Hvad gør I, når boligen er mindre end andelsbeviset siger?

Andelsbeviset, BBR og opmålingen er tre forskellige tal

Når en andelshaver har målt sin bolig og fået færre kvadratmeter end andelsbeviset, står bestyrelsen typisk med tre tal, der hver er målt på sin måde. Før nogen taler om penge, skal det være klart, hvilket tal der er hvad.

Det første er arealet i BBR. Her opgøres boligen som bruttoetageareal: målt til ydersiden af muren, afgrænset mod naboboligerne ved midten af skillevæggen og med en lige stor andel af opgangens trapper, gange og elevatorer lagt oveni, uanset boligens størrelse (BEK nr. 1315 af 11. november 2016, bilag 1).

Ved etagearealet i tagetager og etager med skråvægge måler BBR til ydersiden af tagbeklædningen i et vandret plan 1,5 meter over færdigt gulv (samme bilag).

Det andet er opmålingen. Måler en arkitekt eller andelshaveren selv gulvet inde i boligen, kommer murene og trappeandelen ikke med. Tallet bliver derfor mindre end BBR's, også når begge er målt korrekt.

Det tredje er tallet på andelsbeviset eller i salgsmaterialet, og det er det svageste af dem. ABF's standardvedtægter siger om andelsbeviset ikke andet end, at det lyder på navn og kan erstattes, hvis det bortkommer (ABF's standardvedtægter, 4. udgave med ændring 07/2025, § 6, stk. 4). Et areal på beviset er altså noget, nogen engang har skrevet på.

Hvis ingen noterede, hvor det kom fra, kan ingen i dag sige, om det er BBR's tal, en gammel tegning eller et skøn.

Et areal uden kilde følger boligen ved hvert salg

Her ligger kernen i sagen. Når andelsbeviset siger 90 m² og opmålingen siger noget andet, behøver det ikke være en ny fejl. Det kan være et tal, der aldrig blev holdt op mod BBR eller mod en opmåling, og som er skrevet af fra salg til salg.

Ved hvert salg skal sælger udlevere nøgleoplysninger om foreningen og boligen til køberen, før aftalen indgås (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 6, stk. 1).

Foreningen udfylder skemaet for salget (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 6) og skal levere senest 10 arbejdsdage efter anmodningen.

For skemaet for salget regnes fristen dog først fra, at foreningen har dokumentationen for forbedringer eller en vurderingsrapport (samme bekendtgørelse, § 7, stk. 1-3). Skrives arealet på andelsbeviset og i salgsmaterialet af fra sidste salg i stedet for fra kilden, går tallet videre uændret.

Skemaet har ellers et felt, der hjælper. Felt Z13 hedder andelsboligens størrelse fra BBR, og det står ved siden af fordelingstallet for andelsværdien i Z14 og for boligafgiften i Z15 (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2). Er Z13 hentet direkte fra BBR, men står der et andet tal på andelsbeviset, har køberen fået to forskellige arealer for den samme bolig.

En afvigelse, ingen retter ved kilden, går videre til næste køber, og den næste igen. Den bliver først et problem, når en af dem måler efter.

Fordelingstallet afgør, om forskellen koster penge

Arealet bestemmer ikke prisen direkte. Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i boligen og dens vedligeholdelsesstand (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 1). Arealet virker kun gennem fordelingstallet, altså den nøgle, der bestemmer hver boligs andel af formuen.

Nøgleoplysningsskemaet viser nøglen med et kryds ud for en af fire muligheder: boligernes areal efter BBR, areal fra anden kilde, det oprindelige indskud eller andet (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1, felt C1).

Felt C2 viser det samme for boligafgiften. De to felter skal også stå som noter i årsregnskabet (samme bekendtgørelse, § 3). Hvert felt gennemgås i nøgleoplysningsskemaet forklaret felt for felt.

Efter ABF's standardvedtægter har andelshaverne andel i formuen i forhold til deres indskud, og indskuddet er fastsat pr. fordelingstal ved stiftelsen (ABF's standardvedtægter, §§ 4 og 6, stk. 1). Boligafgiften fordeles i samme forhold (§ 8, stk. 2). I en forening med den model ændrer et forkert areal på papiret hverken pris eller boligafgift.

Et konstrueret eksempel viser, hvad der sker, når nøglen er arealet. Antag en forening med 1.800 m² i alt, en samlet andelsværdi på 18 mio. kr. og en årlig boligafgift på 1.080.000 kr. En bolig på 90 m² bærer 5 procent: 900.000 kr. i andelsværdi og 54.000 kr. om året.

Rettes den til 85 m², opgjort efter samme metode som de øvrige boliger, og er alle andre arealer uændrede, falder andelen til 85 ud af 1.795, cirka 852.400 kr. og 51.100 kr. om året.

Forskellen, omkring 47.600 kr. og 238 kr. om måneden, forsvinder ikke. Den flyttes over på de andre boliger. Rettelsen sker dog ikke af sig selv. Henviser vedtægterne ikke direkte til BBR, ændrer en forskel i arealet ikke fordelingstallene uden en beslutning på generalforsamlingen (ABF, tilgået 2026).

