Hvad betyder en vurdering, der gælder i ti år?

Ti års gyldighed har været på bordet, men blev ikke til lov

Ideen om en vurdering, der gælder i mange år, og ideen om at regulere et vurderingstal efter et prisindeks er begge reelle nok. De blev undersøgt hver for sig, efter at staten holdt op med at ansætte ejendomsværdier for erhvervsejendomme.

Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper regnede på at forlænge valuarvurderingens gyldighed til 30 måneder, 5 år eller 10 år. Ved 10 år ville den årlige udgift falde til 10 procent af prisen for en vurdering om året (udvalgets rapport, december 2021). Indekseringen hørte til den offentlige 2012-vurdering, og Ejendom Danmark og ABF pegede på, at de to greb kunne kombineres.

Udvalget pegede samtidig på risikoen for, at tallet med tiden ikke svarer til ejendommens reelle værdi, og anbefalede højst to års forlængelse, altså 3½ år.

Model	Hvad den betyder	Status
Gyldighed i 5 eller 10 år	Vurdering hvert femte eller tiende år	Ikke gennemført. Udvalget anbefalede højst to års forlængelse, altså 3½ år (december 2021)
Gyldighed i 2½ eller 3½ år	Vurdering hvert andet eller tredje år	Gennemført som 42 måneder i 2024
Offentlig vurdering med prisindeks	Tallet følger nettoprisindekset	Gældende siden 15. april 2024

I loven står i dag 42 måneder og et indeks, ikke ti år. Bliver en længere periode foreslået igen, gælder den først, når loven er vedtaget.

I dag udløber valuarvurderingen efter 42 måneder

En valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel, når den lægges til grund for andelsværdien (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b). Det svarer til, at foreningen kan bruge den samme vurdering på tre på hinanden følgende ordinære generalforsamlinger (Social- og Boligministeriet, 2025). Før den 15. april 2024 var grænsen 18 måneder.

Vurderingen er grundlaget for andelskronen, altså det tal, der omregner foreningens formue til prisen på den enkelte andel. Løber vurderingen i tre et halvt år, gør grundlaget for andelskronen det også.

Datoen står i vurderingsrapporten. Det skal stå i en note til årsregnskabet, hvilket grundlag prisen er sat efter, og hvornår ejendommen er værdiansat (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 3, jf. bilag 1, F1). Læg fornyelsen ved regnskabsafslutningen, ikke ved generalforsamlingen, så tallet er gyldigt, når andelsværdien fastsættes. Gyldighedsperioderne står samlet i hvor længe en vurdering gælder.

Årsregnskabet følger et andet regelsæt. Bruger foreningen dagsværdi i balancen, altså den værdi ejendommen har lige nu, skal den passe på den dag, regnskabet lukkes. En værdi fra året før kan kun fastholdes, hvis foreningen har taget konkret stilling til, om noget væsentligt har ændret sig, og det kan for eksempel underbygges med et notat fra valuaren (ABF, tilgået 2026).

En forening kan altså lovligt køre på en tre år gammel vurdering i andelsværdiberegningen og alligevel skulle forholde sig til værdien hvert eneste år i regnskabet.

Et væsentligt værdifald stopper vurderingen før tid

De 42 måneder er et loft, ikke en garanti. Konstaterer foreningen i løbet af gyldighedsperioden, at ejendommens værdi er faldet væsentligt, kan vurderingen ikke længere lægges til grund ved overdragelse af andelsboliger (Social- og Boligministeriet, 2025, med henvisning til U 2013.1076 H).

Det er den regel, der bærer hele konstruktionen. Jo længere en vurdering gælder, jo flere år går der, hvor ingen udefra ser på ejendommen, og hvor det er bestyrelsen selv, der skal fange, at grundlaget har flyttet sig.

Udvalget bemærkede, at en generel forlængelse af gyldighedsperioden i perioder med prisfald vil give problemer i forhold til den bagvedliggende værdi af foreningernes ejendomme. Udvalget tilføjede, at det ikke afviger fra de gældende regler fra 2020 om fastholdelse af valuarvurderinger (udvalgets rapport, december 2021).

Til 5 og 10 år knyttede udvalget en anden indvending: en så lang forlængelse kan gøre det svært at opretholde et marked for valuarvurderinger med valuarer, der har den fornødne faglige kvalitet.

Konsekvensen rammer ved salget. Er andelsværdien sat for højt, betaler køberen en overpris og kan kræve den tilbagebetalt (andelsboligloven § 16, stk. 3). Når en valuarvurdering underkendes gennemgår, hvad der så sker. Beslutningen om at bestille en ny vurdering før tid er derfor ikke en udgift, bestyrelsen kan udskyde ubegrænset.

