Når du selv sætter prisen ved et privat salg

Maksimalprisen er et loft, ikke en vejledende pris

Ved overdragelse må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 1). De tre poster skal som udgangspunkt holdes adskilt og opgøres hver for sig (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 2).

Hertil kan lægges prisen for særligt tilpasset eller installeret inventar (andelsboligloven § 5, stk. 14, og samme vejledning, punkt 2 og 13). Den del af prisen indgår i den aftalte pris, bestyrelsen har pligt til at kontrollere (Social- og Boligministeriet, vejledning til køber, marts 2025).

ABF siger det lige ud. Maksimalprisen er udelukkende et loft for, hvad en andelsbolig maksimalt må sælges for ifølge loven, og bestemmelsen har eksisteret siden 1979 (ABF, andelsboligens pris, tilgået 2026).

Forskellen betyder noget, når du sælger selv. En vejledende pris ville nogen andre have regnet ud for dig. Et loft skal du selv nå op til, post for post, med noget der kan efterprøves.

Sælger har pligt til at sørge for, at køberen får en specificeret opstilling af, hvordan prisen er beregnet (samme kilde). Ved et privat salg er der ingen mægler til at lave den.

Rammer du for højt, er det dig, det går ud over. Køber kan hæve aftalen (§ 16, stk. 1) eller kræve prisen nedsat og overprisen tilbagebetalt (§ 16, stk. 3). Sælger kan straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder (§ 15, stk. 3).

Prisen er tre poster, og du kender kun den første på forhånd

Den første post kommer fra foreningen. Nettoformuen fordeles mellem andelshaverne efter andelsboligens fordelingstal, altså den andel af foreningen din bolig svarer til, når maksimalprisen skal opgøres (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 3.3).

I ABF's standardvedtægter ligger fordelingstallet inde i indskuddet. Indskuddet er fastsat pr. fordelingstal ved stiftelsen (§ 4, stk. 1), og andelen i foreningens formue følger indskuddet (§ 6, stk. 1). Andelskronen er det tal, du ganger dit indskud med for at finde din andelsværdi (ABF, andelsværdiberegning, tilgået 2026).

Den værdi udregnes af foreningens revisor ved den årlige regnskabsaflæggelse og godkendes af generalforsamlingen (ABF, andelsboligens pris, tilgået 2026). Du fastsætter den ikke. Du læser den.

Den anden post er din alene. Forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Det er ikke beløbet på kvitteringen. Det er, hvad forbedringen er værd i dag.

Har en forbedring ikke været passet godt, kan det betyde en yderligere afskrivning på netop den forbedring (ABF, forandringer og forbedringer i boligen, tilgået 2026). Det er en justering af forbedringens værdi, ikke af den tredje post.

Den tredje post er et tillæg eller et fradrag for boligens vedligeholdelsesstand (§ 5, stk. 1). Posten bruges kun, hvis vedligeholdelsesstanden fraviger det normale i væsentlig grad, og den ses sjældent anvendt i trykt retspraksis (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 11).

Forbedringsopgørelsen er sælgers dokument, ikke bestyrelsens

Har foreningen ABF's standardvedtægter, sker fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver (§ 14, stk. 4). Opgørelsen er altså sælgers, ikke bestyrelsens og ikke administrators. Standardvedtægterne gælder dog først, når foreningen har vedtaget dem (ABF, ABF's standardvedtægter, tilgået 2026).

Værdiansættelsen kan derimod ligge et andet sted. Bestyrelsen godkender den endelige pris inklusive afskrivninger, og det er op til den enkelte forening, om det er bestyrelsen eller en vurderingsmand, der værdiansætter forbedringerne (ABF, forandringer og forbedringer i boligen, tilgået 2026).

Metoden ligger fast, uanset hvem der regner. Værdiansættelse og fradrag for forbedringer, haveanlæg og særligt tilpasset inventar sker efter en konkret vurdering med udgangspunkt i ABF's forbedringskatalog og ABF's kurver for, hvor meget værdien falder med årene (§ 14, stk. 1, litra B-D, og stk. 2). Kataloget rummer 149 forbedringskategorier i 13 grupper (ABF Forbedringskatalog, november 2025, struktureret som data i Andelo).

Eget arbejde tæller med. Det ansættes til svendeløn uden avance og offentlige afgifter (§ 14, stk. 2), og ABF's vejledende timesats er i 2026 på 241 kr./t i København og 214 kr./t i resten af landet (ABF, forandringer og forbedringer i boligen, tilgået 2026). Satsen skal matche udførelsesåret.

Kvitteringer er ikke et lovkrav. Social- og Boligministeriet skriver, at bestemmelsen ikke indeholder krav om kvitteringer, men at de gør det lettere at fastsætte anskaffelsesprisen og udgør et bevis i en sag om overpris (VEJ nr. 9588, punkt 10.3).

Det, der samler kvitteringer, billeder og tilladelser gennem et helt ejerskab, kalder vi andelens servicebog. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme er den opgørelse, du skriver efter hukommelsen ti år efter.

