Hvad sker der med vurderingen ved en sammenlægning?

Sammenlægningen kræver både foreningens og kommunens ja

En sammenlægning nedlægger en bolig. Det er ikke tilladt at nedlægge en bolig helt eller delvis uden kommunalbestyrelsens samtykke, og det gælder udtrykkeligt, når nedlæggelsen sker ved hel eller delvis sammenlægning af to eller flere boliger (lov om boligforhold, lov nr. 342 af 22. marts 2022, § 3, stk. 1).

Kommunen kan ikke nægte samtykke, når tre betingelser er opfyldt. Ingen af de boliger, der kommer ud af sammenlægningen, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m². Boligerne skal være ledige, uden at det skyldes en opsigelse fra udlejerens side. Og den bolig, hvis areal forøges, skal være ledig eller beboet af beboere, der ønsker at overtage den udvidede bolig (§ 3, stk. 2).

Reglerne gælder i regulerede kommuner, og en ikke-reguleret kommune kan beslutte at lade dem gælde (§ 1, stk. 1 og 2). ABF skriver, at det er de fleste kommuner.

Nogle kommuner går videre. ABF oplyser i sin vejledning om lejlighedssammenlægning (udateret side, indhold læst 3. august 2026), at Københavns Kommune accepterer sammenlægninger på op til 150 m², og under særlige betingelser, såsom utidssvarende toiletforhold i mindst én af boligerne, helt op til 180 m². Det er ABF's gengivelse af kommunal praksis, så spørg kommunen om den lokale praksis først.

Oven i kommer byggesagen. Bygningsreglementet finder anvendelse ved ombygning af og andre forandringer i bebyggelse, som er væsentlige i forhold til byggeloven eller bygningsreglementet (bygningsreglement 2018, bekendtgørelse nr. 1399 af 12. december 2019, § 2, nr. 3).

Kræver arbejdet byggetilladelse, må resultatet ikke tages i brug uden kommunalbestyrelsens ibrugtagningstilladelse (§ 43, stk. 1). Tilladelsen skal forevises bestyrelsen, inden arbejdet går i gang (ABF's standardvedtægter § 10, stk. 6).

Vedtægterne afgør, om foreningen overhovedet må sige ja

ABF er direkte på det punkt. Mange foreninger tror, at generalforsamlingens godkendelse er nok. Vedtægterne bør altid indeholde utvetydige bestemmelser om, hvilke krav der gælder.

Hjemlen opstår ikke af sig selv. ABF's standardvedtægter går ud fra, at en andelshaver kun benytter én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at bebo den (§ 7, stk. 4). En sammenlægning kræver, at den samme person i en periode har to.

Ventelistereglerne peger samme vej. Den interne fortrinsret til en ledig bolig er betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers egen bolig frigøres (§ 13, stk. 2, litra B). Den, der vil lægge sammen, frigør ikke noget.

Så er der stemmerne. Hver andel giver én stemme (§ 22, stk. 5), og ABF skriver, at der ikke må være tvivl om, at en sammenlagt lejlighed anses som én bolig med én stemme.

Skal vedtægterne ændres, eller skal det indbyrdes forhold mellem boligafgiften reguleres, gælder det skærpede krav i § 23, stk. 2: mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret og mindst 2/3 af ja- og nej-stemmerne for forslaget.

Fordelingstallene lægges sammen, men de følger ikke arealet

Nettoformuen fordeles mellem andelshaverne efter andelsboligens fordelingstal, når maksimalprisen skal opgøres (Social- og Boligministeriet, vejledning nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 3.3). Fordelingstallet er den nøgle, der oversætter foreningens formue til den enkelte bolig.

Ved en sammenlægning udgør de samlede fordelingstal for boligafgift og andelsværdi summen af de to boligers fordelingstal, oplyser ABF. Der ændres dermed ikke på fordelingen af foreningens formue eller på, hvor meget der samlet betales i boligafgift i forhold til de øvrige andelshavere.

Fordelingstal og areal er ikke det samme. I ABF's standardvedtægter er indskuddet fastsat pr. fordelingstal ved stiftelsen (§ 4, stk. 1), andelen i formuen følger indskuddet (§ 6, stk. 1), og boligafgiften fordeles i samme forhold (§ 8, stk. 2).

