Hvor meget af en totalrenovering får du igen ved salg?

Efter tre år har kurverne næsten ikke rørt sig

ABF's afskrivning er langsom i starten. En forbedring mister kun en lille del af sin værdi de første år, og det er det første, man skal vide, hvis man har renoveret for mange penge og får et lavt tal tilbage.

Værdien falder langsomt de første år og derefter jævnt hurtigere (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo). Den 20-årige kurve falder til 90 procent over de første 5 år og derefter til 10 procent ved år 20.

Den 30-årige falder til 95 procent over de første 7 år og derefter til 10 procent ved år 30. De 10 procent er en restværdi, altså det beløb der bliver stående, så længe forbedringen er en del af boligen (samme vejledning).

Aflæst efter 3 hele år ser det sådan ud (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo):

Kurve	Tilbage efter 3 år
30 år	knap 98 %
20 år	94 %
10 år	80 %
5 år	knap 48 %

Langt de fleste dele af en stor renovering ligger på de lange kurver. Hårde gulve, vægfliser med vådrumsmembran og en totalomlægning af el står til 30 år, mens skabe og bordplade i køkkenet, glasvæv på væggene, nye indvendige døre og toilet og håndvask står til 20 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

De korte kurver bruges til fx brusekabine og hårde hvidevarer (10 år) og tilpassede tæpper (5 år) (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Konsekvensen er enkel. Er en forbedring på 500.000 kr. på 20- eller 30-årskurven tre år gammel, kan kurverne alene ikke forklare et fradrag på flere hundrede tusinde kroner. Forklaringen skal findes et andet sted.

Fradraget kommer af opdelingen, ikke af afskrivningen

Loven siger, at værdien af forbedringer "ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage" (andelsboligloven § 5, stk. 13). Det forudsætter, at der er tale om en forbedring. Det, der er vedligehold, kommer slet ikke med i regnestykket.

En totalrenovering blander de to. ABF's forbedringskatalog (november 2025) har ingen samlet post for en renovering af boligen. Det afskriver hver del for sig, og mange af de arbejder, der hører med til en renovering, står som 0 år, altså uden værdi: afslibning af gulve med og uden lak, bejdse- og ludbehandling og maling af gulve. Malerbehandling af glasvæv betragtes som almindelig vedligeholdelse (samme katalog).

Spartling er ikke en selvstændig post i kataloget. Kataloget har en post for opretning af vægge med lovlig beklædning over 20 år og for glasvæv, filt og fiberfilt over 20 år, og specialmaling ved glasfilt eller glasvæv kan indgå i forbedringsværdien (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note I).

Om forarbejdet på væggene tæller, afhænger derfor af, hvilken post det hører under, og hvordan det står på fakturaen.

Det samme gælder skellet mellem foreningens og din pligt. Efter ABF's standardvedtægter skal andelshaveren foretage al vedligeholdelse inde i boligen, også nødvendige udskiftninger af gulve, køkkenborde og ruder og forringelse på grund af slid og ælde (§ 9, stk. 1, 4. udgave med ændring juli 2025). Udskifter du noget, der var slidt op, er en del af regningen vedligehold, selv om resultatet er nyt.

Regnet igennem: 500.000 kr. og tre forskellige svar

Her er et regneeksempel bygget over et typisk brevkassespørgsmål. Fordelingen på poster er sat op til formålet, og alt er antaget udført samme år og vurderet 3 hele år senere. En andelshaver har brugt 500.000 kr. og har specificerede fakturaer med beløb og år for hver post.

Post	Pris	Katalogpost og kurve	Værdi efter 3 år
Køkken, skabe og bordplade	150.000 kr.	Skabe og bordplade, 20 år	141.000 kr.
Vægfliser i bad med membran	70.000 kr.	Vægfliser i vådrum, 30 år	68.500 kr.
Vådrumsgulv med membran	50.000 kr.	Hårde vådrumsgulve, 30 år	48.900 kr.
Toilet, håndvask, batterier	20.000 kr.	20 år	18.800 kr.
Ny el i hele boligen	60.000 kr.	Totalomlægning af installationer, 30 år	58.700 kr.
Nyt massivt parketgulv	80.000 kr.	Hårde gulve, 30 år	78.300 kr.
Glasfilt på vægge	15.000 kr.	Glasvæv/-filt/fiberfilt, 20 år	14.100 kr.
Nye indvendige døre	30.000 kr.	20 år	28.200 kr.
Spartling og almindelig maling	25.000 kr.	Regnet som vedligehold i eksemplet	0 kr.
I alt	500.000 kr.		456.500 kr.

Kurverne er aflæst på ABF's afskrivningskurve (2022, aflæst af Andelo) og årskurverne i ABF's forbedringskatalog (november 2025). Af de 43.500 kr. i fradrag kommer omkring 18.500 kr. fra afskrivningen og 25.000 kr. fra den post, der er vedligehold. Spartling som underlag for glasfilten kan efter omstændighederne regnes med under glasfilt-posten, men eksemplet holder den ude.

De 456.500 kr. er det højeste, kurverne giver. Det forbehold, der gælder gulvet nedenfor, gælder også køkken og døre. § 9, stk. 1 i ABF's standardvedtægter nævner udskiftning af køkkenborde som vedligehold (4. udgave med ændring juli 2025).

