Er mikrocement på gamle fliser en forbedring?

Mikrocement på gulvet er en forbedring, maling er det ikke

ABF's forbedringskatalog fra november 2025 er det vejledende opslagsværk, de fleste foreninger og vurderingsfolk bruger til at afgøre, hvad der tæller med ved salg af en andelsbolig. Her står "microcementgulve" som en forbedring, der afskrives over 10 år. Linjen står under almindelige gulve og skelner ikke mellem vådrum og andre rum. Samme periode gælder silkecementgulve, epoxygulv i vådrum og vådrumsgulve med vinyl, men for de tre kræver kataloget, at arbejdet er autoriseret udført (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Maling er en anden sag. Under gulve står maling og hvidpigmentering som ingen forbedring, med 0 års afskrivning og bemærkningen "Ingen værdi". Ved glasvæv på væggene regnes malerbehandling som almindelig vedligeholdelse (samme katalog). Kataloget har ingen linje for maling af fliser og ingen linje for mikrocement på vægge.

Skellet betyder noget, fordi kun forbedringer giver en post i prisen. Efter andelsboliglovens § 5, stk. 1 må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (LBK nr. 1281 af 28. august 2020). Vedligeholdelse har ingen egen post. Den generelle forskel er gennemgået i grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse.

Hvor kataloget ikke har en linje, må bestyrelsen og en eventuel vurderingsmand tage stilling i den konkrete sag. Det er netop den afklaring, der bør ligge før arbejdet. Kommer den først ved salget, står du med en færdig overflade og et åbent spørgsmål om, hvorvidt den overhovedet har en værdi at afskrive.

Overfladen skal kunne tåle vådrum, uanset hvad den ligger oven på

Et badeværelse er et vådrum, og for nye vådrum og ombygninger stiller bygningsreglementet krav til både gulv og vægge. Gulve og vægge skal kunne modstå de fugtpåvirkninger og de mekaniske og kemiske påvirkninger, der normalt forekommer i vådrum. Gulve og gulvbelægninger, herunder samlinger og rørgennemføringer, skal være vandtætte, og det samme gælder vægge og vægbeklædninger i den vandbelastede del af rummet (Bygningsreglement 2018, § 339, nr. 1, 2 og 4).

Det er overfladens egenskaber, der tæller, ikke materialets navn. BYG-ERFA skriver i erfaringsbladet "Microcement i vådrum" (43) 24 08 15, at nogle typer mikrocement kan tåle vand, mens andre ikke kan, og at langt fra alle typer er egnede til vådrum. Bladet nævner skader, hvor mikrocementen opløses, eller hvor der opstår revner i overfladen.

Om en bestemt mikrocement oven på netop dine fliser kan tåle et vådrum, er et spørgsmål til leverandørens dokumentation og til en fagperson. Det kan ikke afgøres generelt.

ABF's katalog bygger det samme ind i værdien. Alle poster forudsætter, at arbejdet er lovligt udført, både hvad angår foreningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept, og at det er håndværksmæssigt korrekt (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Hvordan kataloget behandler et vådrumsgulv uden de nødvendige papirer, kan ses på én linje: nye vådrumsgulve uden byggetilladelse og uden vådrumsmembran står som ingen forbedring, 0 år.

ABF's standardvedtægter siger det samme fra foreningens side: forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen (§ 10, stk. 1).

En 10-årig kurve efterlader lidt at sælge efter få år

Værdien af en forbedring ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). ABF's afskrivningskurve viser, hvor stort fradraget er år for år, og ved 10 procent stopper kurven. Det er den værdi, der er tilbage efter afskrivning, og ABF lader den stå, så længe forbedringen er en del af boligen (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Tallene herunder er valgt for at vise metoden og stammer ikke fra en konkret sag. Et mikrocementgulv koster i eksemplet 40.000 kr. og står på den 10-årige kurve (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo):

• Efter 2 år: 90 procent, altså 36.000 kr.
• Efter 5 år: 60 procent, altså 24.000 kr.
• Efter 8 år: 30 procent, altså 12.000 kr.
• Efter 10 år og frem: 10 procent, altså 4.000 kr.

Til sammenligning afskrives hårde vådrumsgulve med støbt undergulv og vådrumsmembran over 30 år, og det samme gælder vægfliser i vådrum med vådrumsmembran (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Kurven er ikke hele svaret. Bestyrelsen skal ved salget konstatere, at forbedringen er til stede, virker og er i brugbar stand, og den kan lægge sig lidt under kurven, hvis forbedringen er ringere end normalt (ABF's afskrivningskurve, 2022). En slidt overflade risikerer altså at stå lavere end kurven.

Derudover kan der gives tillæg eller fradrag, hvis boligens samlede vedligeholdelsesstand afviger væsentligt fra gennemsnittet i foreningen (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note J). Efter ABF's standardvedtægter skal du selv vedligeholde de forbedringer og forandringer, du har udført i boligen (§ 9, stk. 4).