Et prisindeks følger inflationen, ikke jeres ejendom

Den mekanik, en lang gyldighedsperiode ville bruge, findes allerede i loven. Foreningen kan sætte ejendommens værdi til den senest ansatte ejendomsværdi og regulere den efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Reguleringen løber fra måneden efter vurderingen og frem til oktober i det senest afsluttede regnskabsår. Den præcise formulering står i andelsboligloven § 5, stk. 2, litra d, indsat ved lov nr. 330 af 9. april 2024.

Et indeks er billigt og forudsigeligt, og det holder værdien fra at blive udhulet af inflationen. Men det måler prisudviklingen i samfundet, ikke jeres ejendom. Andelen af valuarvurderede andelsboligejendomme, hvor den nettoprisindekserede 2012-vurdering oversteg den valuarvurderede værdi, var steget fra 1,3 procent til 7,3 procent (lovforslag L 111, bemærkninger, januar 2024).

Tallet kommer med et forbehold: analysen omfatter kun foreninger, der har en valuarvurdering, og København by er derfor markant overrepræsenteret. Den reelle andel kan være større.

Konsekvensen beskrev ministeriet selv: risikoen for, at andelsværdien bliver sat højere end den reelle værdi, så andelen ikke kan belånes fuldt ud. De to grundlag holdes op mod hinanden i valuarvurdering eller offentlig vurdering. Jo længere et tal løber på egen hånd, jo vigtigere bliver det at vide, hvad der faktisk er sket med ejendommen imens.

Jo længere vurderingen løber, jo mere hviler tallet på foreningens papirer

Branchenormen for valuarvurderinger viser tydeligt, hvor arbejdet ligger. Valuaren skal indhente referater fra de seneste to års generalforsamlinger, seneste årsregnskab og budget, en eventuel vedligeholdelsesplan og oplysninger om foreningens fælles forbedringer, herunder hvilke arbejder der er lavet, hvornår de er lavet, og hvad de kostede (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 12).

Besigtigelsen kan endda erstattes af foreningens eget ord, men kun hos samme valuar som sidst. Har den valuar set ejendommen før, kan en genbesigtigelse begrænses til de forhold, foreningen eller administrator oplyser har ændret sig (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 13, stk. 3).

Den kan helt undlades, hvis foreningen eller administrator erklærer, at der ikke er sket væsentlige ændringer i ejendommens fysiske forhold. Skifter foreningen valuar, skal der besigtiges. Erklæringen dækker både forbedringer og vedligeholdelsesstand. Uanset hvad skal hele ejendommen genbesigtiges, hvis seneste besigtigelse ligger tre år eller mere tilbage (samme bekendtgørelse, § 13, stk. 6).

Udvalget forudså det samme problem: en længere gyldighed betyder flere fælles forbedringer, der skal med i perioden mellem to vurderinger (udvalgets rapport, december 2021). Registreres de ikke, mens de sker, skal nogen rekonstruere dem bagud. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Det foreningen skal kunne fremvise i årene imellem

Fire ting bør ligge klar, uanset om gyldigheden er 42 måneder eller længere.

Først et løbende register over fælles forbedringer på ejendommen med dato, beløb og bilag. Værdien af forbedringer udført efter vurderingen kan lægges til ejendommens værdi (andelsboligloven § 5, stk. 4), og Social- og Boligministeriet bruger altaner og nyt tag som eksempler i vejledningen fra 2025. Beløbet er den værdi, arbejdet har tilført ejendommen, ikke fakturaen.

Dernæst en vedligeholdelsesplan, der bliver opdateret, efterhånden som arbejderne bliver lavet; vedligeholdelsesplanen der holdes levende viser hvordan. Så generalforsamlingsreferater, hvor beslutningerne om arbejderne kan læses. Og endelig en note om, hvad hvert arbejde har tilført ejendommen af værdi, for det er værdiforøgelsen og ikke udgiftens størrelse, der er afgørende (Social- og Boligministeriet, 2025).

Med den samling kan bestyrelsen svare på valuarens spørgsmål og underskrive erklæringen uden at gætte. Uden den bliver et grundlag, der løber i flere år, til en påstand, ingen kan efterprøve.

Sådan holder Andelo listen klar mellem to vurderinger

Andelo laver ikke valuarvurderinger og fastsætter ikke andelskronen. Det er valuarens og generalforsamlingens arbejde. Men foreningens dokumenter ligger samlet i ét arkiv med adgangsstyring, fakturaer godkendes digitalt, og alt hvad der ændres, bliver logget.

Et tagprojekt kan derfor findes igen med dato, beløb og bilag, også efter et bestyrelsesskifte, og listen til valuaren er den samme liste, bestyrelsen bruger til daglig. Den enkelte andelshaver kan tilsvarende registrere sine forbedringer med kvitteringer og billeder i Min Bolig, der er gratis for andelshavere.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.