Ved skabe og bordplade skriver kataloget, at der efter omstændighederne kun kan blive tale om delvis forbedring, og nye indvendige døre tæller, når de giver en ny døråbning eller øget brugsværdi (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Svar nummer to: bestyrelsen vurderer, at parketgulvet erstattede et udtjent gulv og derfor i det væsentlige er vedligehold. Så falder 78.300 kr. bort, og der er omkring 378.200 kr. tilbage. Ét spørgsmål om én post flytter mere end fire gange så meget som tre års afskrivning på hele renoveringen.

Svar nummer tre: der findes kun én samlet faktura på 500.000 kr. Så må den fordeles på katalogets poster, og fordelingen bliver et skøn.

ABF's forbedringskatalog bruger samme vej, når der slet ingen faktura er: værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (november 2025, note L). Et skøn bygger på det, der kan ses og sandsynliggøres, og der er ingen tabel, der fortæller, hvor det lander.

Et nyt gulv er ikke altid en forbedring

Gulvet er en post, hvor to regelsæt mødes. ABF's forbedringskatalog (november 2025) har en lang række gulvposter som forbedring: hårde gulve og nye fyrretræsbrædder over 30 år, lamelparket over 20 år og laminat og linoleum med undergulv over 10 år. ABF's standardvedtægter nævner samtidig udskiftning af gulve som en del af andelshaverens vedligeholdelsespligt (§ 9, stk. 1).

Ingen af de to dokumenter siger præcist, hvor grænsen går mellem et nyt gulv og et udskiftet gulv. Efter standardvedtægterne fastsættes værdien af forbedringer "efter en konkret vurdering med udgangspunkt i" ABF's forbedringskatalog og værdiforringelseskurver (§ 14, stk. 2). Vurderingen må derfor se på, hvad der lå før, og hvad der kom i stedet.

Derfor betyder det noget, hvad du kan vise om det gamle gulv. Billeder fra før arbejdet viser, om gulvet var slidt op, eller om du lagde noget nyt og bedre oven på noget, der fungerede. Kan du ikke vise det, er det svært at argumentere for, at mere end en del af beløbet bør tælle.

Slitage kan også trække den anden vej. Ministeriet skriver, at værdien kan nedsættes mere, end alderen tilsiger, hvis slitagen er større, og giver som eksempel et køkken, der er nedslidt efter tre år (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3). Et nyt gulv, der er ridset op, står altså ikke automatisk til knap 98 procent.

Bestyrelsen kan ikke godkende det, den ikke kan kontrollere

En vurdering, der kun angiver ét beløb for hele renoveringen, kan blive underkendt, selv om beløbet i sig selv lyder rimeligt. Bestyrelsen har ifølge andelsboligloven pligt til at kontrollere prisen, inklusive prisen for forbedringer, før den godkender overdragelsesaftalen (Social- og Boligministeriets vejledning til købere, marts 2025).

ABF's standardvedtægter gør kravet konkret. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris (§ 14, stk. 1), og overdragelsesaftalen skal indeholde en opstilling med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre (§ 15, stk. 1). Det er sælgeren, der udarbejder opgørelsen af forbedringerne (§ 14, stk. 4).

Fakturaerne er ikke et lovkrav. Ministeriet skriver, at loven ikke kræver kvitteringer for arbejdet, men at det er lettere at fastlægge anskaffelsesprisen, når de findes, og at de er bevis i en eventuel sag om overpris (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3). Den samme vejledning fastslår, at Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019.

En opgørelse holder heller ikke for evigt. Den gælder som udgangspunkt op til 6 måneder på grund af den løbende slitage (ABF's afskrivningskurve, 2022). Trækker salget ud, kan der komme en ny gennemgang.

Er I uenige, peger ABF's standardvedtægter på en voldgiftsperson udpeget af ABF, hvis vurdering er endelig og bindende for parterne (§ 14, stk. 5). Det gælder kun, hvis jeres egne vedtægter har bestemmelsen. Syn og skøn er en anden vej gennem retten, beskrevet i stykket om, når bestyrelsen kræver syn og skøn.

Dokumentationen bestemmer, hvad regningen bliver til

Forskellen mellem 456.500 kr. og et ukendt skøn i eksemplet ovenfor er ikke håndværket. Det er papirerne. Fire oplysninger bærer hver post: beløbet, udførelsesåret, den katalogpost den hører under, og hvad der var der før. Har du dem, kan bestyrelse og vurderingsmand regne. Har du dem ikke, må de skønne.

Saml dem, mens arbejdet står på. Bed hver håndværker om en faktura, der deler arbejdet op i de dele, kataloget kender, og hold dit eget arbejde for sig, for det værdiansættes efter de timer en faglært svend ville bruge (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note S).

Tag billeder før og efter. Anmeld forandringerne skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger før, de går i gang (ABF's standardvedtægter § 10, stk. 1, 4. udgave med ændring juli 2025).

Samlet ét sted er det andelens servicebog: boligens modstykke til bilens servicebog, som følger boligen og ikke ejeren. Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Andelo har et værktøj til netop det, gratis for andelshavere. I Min Bolig registrerer du hver forbedring med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og systemet beregner løbende, hvad den er værd efter ABF-kurverne.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.