Bestyrelsen skal have anmeldelsen 5 uger før, og foreningens egne vedtægter går forud

Efter ABF's standardvedtægter må en andelshaver foretage forandringer inde i boligen. Forandringen skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger, før den sættes i gang (ABF's standardvedtægter, 4. udgave, 10/2014 med ændring 07/2025, § 10, stk. 1). Det er en anmeldelse, ikke en ansøgning, men den har konsekvenser.

Bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen, hvis den vurderer, at forandringen ikke vil blive udført forsvarligt efter byggelovgivningen, eller at den vil give væsentlige gener for de øvrige beboere. Foreningen kan kræve, at du betaler rimelige udgifter til at få forandringen vurderet af en fagperson. Gør bestyrelsen indsigelse, skal arbejdet vente (§ 10, stk. 3, den første af to stykker med det nummer).

Bestyrelsen kan også betinge forandringen af, at du tegner forsikring eller stiller anden sikkerhed for skader på ejendommen, eller af at en fagperson udpeget af bestyrelsen fører tilsyn (§ 10, stk. 4). Bestyrelsen er til gengæld ikke ansvarlig for, at en anmeldt forandring er forsvarlig og lovlig (§ 10).

ABF's standardvedtægter er en skabelon. Mange foreninger har deres egne vedtægter med andre frister og andre krav, og det er foreningens egne vedtægter, der gælder. Har du nye overflader i tankerne, så læs dem først og spørg bestyrelsen, hvordan den ser på mikrocement og maling oven på eksisterende fliser.

Er fliserne kommet ind ved en byfornyelse, kan det også have betydning, hvem der betalte dem. Det er gennemgået i forbedring og vedligehold i en byfornyelse.

Uden anmeldelse kan bestyrelsen kræve fliserne genskabt

Lader en andelshaver en forandring udføre i strid med vedtægternes regler, kan bestyrelsen efter ABF's standardvedtægter kræve reetablering, altså at boligen føres tilbage, som den var, inden en fastsat frist. Sker det ikke, kan foreningen få det udført for andelshaverens regning, eller andelshaveren kan ekskluderes og miste retten til at bo i boligen med 3 måneders varsel (§ 10, stk. 7, og § 20, stk. 1).

Problemet kan også dukke op først ved salget. Er en forandring aldrig anmeldt, må bestyrelsen vurdere, om den ville have gjort indsigelse, hvis den var blevet anmeldt korrekt. Er svaret ja, kan der fastsættes et fradrag for, hvad det koster at føre boligen tilbage til oprindelig og lovlig stand (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note M). For et badeværelse kan oprindelig stand betyde fliser.

Hertil kommer ansvaret for skader. Efter ABF's standardvedtægter er en andelshaver erstatningsansvarlig for skade, også skader, som ingen kan bebrejdes for, der er forårsaget af de forandringer, andelshaveren selv har foretaget eller fået foretaget (§ 10, stk. 8).

En bygningsingeniør, der er syn- og skønsmand, nævner i et Spørg Bolius-svar fra 22. oktober 2024 en sag, hvor en andelshaver, der havde malet sine fliser, kunne blive erstatningsansvarlig for nye fliser.

Prisen kan heller ikke reddes ved at lade forbedringen stå i opgørelsen. Overdrages en andel i strid med § 5, kan køberen kræve prisen nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, og den, der overdrager, kan straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder (andelsboligloven § 16, stk. 3, og § 15, stk. 3).

Afklaringen hører hjemme før arbejdet, ikke ved salget

Hvad en ny overflade er værd, afgøres i praksis af det, der kan dokumenteres. Det er lettest at samle, mens arbejdet står på, og svært at genskabe år senere. Fem ting bærer sagen:

• Den skriftlige anmeldelse til bestyrelsen med dato, og bestyrelsens svar.
• Produktets dokumentation for, at det er egnet til vådrum.
• Faktura med beløb, dato og hvem der udførte arbejdet.
• Billeder af fliserne før og af den færdige overflade efter.
• Eventuelle tilladelser, og ved VVS-arbejde dokumentation for autoriseret udførelse.

En manglende faktura er ikke nødvendigvis afgørende. Kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L). Men så er det et skøn, og skønnet kan du ikke styre. Rører du afløb eller installationer, er kravene gennemgået i VVS-dokumentation og badeværelsets værdi.

Samlet kaldes det andelens servicebog: én dateret historik for den enkelte bolig over, hvad der er lavet, hvornår, af hvem og med hvilke papirer, ligesom bilens servicebog. Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Det er den opgave Andelo er bygget til. I Min Bolig, der er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og værdien beregnes løbende efter ABF's kurver. Andelos register omfatter alle andelsboligforeninger registreret i CVR, 8.400+ foreninger (Andelo-registret, 2026).