne er vejledende og ikke bør bruges til at regne en præcis decimalværdi ud, og at vurderingen af den enkelte forbedringsdel bør ende på et rundt tal (ABF's afskrivningskurve med vejledning, 2022).

Lægges hele beløbet i stedet på den 30-årige kurve, fordi opdelingen ikke findes, giver det 113.400 kr. Forskellen er godt 38.000 kr. per bolig. Eksemplet er konstrueret, men hvert tal kan efterregnes. Se også hvordan en forbedrings værdi beregnes efter ABF's kurver.

Kan fordelingen ikke dokumenteres, bliver tallet en risiko ved hver handel

Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris opgjort efter vedtægternes retningslinjer (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 1), og opgørelsen af forbedringer kommer fra den fraflyttende andelshaver (samme vedtægter, § 14, stk. 4). En omlægning uden datagrundlag flytter derfor byrden ned på hver enkelt sælger og bestyrelse ved hver eneste handel.

Konsekvensen af et for højt tal er ikke teoretisk. Sker handlen i strid med maksimalprisreglerne, kan køber hæve handlen (andelsboligloven § 16, stk. 1) eller kræve overprisen tilbagebetalt (§ 16, stk. 3). Det er ministeriets opfattelse, at der efter byretspraksis ikke findes et væsentlighedskrav, så ethvert beløb over maksimalprisen er en overpris (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 14.2).

Tallet skal desuden frem ved hvert salg. Nøgleoplysningsskemaet for andelsboligsalg viser, hvordan prisen fordeler sig på andelsværdi, udførte forbedringer og inventar (BEK nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1, nr. 7).

En afgrænsning hører med. Det her handler om at flytte en allerede udført forbedring fra én post til en anden. Det er ikke samme spørgsmål som kompensation til den enkelte, når foreningen renoverer for alle, og de to bør ikke blandes sammen i ét forslag.

Omlægningen er kun mulig, hvis data er per bolig fra starten

Læg mærke til rækkefølgen. Foreningen beslutter først og leder bagefter, og det er derfor omlægninger strander.

En omlægning er ikke en juridisk øvelse med et databehov. Den er et databehov med en juridisk ramme omkring. Kan posterne ikke henføres til bolig, år, beløb og kategori, kan værdien ikke beregnes efter ABF's metode.

Så må den fastsættes ved skøn, i sidste ende af en voldgiftsperson udpeget af ABF (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 5). Et skøn står svagere i en sag om overpris end en dokumenteret post.

Andelskronen, altså det tal andelenes værdi regnes ud fra, hviler på de samme poster. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Det, der skulle have været ført, er andelens servicebog. Ligesom bilens servicebog samler værkstedshistorikken ét sted, samler den boligens forbedringshistorik: hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad. Var posterne ført per bolig, mens håndværkerne var i huset, ville omlægningen være en beslutning og ikke en udgravning.

Fremgangsmåden står i sådan dokumenterer du dine forbedringer, og det samme mønster går igen i hvad der sker, når kun nogle boliger har betalt for et tilvalg.

Forbedringshistorikken ligger i den enkelte forening. Der er ingen offentlig registerkilde for forbedringer per andelsbolig, sådan som der er for bygninger i BBR, og det gælder alle 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026), fra andelsboligforeninger i København til foreninger i resten af landet.

Det er den opgave, Andelo er bygget til. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, mens arbejdet står på, og værdien beregnes efter ABF's kurver, som de er implementeret i Andelo. Så står år, beløb og kategori ved boligen den dag, nogen spørger.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.