Sådan forbereder du salget af din andelsbolig

Opgørelsen over forbedringer er dit eget arbejde

Den højeste lovlige pris på en andel afhænger af tre ting: værdien af andelen i foreningens formue, forbedringerne i lejligheden og boligens vedligeholdelsesstand (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 1).

Social- og Boligministeriet opgør den sidste post som et tillæg eller fradrag og skriver, at de tre poster som udgangspunkt skal holdes adskilt og opgøres hver for sig (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 2 og 11). Kun den midterste post skal du selv gøre op.

Bruger foreningen ABF's standardvedtægter, står det direkte: prisen for forbedringer, inventar og løsøre fastsættes på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver (10/2014 med ændring 07/2025, § 14, stk. 4). Bestyrelsen godkender opgørelsen. Den laver den ikke.

I ABF's skema Opgørelse af forbedringsværdier udfylder sælger kolonne 1 til 6 med oplysningerne om hver forbedring. Derefter opgør sælger selv den nedskrevne værdi i kolonne 7 og 8 og prisen på almindeligt løsøre i kolonne 9, og bestyrelsen bekræfter eller ændrer priserne i kolonne 10 til 12 (ABF, standarddokument 6/2020).

De seks kolonner er forberedelsen skrevet ud: forbedringsemne, etableringsår, antal eller areal, eget arbejde opgjort i kroner efter vejledende timesatser, bilagsnummer og oprindelig anskaffelsessum.

Et bilagsnummer forudsætter et bilag. Et etableringsår forudsætter, at nogen kan huske hvornår. Seks felter per post lyder overkommeligt, indtil man tæller posterne efter tyve års ejerskab.

Foreningen leverer skemaerne, du leverer grundlaget for dem

Rækkefølgen ligger fast i ABF's egen vejledning. Du afleverer en skriftlig anmodning om at udtræde og beder samtidig om nøgleoplysningsskemaet for foreningen. Bestyrelsen udleverer foreningens afskrivningsregler, standarddokumenterne og kopi af energimærket, hvis det er foreningen der er ansvarlig for mærkningen (ABF, standarddokument 9/2025).

Derefter er det din tur. Du udfylder skemaet Opgørelse af forbedringsværdier og afleverer det med eventuelle kvitteringer og kommunale anmeldelser eller godkendelser, og først da beder du om nøgleoplysningsskemaet om salget (samme vejledning).

Fristen bekræfter arbejdsdelingen. Foreningen skal udlevere begge skemaer hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodning (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 7, stk. 1). Men for salgsskemaet løber fristen først fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget din dokumentation for forbedringer og for det inventar der er tilpasset boligen, fx skabe og bordplader, som bekendtgørelsen kalder tilpasset løsøre (§ 7, stk. 2).

Bruger foreningen en professionel vurderingsmand, regnes fristen fra det tidspunkt, hvor rapporten foreligger (§ 7, stk. 3). Foreningen er altså ikke forsinket, før du har afleveret. Den lovbestemte liste står i hvilke dokumenter der skal udleveres til køber.

Energimærket og byggesagen har deres egne kalendere

Bruger du ejendomsmægler, skal du kunne fremvise et energimærke på ejendommen. Sælger skal sikre, at der i annoncen synliggøres et energimærke fra en gyldig energimærkning, og skal udlevere mærkningen til mægleren inden annonceringen (lov om fremme af energibesparelser i bygninger, LBK nr. 1253 af 22. oktober 2025, § 8 a og § 8 b, stk. 3). Mærket skal findes, før boligen vises frem.

Pligten stopper ikke ved annoncen. Det er sælgers ansvar, at køber har fået energimærkningen udleveret, inden aftalen om overdragelse indgås (§ 8, stk. 1).

Findes der allerede en gyldig mærkning, går det hurtigt. Den skal stilles til rådighed uden beregning inden 8 dage efter anmodningen (§ 8, stk. 4).

Findes der ingen, ser regnestykket anderledes ud. Foreningen skal indgå aftale med et berettiget firma senest 3 uger efter anmodningen og stille mærkningen til rådighed senest 60 dage efter anmodningen (§ 8, stk. 3).

En energimærkning er gyldig i 10 år (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, § 15). Slå op, hvornår foreningens sidst blev lavet.

