Hvordan kan kursen på foreningens lån flytte andelskronen?

Gælden regnes til kursværdi i tre af lovens fire principper

Andelskronen er foreningens formue fordelt på andelene, og formuen er aktiverne minus passiverne (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 3.3). Den største post på minussiden er som regel foreningens lån. Hvordan lånene tælles med, afhænger af, hvilket princip foreningen bruger til at værdisætte ejendommen.

Loven giver fire principper: anskaffelsesprisen, en valuarvurdering, den senest ansatte offentlige ejendomsværdi og den samme værdi reguleret efter nettoprisindekset (andelsboligloven § 5, stk. 2, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024).

Ved anskaffelsesprisen fratrækkes prioritetsgælden opgjort til pantebrevsrestgælden, altså det der står tilbage på lånet. Ved de tre andre fratrækkes den opgjort til kursværdi, for realkreditlån det beløb, obligationerne bag lånet kan købes tilbage til (andelsboligloven § 5, stk. 5, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024).

Kursværdien er det beløb, foreningen skal betale, hvis gælden skal indfries på balancedagen, altså den sidste dag i regnskabsåret (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.6; ABF, Andelsværdiberegning). Den opgøres i procent: kurs 100 betyder, at gældens værdi svarer fuldt ud til gældens størrelse (VEJ nr. 9588, punkt 5.2.1). Andelskronen bygger altså på, hvad lånene kunne indfries til én bestemt dag. Det er den dato, du skal kende, når du sammenligner to år.

Reglerne gælder for hver af de 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026), men kun dem, der bruger et af de tre principper med kursværdi, mærker renten på denne måde.

Retningen afhænger af lånetypen, ikke af renten alene

Når renten stiger, falder kursen på fastforrentede realkreditobligationer, og lånet kan indfries til en lavere kurs end det blev optaget til (Danmarks Nationalbank, Nyt nr. 1, 2023). For foreningen betyder det, at gælden opgjort til kursværdi bliver mindre, og formuen bag andelskronen bliver større, selv om ingen har betalt en krone af.

Omfanget kan være stort. Fra januar til september 2022 indfriede de boligejere, der omlagde, i gennemsnit deres fastforrentede lån til 82 kr. pr. 100 kr., de oprindeligt havde lånt (Danmarks Nationalbank, Nyt nr. 1, 2023). Tallet gælder private boligejere, men obligationerne bag lånene virker på samme måde.

Falder renten igen, stiger kursen. Her er der et loft: kan foreningen indfri lånet til kurs 100, optages gælden efter ministeriets og Erhvervsstyrelsens vejledning højst til kurs 100, fordi det er den reelle omkostning ved at indfri (VEJ nr. 9588, punkt 5.2.1; Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.6). Spørgsmålet er ikke prøvet ved domstolene (VEJ nr. 9588, punkt 5.2.1). Skal lånet indfries til markedskursen, gælder den reelle kursværdi, også over 100.

En renteswap virker modsat. Den er en aftale, der bytter en variabel rente til en fast. Stiger renten, får swappen positiv værdi og er et aktiv i årsregnskabet. Falder renten, får den negativ værdi og indregnes som gæld (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.7). I årsregnskabet kan swappen måles til den værdi, banken har opgjort, kaldet basisværdien (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.7, citeret i VEJ nr. 9588, punkt 3.3). For behandlingen i andelskroneberegningen henviser ministeriet til en særskilt udtalelse (VEJ nr. 9588, punkt 3.3; Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 4.3.3).

Derfor er høj rente ikke altid godt for andelskronen. Hvad den gør, afhænger af, hvilke lån og aftaler foreningen har.

Et konstrueret eksempel: samme ejendom, tre andelskroner

Eksemplet er konstrueret til at vise mekanikken. Kurserne er opfundne, og der ses bort fra afdrag, så restgælden er den samme alle tre år.

Foreningen bruger den offentlige ejendomsvurdering, som står til 50.000.000 kr. Den har 1.000.000 kr. i øvrige aktiver og ét fastforrentet realkreditlån med en restgæld på 30.000.000 kr., som kan indfries til kurs 100. De oprindelige indskud er i alt 1.000.000 kr.

År 1 står lånet i kurs 98. Gælden tæller med 29.400.000 kr. Formuen er 21.600.000 kr., og andelskronen bliver 21,6. En andel med et indskud på 40.000 kr. har en andelsværdi på 864.000 kr.

År 2 er renten steget, og lånet står i kurs 85. Gælden tæller med 25.500.000 kr. Formuen er 25.500.000 kr., andelskronen 25,5 og andelsværdien 1.020.000 kr. Ingen har rørt bygningen.

År 3 er renten faldet igen, og markedskursen er 103. Lånet kan indfries til kurs 100, så gælden tæller med 30.000.000 kr. Formuen er 21.000.000 kr., andelskronen 21,0 og andelsværdien 840.000 kr.

Restgælden var 30.000.000 kr. alle tre år. Andelsværdien svingede alligevel med 180.000 kr. Det er grunden til, at et tal for gælden uden dato og uden opgørelsesmetode ikke siger nok.