Fritstående løsøre aftales ved siden af prisen, tilpasset inventar lægges til den

Overdragelsen må ikke gøres betinget af, at køber indgår anden retshandel, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden, og vederlaget må ikke overstige, hvad ydelsen med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 14).

Kort sagt: du må ikke gøre salget betinget af, at køber også køber noget andet, og du må ikke tage mere for inventaret, end det er værd.

Særligt tilpasset inventar er det, sælger ikke bare kan tage ned fra væggen eller op fra gulvet, for eksempel faste tæpper og indbyggede hårde hvidevarer. Det kan kræves overtaget af køber, det opgøres særskilt i overdragelsesaftalen, og det vurderes på samme måde som forbedringer (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 12.1).

Prisen for det inventar lægges til maksimalprisen (samme vejledning, punkt 2 og 13). Den indgår i den aftalte pris, som bestyrelsen har pligt til at kontrollere, når aftalen forelægges (Social- og Boligministeriet, vejledning til køber, marts 2025).

Fritstående ting står anderledes. Sælger kan ikke betinge overdragelsen af, at køber erhverver løsøre og fritstående hårde hvidevarer, og sker det alligevel, er der tale om en handel i strid med maksimalprisbestemmelserne (samme vejledning, punkt 12.1).

Sælger må heller ikke kræve, at køber overtager indbo eller andet for en pris, der overstiger værdien af genstandene (ABF, andelsboligens pris, tilgået 2026). En for høj pris på løsøre er en af de måder, overpris opstår på (ABF, overpris, tilgået 2026).

Ved et privat salg, hvor I kender hinanden, er sofaen og gardinerne lette at lægge ind i den samlede sum. De hører til i en aftale for sig.

Bestyrelsens godkendelse kontrollerer loftet, ikke dit tal

Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse, og bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, hvis prisen overstiger, hvad der er tilladt (andelsboligloven § 6, stk. 6). Køber skal desuden godkendes af bestyrelsen (§ 6, stk. 5).

Kontrollen er en pligt, ikke en mulighed. Bestyrelsen har efter andelsboligloven pligt til at kontrollere prisen, inklusive prisen for forbedringer, som led i forelæggelsen (Social- og Boligministeriet, vejledning til køber, marts 2025).

Godkendelsen afgør også, hvornår handlen står fast. Højesteret fastslog i 2024, at aftalen først er endelig og bindende for sælger og køber, når bestyrelsen har godkendt den (Højesterets dom af 8. februar 2024, sag BS-25027/2023-HJR, gengivet af EjendomDanmark, 2024).

Men den er ikke en blåstempling af dit tal. Bestyrelsen sikrer, at prisen er i overensstemmelse med maksimalprisreglen, og regulerer prisen, hvis den er for høj (ABF, andelsboligens pris, tilgået 2026). Den bekræfter, at du er under loftet, ikke at posterne under loftet er rigtige.

Er opgørelsen svag, er det her, det viser sig. Bestyrelsen beder om grundlaget, eller køber gør, og så mangler papiret midt i en handel med en aftalt overtagelsesdag.

Er I uenige om værdien, afgøres prisen efter ABF's standardvedtægter af en voldgiftsperson udpeget af ABF. Vurderingen er endelig og bindende (§ 14, stk. 5).

Du må sælge billigere, og et privat salg tester ikke prisen

Loven forbyder ikke, at prisen på andelen sættes under maksimalprisen (ABF, andelsboligens pris, tilgået 2026). Loftet er en øvre grænse, ikke et krav.

Der hører ét forbehold med. Sælger må gerne sælge for mindre under forudsætning af, at der ikke er tinglyst pant i boligen, som overstiger den endelige salgssum (samme kilde).

ABF beskriver også, hvorfor det sker. I tider, hvor maksimalpriserne er høje, kan andelsboliger ikke nødvendigvis sælges til den pris, der er fastsat i regnskabet, og sælger må derfor afsøge markedet (samme kilde).

Det er præcis den test, et privat salg ikke laver. Har du fundet køberen selv, er der ingen udbudsperiode og ingen andre bud. Prisen bliver, hvad I to bliver enige om, inden for loftet.

Så hviler begge ender på dit eget materiale. Opgørelsen bærer loftet, og din egen viden om markedet bærer resten.

Hvad foreningen skal levere undervejs, står i selvsalg og det køberens bank vil se, og grundlaget bag posterne i sådan dokumenterer du dine forbedringer. Andelos register dækker alle andelsboligforeninger registreret i CVR, 8.400+ i alt (Andelo-registret, 2026), heriblandt andelsboligforeninger i København og andelsboligforeninger i Aarhus.

I Andelo registreres forbedringer med kvitteringer, billeder og tilladelser, mens arbejdet står på, og værdien i dag beregnes efter ABF's kurver. Så findes opgørelsen den dag, du selv skal sætte prisen.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.