Arealet kan derimod flytte sig af sig selv. ABF beskrev, at Københavns Kommune i sommeren 2020 ændrede praksis, så arealerne for alle boliger i opgangen blev omberegnet, når boliger blev sammenlagt. ABF oplyste i januar 2023, at en ny BBR-bekendtgørelse skulle løse det ved at lægge andelene i fælles adgangsareal sammen (ABF, januar 2023). Spørg kommunen, hvad der gælder i dag.

Har jeres vedtægter bundet andelsværdi eller boligafgift direkte op på arealerne i BBR, skal foreningen tage stilling til en vedtægtsændring, inden sammenlægningen godkendes. Hvad der sker, når registreringen ikke passer, står i stykket om BBR-arealet og andelens pris.

To forbedringsopgørelser bliver ikke til én fælles post

Her ligger det egentlige brud. Hver af de to boliger har sin egen liste over forbedringer med år, anskaffelsespris og dokumentation. Efter sammenlægningen findes der kun én bolig, men listerne skal stadig kunne læses hver for sig.

Værdien af forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1, litra B). Værdiansættelsen sker efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, ABF har fastlagt som vejledende (§ 14, stk. 2). Kataloget rummer 149 forbedringskategorier i 13 grupper (ABF, november 2025).

Der findes altså ikke et fælles startår for den sammenlagte bolig. Et køkken fra 2016 i den ene bolig og et bad fra 2021 i den anden afskrives hver for sig, også når væggen mellem dem er væk. Slås de sammen til ét beløb, mister begge poster deres grundlag.

Opgørelsen udarbejdes af den fraflyttende andelshaver (§ 14, stk. 4). Er den ene boligs bilag forsvundet undervejs, er det sælger, der står med hullet, og bestyrelsen, der skal godkende en pris, ingen kan efterprøve.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

ABF foreslår, at samtlige udgifter ved sammenlægningen udredes af andelshaveren. Er det aftalt sådan, hører gennembruddet til boligens poster og skal klassificeres som forbedring eller vedligeholdelse.

Ejendommen skal ikke vurderes på ny, men erklæringen kan ikke gives uden videre

Vurderingen af ejendommen og prisen på den enkelte bolig er to forskellige ting. Ved valuarmetoden ansættes ejendommen til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 42 måneder (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024).

Der er én undtagelse. En vurdering indhentet inden 1. juli 2020 kan fastholdes uden tidsgrænse, indtil foreningen vælger at lægge en ny vurdering til grund (andelsboligloven § 5, stk. 3).

En sammenlægning udløser ikke i sig selv en ny vurdering. Men den lukker en genvej. Branchenormen tillader, at en genbesigtigelse helt undlades, hvis foreningen eller administrator erklærer, at der ikke er sket væsentlige ændringer i ejendommens fysiske forhold siden seneste besigtigelse (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 13, stk. 5).

Ordet væsentlige bærer erklæringen. En sammenlægning ændrer de fysiske forhold, og foreningen må derfor konkret vurdere, om den stadig kan afgive erklæringen. Genbesigtigelsen kan i stedet begrænses til det, der har ændret sig (§ 13, stk. 4), og hele ejendommen skal genbesigtiges, hvis seneste besigtigelse ligger tre år eller mere tilbage (§ 13, stk. 6).

Valuaren læser desuden referaterne af de seneste to års generalforsamlinger (§ 12, stk. 2). Er sammenlægningen ikke ført til referat, ser valuaren den ikke.

Og BBR skal rettes. Foreningen har som ejer ansvaret for, at oplysningerne er korrekte. Kommunen har mulighed for at udstede en bøde på op til 5.000 kr., hvis der ikke indberettes rettidigt, eller hvis der er opgivet urigtige oplysninger, skrev Erhvervsstyrelsen på boligejer.dk, gengivet af ABF i januar 2023.

Når begge boligers historik ligger samlet, overlever den sammenlægningen

Andelo laver ikke sammenlægningen, godkender den ikke og vurderer ikke ejendommen. Det gør bestyrelsen, kommunen og valuaren. Men papirerne, der skal overleve gennembruddet, kan ligge et sted, hvor det ikke afhænger af, hvem der har papirkassen.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, mens du bor der. Systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF's kurver.

Samlingen af, hvad der er lavet, hvornår og for hvad, det vi kalder andelens servicebog, er præcis det, to boliger hver især skal bringe med ind i en sammenlægning. Ligger begge historikker samlet, kan de føres videre post for post i stedet for at blive rundet af til ét tal.

Det gælder i 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026). Den bolig, hvis historik er ført løbende, kan prissættes bagefter. Den, hvis historik stoppede den dag, væggen faldt, kan ikke.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.