Skal noget behandles i kommunen, er tidsrammen en anden igen. Servicemålet er 40 kalenderdage for mindre kompliceret byggeri og 50 til 60 for mere kompliceret (Social- og Boligstyrelsen, servicemål aftalt mellem regeringen og KL i december 2015).

Målet tælles fra det tidspunkt, hvor sagen er fuldt oplyst (Københavns Kommune). Den tid det tager dig at fremskaffe tegninger, ligger uden for målet.

Servicemålet er derfor ikke det samme som ventetiden. Københavns Kommune oplyser selv en gennemsnitlig sagsbehandlingstid på omkring tre måneder, en forventning på under fem måneder, og længere tid på lovliggørelsessager (Københavns Kommune, 2026).

En manglende tilladelse er ikke et papirproblem

Det er ejeren af ejendommen der skal bringe forhold i strid med byggeloven i orden, uanset hvem der lavede dem (byggeloven, LBK nr. 1178 af 23. september 2016, § 17, stk. 1). I en andelsbolig er ejeren foreningen, ikke dig. Det gør ikke problemet mindre midt i et salg.

Kommunen prøver forholdet på samme måde hver gang. Den ser først på, om der ville være blevet meddelt byggetilladelse, hvis der var ansøgt korrekt inden arbejdet blev udført. Ville tilladelsen være givet, skal der ske retlig lovliggørelse, altså en efterfølgende tilladelse uden fysiske ændringer (Vejledning om lovliggørelse af ulovligt byggeri, revideret 31. januar 2019).

Ville den ikke, kan lovliggørelsen blive fysisk, altså ombygning eller nedrivning (samme vejledning).

Værdien hænger i det samme papir. Nye vådrumsgulve uden byggetilladelse og uden vådrumsmembran står med nej til forbedring og 0 år, når bygningsmyndighedens godkendelse ikke findes eller ikke kan fremskaffes (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Derfor hører spørgsmålet om tilladelser til i starten. Ikke fordi det ofte går galt, men fordi svaret kan ligge længst ude i fremtiden.

Manglende bilag er ikke det samme som tabt værdi

Kvitteringer er ikke et lovkrav. Social- og Boligministeriet skriver det lige ud: bestemmelsen indeholder ikke krav om, at der skal foreligge kvitteringer for arbejdet (vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Samme vejledning siger, hvorfor man alligevel gemmer dem. Kvitteringer gør det lettere at fastsætte anskaffelsesprisen, og de udgør et bevis i en eventuel sag om overpris.

Anskaffelsesprisen er det, arbejdet reelt har kostet, uanset hvem der har betalt. Derfor tæller også arbejde bekostet af en tidligere andelshaver med, og her er det den historiske anskaffelsespris, den tidligere andelshaver afholdt, der gælder (samme punkt). Spørg foreningen, om der ligger noget i dens egne papirer.

Eget arbejde kan opgøres langt tilbage. ABF's vejledende timesatser findes for hvert år fra 1973 og frem, og satserne for 2026 er 241 kr. i timen i København og 214 kr. i timen i resten af landet (ABF's vejledende timesatser, struktureret som data i Andelo). Du skal kende året og timetallet, ikke have en faktura.

Forberedelsen er en aflevering af andelens servicebog

Sæt punkterne op efter hvor lang tid de tager, ikke efter hvor vigtige de føles. Tilladelser og energimærke først, fordi de har frister hos andre. Så opgørelsen med bilag, fordi den starter foreningens frist. Til sidst skemaerne, der kommer når resten ligger klar.

Det der bryder listen, er sjældent reglerne. Det er papirer der ikke findes, og et etableringsår ingen kan huske.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder din egen pris, når skemaets kolonner skal fyldes ud efter hukommelse.

Det du afleverer, er boligens historik: hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad. Det kalder vi andelens servicebog, ligesom en bils servicebog følger bilen og ikke ejeren. Er den ført løbende, er forberedelsen en eftermiddag. Er den ikke, er den et gravearbejde.

Grundlaget står i sådan dokumenterer du dine forbedringer, og de øvrige emner om køb, salg og overdragelse hviler på det samme.

I Min Bolig, der er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, billeder og tilladelser mens man bor der, og værdien beregnes løbende efter ABF-kurverne. Det gør ikke salget hurtigere, men fjerner leddet hvor nogen skal lede.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.