Køberens krav går mod sælger, men bestyrelsen skal svare

Har en køber betalt mere, end prisreglerne tillader, kan køberen kræve prisen nedsat og en betalt overpris tilbage (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 16, stk. 3). Kravet går som udgangspunkt mod sælgeren (§ 16, stk. 3 og 4), og sagen hører under boligretten (§ 16, stk. 6).

Om der overhovedet er betalt en overpris, afhænger af fordelingstallet. Et mindre areal giver derfor ikke automatisk krav på penge.

Bestyrelsen er ikke modpart, men den er ikke uden rolle. Den skal godkende aftalen og kan forlange prisen nedsat og en overpris tilbagebetalt, hvis prisen overstiger det tilladte (andelsboligloven, § 6, stk. 6). Efter ABF's standardvedtægter kan bestyrelsen kun godkende en rimelig pris (§ 14, stk. 1). Hvordan fristerne for et krav regnes, står i kan du klage over prisen på en andel.

Hvis generalforsamlingen beslutter, at boligen skal måles op, eller at arealet skal reguleres, er det bestyrelsens opgave at føre det ud i livet. Bestyrelsen er valgt til at varetage den daglige ledelse og udføre generalforsamlingens beslutninger (ABF's standardvedtægter, 4. udgave med ændring 07/2025, § 25, stk. 1). En beslutning, der ikke følges op, efterlader både andelshaveren og foreningen i uvished.

Selve ændringen af fordelingstallene er ikke en sag for bestyrelsen alene.

Efter ABF's standardvedtægter kræver vedtægtsændringer og regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgifterne, at mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, og at mindst 2/3 af ja- og nejstemmerne stemmer for. Er færre til stede, kan forslaget vedtages endeligt på en ny generalforsamling med 2/3 af ja- og nejstemmerne (ABF's standardvedtægter, § 23, stk. 2).

Om 2/3 er nok, når en ændring flytter andelsværdi mellem boligerne, bør administrator eller advokat vurdere.

Sådan tager bestyrelsen imod henvendelsen

Svar skriftligt, og sæt en dato for, hvornår andelshaveren hører fra jer. Det koster ingenting og forhindrer, at sagen glider.

Find derefter de tre tal og deres kilder. Hent BBR-meddelelsen for ejendommen, find den sag eller tegning, andelsbevisets areal stammer fra, og bed om andelshaverens opmåling med dato, målemetode og navn på den, der har målt. Står andelsbevisets tal uden kilde, så skriv det ned. Det er også en oplysning.

Slå så fordelingsnøglen op i vedtægterne og i felt C1 og C2 i foreningens nøgleoplysningsskema. Bygger nøglen på indskuddet, kan I svare andelshaveren, at forskellen ikke påvirker pris eller boligafgift, og rette arealet på papirerne, så det fremover angives med kilde.

Bygger nøglen på arealet, er sagen større. Så skal administrator eller advokat vurdere, hvilket areal vedtægterne faktisk henviser til, og om en rettelse skal på generalforsamlingen.

Henviser vedtægterne til BBR, og er BBR forkert, er det foreningen som ejer, der skal melde fejlen til kommunen (BEK nr. 1010 af 24. oktober 2012, §§ 2 og 16). Fremgangsmåden står i når BBR-arealet ikke passer med virkeligheden, og hvordan en BBR-fejl breder sig, i når en fejl i BBR forplanter sig til andelskronen.

Vær også opmærksom på, at BBR-arealet kan flytte sig, uden at nogen har rørt boligen. Københavns Kommune omberegner siden sommeren 2020 arealerne for alle boliger i en opgang, når to boliger lægges sammen (ABF, tilgået 2026).

Ét areal med dato og måler lukker sagen for næste salg

Den varige løsning er ikke at finde det rigtige tal én gang. Det er at have ét sted, hvor boligens areal står med kilde, dato og navn på den, der har målt eller registreret det. Så kan næste salg tage tallet derfra i stedet for fra sidste andelsbevis.

Det betyder i praksis tre ting. Arealet på andelsbeviset og i salgsmaterialet angives med henvisning til kilden, fx BBR pr. en bestemt dato. Er boligen målt op, gemmes opmålingen sammen med tegningen. Og når fordelingstallene ændres, gemmes generalforsamlingens beslutning sammen med de nye tal.

Det, ejendommen kan dokumentere om sig selv, kalder vi bygningens journal. Det, der hører til den enkelte bolig, kalder vi andelens servicebog. Et areal, ingen kan sige, hvor kommer fra, er et gæt på samme måde som en udokumenteret forbedring i andelens pris. Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Andelo måler ikke boliger op og afgør ikke, hvilket fordelingstal der gælder.

I Andelo hentes boligens BBR-data automatisk, herunder arealet, og andelshaveren kan se boligens kvadratmeter på sin egen side i Min Bolig. Foreningens dokumenter kan ligge i ét arkiv med mapper, hvor nogle dokumenter kun kan ses af bestyrelsen, og alt, hvad bestyrelsen ændrer, bliver skrevet ned, så man kan se, hvem der gjorde hvad. Andelos register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.