Hvad sker der med dine forbedringer ved et samlet salg?

Et samlet salg lukker den vej, dine forbedringer normalt bliver betalt ad

Ved et almindeligt salg af din andel sætter loven et loft over prisen. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 1). Det loft kaldes maksimalprisen.

Social- og Boligministeriet formulerer det som et maksimum: sælgeren må maksimalt kræve en pris, som de tre poster med rimelighed kan betinge (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025). Bestemmelsen pålægger altså ingen at betale dig noget. Den sætter grænsen for, hvad du må kræve af en køber.

Læg mærke til indledningen. Bestemmelsen gælder overdragelse af en andel. Ved et samlet salg overdrager du ikke din andel. Foreningen sælger ejendommen, og om foreningen derefter opløses, er en selvstændig beslutning.

Dermed lukker den vej, dit køkken ellers ville være blevet betalt ad. Der er ingen køber af netop din andel, og dermed ingen modpart, loftet forhandles op imod.

Det betyder ikke, at forbedringerne er væk. Køkkenet står der stadig, og hvad boligerne indeholder, har betydning for, hvad en køber vil give for ejendommen. Men prisen forhandles for hele ejendommen på én gang, ikke bolig for bolig.

Forskellen er afgørende for den enkelte. Ved et andelssalg har du en modpart, der betaler for din andel, og forbedringerne indgår i den pris inden for lovens loft. Ved et samlet salg har du en fordelingsnøgle, og den skal nogen have besluttet, før pengene kan udbetales.

Fordelingsnøglen blev sat ved stiftelsen og kender ikke dit køkken

Loven fastsætter flertalskravet og retten til at blive boende. Hvordan pengene fra salget, provenuet, fordeles mellem andelshaverne, står i vedtægterne.

Bliver foreningen opløst efter salget, sker det i ABF's standardvedtægter ved likvidation: to personer, som generalforsamlingen vælger til opgaven, likvidatorerne, afvikler foreningen. Når ejendommen er solgt og gælden betalt, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andel i foreningens formue (§ 33).

Hvad er så andel i foreningens formue? Andelshaverne har andel i formuen i forhold til deres indskud (ABF's standardvedtægter § 6, stk. 1). Og i den variant af samme vedtægters § 4, stk. 1, der bygger på fordelingstal, er indskuddet et beløb pr. fordelingstal, som disse er fastsat ved stiftelsen.

Standardvedtægterne har også en variant, hvor indskuddet er fastsat pr. boligtype, og efter § 4, stk. 3, betaler nye andelshavere indskud plus et tillægsbeløb. Ingen af delene ændrer den nøgle, formuen fordeles efter.

Fordelingstallet er den brøk, foreningen fastsatte ved stiftelsen, altså hvor stor en del af foreningen din bolig udgør. Den kan bygge på areal, på boligtype eller på en ligelig fordeling, hvor hver andel tæller lige meget (ABF, juridisk og økonomisk ordbog for andelshavere). Uanset hvilken, kender den ikke det badeværelse, du fik lavet i 2019.

Vil I fordele efter forbedringer, kræver det en beslutning og et grundlag

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder en fordeling, hvor forbedringer regnes med uden et grundlag, der kan læses bolig for bolig.

Vil foreningen fordele efter andet end vedtægternes nøgle, skal det besluttes, og grundlaget skal kunne dokumenteres. Foreningsrettens lighedsgrundsætning betyder, at alle andelshavere i samme situation skal have samme vilkår (ABF, juridisk og økonomisk ordbog for andelshavere).

En vedtægtsændring kan efter ABF's standardvedtægter kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmerne (§ 23, stk. 2).

Er de 2/3 af stemmerne ikke repræsenteret, kan der indkaldes til en ny generalforsamling, og der kan forslaget vedtages endeligt med 2/3 af ja- og nejstemmerne, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret.

Om en omlægning derudover kræver samtykke fra dem, den stiller ringere, afgøres ikke her. Andelsboligloven forbyder generalforsamlingsbeslutninger, der åbenbart er egnet til at skaffe visse andelshavere en utilbørlig fordel på andres bekostning (§ 7 i). Spørg foreningens advokat, før I lægger nøglen om.

Fire femtedele er hovedreglen, men ikke i alle foreninger

Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kan kun vedtages gyldigt med et flertal på mindst fire femtedele af samtlige mulige stemmer (andelsboligloven § 7, stk. 2). Er de fire femtedele ikke repræsenteret, men opnås fire femtedele af de repræsenterede stemmer, kan der indkaldes til en ny generalforsamling, hvor forslaget kan vedtages endeligt med fire femtedele af de repræsenterede stemmer.

Kravet er ikke uden undtagelse. Det kom i loven med lov nr. 818 af 9. juni 2020, og det gælder ikke for foreninger, der før lovforslagets fremsættelse den 22. april 2020 gyldigt havde vedtaget et lavere flertalskrav (samme lov, § 3, stk. 3). Slå derfor op i jeres egne vedtægter. ABF's standardvedtægter har den samme regel i § 23, stk. 3.