Restgæld og kursværdi er to forskellige tal

Restgælden er det nominelle beløb, der står tilbage på lånet. Kursværdien er det beløb, foreningen skulle betale, hvis gælden blev indfriet på balancedagen, regnskabsårets sidste dag (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.6). I eksemplet ovenfor er restgælden 30.000.000 kr. hele vejen, mens kursværdien skifter mellem 25.500.000 kr. og 30.000.000 kr.

Begge tal kan stå i samme årsregnskab. I balancen må foreningen opgøre gælden på tre måder, blandt andet til det beløb, der står tilbage, eller til kursværdi. Kursværdi må dog kun bruges, når ejendommen også står til dagsværdi, og det beløb, der står tilbage, ikke ved store kurstab (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.6). Er gælden i balancen opgjort efter en anden metode end den, andelsværdiberegningen kræver, skal der korrigeres for det (samme kilde, afsnit 4.3.2). Gælden i balancen er derfor ikke nødvendigvis den gæld, der ligger bag andelskronen.

Kursværdien på årsopgørelsen er heller ikke altid det, foreningen faktisk skal betale. Har lånet en ret til at indfri til højst kurs 100, er det kurs 100, der gælder (samme kilde, afsnit 3.3.6).

Nøgleoplysningsskemaet bruger en tredje betegnelse. I felt O står hvert lån med "restgæld (værdi ved indfrielse)", og skemaet angiver i sin indledning en særskilt dato for, hvornår låneoplysningerne er opgjort (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1, skemaets indledning). Den dato behøver ikke være regnskabsårets sidste dag, og så kan tallet afvige fra det i andelsværdiberegningen.

Den vedtagne andelskrone står stille, mens kursen bevæger sig

Andelsværdien beregnes pr. balancedagen og oplyses i en note til årsregnskabet (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 4.2), og den vedtages på generalforsamlingen. Kursen på lånene stopper ikke på regnskabsdagen. Den værdi, der er vedtaget, og den værdi, gælden ville give i dag, glider derfor fra hinanden i løbet af året.

Glider den nedad, er der en grænse. Falder formuen væsentligt mellem to generalforsamlinger, kan foreningen være forpligtet til at regulere andelsværdien. Højesteret har behandlet forhold af væsentlig negativ betydning for andelsværdien i to domme (U 2013.1076H og U 2013.1093H, nævnt i VEJ nr. 9588, punkt 14.2). Hvornår og hvordan står i andelskronen på generalforsamlingen.

Ejendommens side bevæger sig ikke altid med. Erhvervsstyrelsen peger på, at renteudsving slår igennem både på ejendommens dagsværdi og på gældens kursværdi (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.6). Men den offentlige ejendomsvurdering er for de fleste foreninger en kopi af vurderingen fra 2012, og der kommer ikke nye for andelsboligforeninger (ABF, Andelsværdiberegning). Hos dem flytter kun gælden sig, når renten gør.

Generalforsamlingen kan vælge ikke at fordele en kursgevinst. Den kan afsætte reserver under egenkapitalen, blandt andet til at imødegå kurstab på lån ved omlægning (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.3). Om en reserve er afsat, står i nøgleoplysningsskemaets felt F3 (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1). Hvordan sådan en buffer virker, står i bufferen mellem vurdering og andelskrone.

Kursværdien skal stå i tal og med dato, før du kan se årsagen

En andelskrone, der er faldet eller steget, kan forklares, når du har fire oplysninger: vurderingsprincippet, gældens kursværdi, datoen den er opgjort på, og om der er en renteswap.

Princippet står i nøgleoplysningsskemaets felt F1 og tidspunktet for værdiansættelsen i felt F1b (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1). Bruger foreningen anskaffelsesprisen, kan kursen ikke forklare en ændring.

Kursværdien finder du typisk i noten til årsregnskabet, hvor bestyrelsen skal oplyse andelens værdi på balancedagen beregnet efter andelsboligloven § 5, og hvor en anden opgørelse af gælden i balancen korrigeres (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 4.2 og 4.3.2). I de fleste tilfælde svarer kursværdien til den årsopgørelse, foreningen får fra realkreditinstituttet (samme kilde, afsnit 3.3.6). En oversigt over foreningens formue kan vise for sig, hvor meget gælden er ændret på grund af kursen, men den er anbefalet, ikke krævet (samme kilde, afsnit 3.4).

Nøgleoplysningsskemaet har også to figurer om lånene: en, der viser, hvad lånene koster, hvis renten ændrer sig, og en, der viser udviklingen i restgælden (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1, punkt 4.2 og 4.3). Långiveren indberetter låneoplysningerne mindst én gang om året (samme bekendtgørelse, § 5, stk. 2). Mangler et tal, kan realkreditinstituttet oplyse kursværdien (VEJ nr. 9588, punkt 5.2.1), og bestyrelsen eller administrator kan bede om den.

Læg de to års tal ved siden af hinanden: ejendommens værdi, gældens kursværdi, øvrige poster og reserver. Så kan du se, hvilken af dem der har flyttet sig. Hvordan resten af beregningen hænger sammen, står i sådan beregnes andelskronen.

Andelo beregner ikke andelskronen og opgør ikke foreningens gæld. Andelskronen er kun den ene del af din pris. Den anden er dine forbedringer, og dem kan du samle i Min Bolig med kvitteringer, billeder og år, så de findes, når du skal sælge. Min Bolig er gratis for andelshavere.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.