Et samlet salg er ikke i sig selv en gevinst for andelshaverne. Prisen kan være god eller mindre god, boligafgiften bliver til husleje, fordi andelshaverne fortsætter som lejere (andelsboligloven § 4, stk. 1), og fordelingen kan ramme skævt afhængigt af, hvor meget den enkelte har lagt i sin egen bolig.

Hvad lejen kommer til at koste, følger ikke af den hidtidige boligafgift, men af det, der aftales i handlen, og af lejelovgivningen.

Der er også skattemæssige forhold ved et samlet salg, og de afhænger af den enkeltes situation. Vi gengiver ikke satser eller regler for dem her. Få det afklaret med en revisor eller advokat, inden I stemmer.

Uden bilag bliver forbedringen et skøn, ikke et beløb

Manglende bilag betyder ikke automatisk nul. ABF's forbedringskatalog siger i note L, at det ikke er et krav, at andelshaveren kan fremvise en faktura, og at værdien i så fald må fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF, november 2025).

Det er den præcise pris ved manglende dokumentation. Du bytter et beløb ud med et skøn. Ved et almindeligt salg er skønnet vurderingsmandens alene, og det er behandlet i stykket om når vurderingsmanden sætter prisen ned. Ved et samlet salg skal skønnet holde ved siden af alle de andre boliger på én gang.

Der er tre steder, hvor et manglende papir gør ondt.

Beløbet. Uden faktura eller kvittering er der ingen anskaffelsessum at regne afskrivningen på, og værdien må i stedet fastsættes ud fra en konkret vurdering (note L).

Lovligheden. Er der tale om arbejde, der skal udføres af en autoriseret håndværker, må lovligheden dokumenteres, for eksempel med el- eller VVS-attest (note L).

Anmeldelsen. Er en forandring ikke anmeldt til bestyrelsen, må bestyrelsen vurdere, om den ville have gjort indsigelse mod arbejdet, hvis det var blevet anmeldt korrekt. Er det tilfældet, kan der fastsættes et fradrag for, hvad det koster at bringe boligen tilbage til oprindelig og lovlig stand (note M).

Eget arbejde tæller med, hvis det er håndværksmæssigt korrekt udført, og det opgøres efter det antal timer, en fagpersons svend ville bruge, ikke efter dine egne timer (note S). ABF's vejledende timesats for eget arbejde i 2026 er 241 kr. pr. time i København og 214 kr. pr. time i resten af landet (ABF, 17. marts 2026).

Vinduet mellem indkaldelse og afstemning er uger, ikke måneder

Et samlet salg dukker sjældent op med et års varsel. Datoen for en ordinær generalforsamling, og om muligt for en ekstraordinær, skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest fire uger før (ABF's standardvedtægter § 22, stk. 1).

Selve indkaldelsen med dagsordenen kommer skriftligt med 14 dages varsel, og ved en ekstraordinær generalforsamling kan varslet om nødvendigt forkortes til 8 dage (samme bestemmelse).

Fire uger er varsel om en dato. De otte til fjorten dage, hvor forslaget ligger på bordet, er ikke tid nok til at rekonstruere tyve års forbedringer. Håndværkeren er måske ophørt, banken gemmer ikke kontoudtog for evigt, og det forrige køkken kom på genbrugspladsen for ni år siden.

Derfor er et samlet salg den hårdeste prøve, per-bolig-dokumentationen kan komme ud for. Alle boliger gøres op på samme dag, og forskellene bliver synlige med det samme. Naboen med mapperne i orden har et beløb. Naboen uden har en forklaring.

Det, der skal ligge klar for hver bolig, er kort:

• hvad der er lavet, og hvornår
• hvad det kostede, med faktura eller kvittering
• hvem der udførte det, og attest hvor arbejdet kræver autorisation
• tilladelse fra kommunen og anmeldelse til bestyrelsen, hvor det er krævet
• fotos før og efter
• kategori og årstal, så afskrivningen kan regnes efter ABF's kurver

Det er den samme liste som ved et almindeligt salg, og den er gennemgået i stykket om sådan dokumenterer du dine forbedringer. Forskellen er alene, hvor lidt tid I får til at samle den.

Den dokumentation, der er ført løbende, er den eneste, der findes på dagen

Andelo afgør ikke, om et samlet salg er en god idé, og laver ikke vurderingen af ejendommen. Det gør generalforsamlingen, valuaren og foreningens rådgivere. Det, systemet gør, er at sørge for, at der findes noget at regne på, når datoen pludselig er sat.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, mens du bor der. Systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF's kurver, og for el- og VVS-arbejde beder det automatisk om bekræftelse på autoriseret håndværker.

Samlingen af, hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad, kalder vi andelens servicebog. Den ligger på boligen, ikke i en indbakke hos en tidligere formand, og den kan læses bolig for bolig den dag, alle boliger skal gøres op samtidig.

Andelo fører desuden et register over 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR, bygget på CVR, Tinglysningens Ejerfortegnelse og BBR (Andelo-registret, 2026). I hver eneste af dem kan spørgsmålet om et samlet salg i princippet komme på dagsordenen. Det, der blev skrevet ned undervejs, er det, der tæller på dagen, og det, der ikke blev skrevet ned, bliver til et skøn, som nogen andre laver.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.