Må sælger tage fuld pris for et køkken fra for to år siden?

De lange kurver er næsten flade de første år

En forbedring, der er to år gammel, har mistet meget lidt af sin værdi på ABF's afskrivningskurve. Derfor er spørgsmålet om fuld pris sjældent der, hvor de store beløb ligger, når køkkenet og badet er nye.

ABF's afskrivningskurve (vejledning fra juli 2022) har en kurve for hvert antal år, en forbedring afskrives over. Hvilken kurve en post hører til, står i ABF's forbedringskatalog (november 2025) i kolonnen Årskurve. Kurven viser, hvor stor en del af den oprindelige pris der er tilbage, når forbedringen har en given alder.

Efter to år ser det sådan ud (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo):

Afskrives over	Tilbage efter 2 år	Eksempler fra kataloget
30 år	knap 99 %	Vægfliser i vådrum med membran, parket og massive gulve
20 år	96 %	Køkkenskabe og bordplade, toilet og håndvask
10 år	90 %	Indbyggede hårde hvidevarer, brusekabine, emhætte
5 år	ca. 71 %	Linoleum og vinyl uden undergulv, tilpassede tæpper

De lange kurver falder langsomt i starten: den 30-årige er kun nede på 95 procent efter 7 år (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo). Den 5-årige kurve er undtagelsen, køber skal holde øje med. Den falder til 95 procent efter ét år og derefter helt til 0 efter fem år.

Fuld pris er stadig ikke lovlig. Andelsboligloven § 5, stk. 13 siger, at forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage. Social- og Boligministeriets vejledning til købere (marts 2025) nævner udtrykkeligt fuld pris for en forbedring uden fradrag som en overpris. Men på et køkken til 80.000 kr. er fradraget efter to år omkring 3.200 kr.

Et køkken og et bad fra 2024 regnet igennem post for post

Eksemplet er konstrueret, og beløbene er ikke hentet fra en rigtig sag. En andel i København sælges i 2026, og sælger har i 2024 fået nyt køkken og nyt badeværelse, malet hele boligen og slebet gulvene, der var slebet før. Opgørelsen står til fuld pris for det hele.

Årskurverne er ABF's forbedringskatalog (november 2025), procenterne er aflæst på ABF's afskrivningskurve (2022) af Andelo, og timesatsen er ABF's sats for 2024.

Post	Pris 2024	Afskrives over	Efter 2 år	Værdi 2026
Køkkenskabe og bordplade	80.000 kr.	20 år	96 %	76.800 kr.
Indbyggede hårde hvidevarer	25.000 kr.	10 år	90 %	22.500 kr.
Eget arbejde på køkkenet, 40 svendetimer à 232 kr.	9.280 kr.	20 år	96 %	ca. 8.900 kr.
Vægfliser i bad med vådrumsmembran	40.000 kr.	30 år	knap 99 %	ca. 39.400 kr.
Toilet, håndvask og blandingsbatterier	15.000 kr.	20 år	96 %	14.400 kr.
Brusekabine	12.000 kr.	10 år	90 %	10.800 kr.
Maling af vægge og lofter	20.000 kr.	vedligeholdelse (ikke i kataloget)¹	ingen værdi	0 kr.
Afslibning og lak af gulve	8.000 kr.	0 år	ingen værdi	0 kr.

¹ Kataloget har ingen post for maling af vægge og lofter, men skriver ved glasvæv, at malerbehandling betragtes som almindelig vedligeholdelse (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Kataloget bemærker ved skabe og bordplade, at der efter omstændighederne kun kan blive tale om delvis forbedring (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Erstatter det nye køkken et eksisterende, kan en del af prisen altså falde helt ud. Eksemplet regner hele prisen som forbedring.

Sælgers opgørelse lyder på 209.280 kr. Efter kataloget og kurven er værdien omkring 172.800 kr. Forskellen er omkring 36.400 kr., og kun omkring 8.500 kr. af den skyldes alder. De 28.000 kr. skyldes, at to poster ikke er forbedringer.

Det er den forskel, sælgers dokumentation skal kunne bære. ABF kalder selv kurverne vejledende og skriver, at bestyrelsen kan lægge sig lidt over eller under kurven, hvis en forbedring er bedre eller ringere end normalt (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Et par tusind kroner over kurven kan altså forsvares med en god begrundelse. 28.000 kr. for vedligeholdelse kan ikke.

Maling og afslibning af gulv er som regel ingen forbedring

Maling er den post, køber oftest skal se efter. ABF's forbedringskatalog (november 2025) skriver ved glasvæv, at malerbehandling betragtes som almindelig vedligeholdelse, og maling eller hvidpigmentering af gulve står til 0 år med bemærkningen "Ingen værdi". En nymalet bolig er pæn, men malingen hører ikke hjemme på forbedringsopgørelsen.

Der er én undtagelse. Påføring af specialmaling ved glasfilt eller glasvæv indgår i en forbedringsværdi (samme katalog, note I). Er der sat nyt glasvæv op, står selve glasvævet til 20 år.

Gulve har samme todeling. Afslibning med og uden lak står til 0 år, og det samme gør bejdse- og ludbehandling (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Kun en førstegangs afslibning af et gammelt gulv kan tælle som ekstraordinær opretning med en 5-årig kurve, og kun hvis gulvet bagefter er lakeret eller olieret til en slidstærk overflade (samme katalog). Efter to år er der omkring 71 procent tilbage af den post (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo).

Et nyt gulv er noget andet end et slebet gulv. Hårde gulve i parket eller massivt træ står til 30 år, finer lamelparket til 20 år og plastlaminat til 10 år (samme katalog). Spørg derfor sælger, om gulvet er nyt eller slebet, og om det er første gang.

Andelsboligen skal i øvrigt være vedligeholdt. Når andelshaveren har den indvendige vedligeholdelse, skal boligen ved salg fremstå brugt, men vedligeholdt (samme katalog, note K). Er standen usædvanlig god, kan det give et pristillæg, men det er en vurdering af hele boligen og ikke en forbedringspost (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 1, litra E).

Et løst klædeskab er løsøre og hører ikke på kurven

Et klædeskab, der står frit i soveværelset, er som udgangspunkt løsøre, ligesom møbler og gardiner. Social- og Boligministeriets vejledning til købere (marts 2025) nævner almindelige klædeskabe som eksempel på løsøre, mens indbyggede klædeskabe regnes som særligt tilpasset inventar. ABF's forbedringskatalog (november 2025) skelner på samme måde: indbyggede garderobeskabe står til 20 år, løse garderobeskabe er løsøre.

Forskellen betyder noget for prisen. Løsøre, som andelshaveren ejer, værdiansættes i handel og vandel, altså til det, det kan sælges for (samme katalog, note F). Det skal ikke afskrives på en kurve, og det skal ikke stå med indkøbspris på forbedringsopgørelsen.

Køber har desuden en særlig ret. Sælger må ikke betinge salget af, at køber også køber løsøre (Social- og Boligministeriets vejledning til købere, marts 2025). Kræver sælger det alligevel, kan køber fortryde løsøredelen af handlen frem til overtagelsesdagen uden at fortryde købet af andelen (samme vejledning).

Eget arbejde på et løst skab er et særligt spørgsmål. Katalogets note S nævner eget arbejde på forbedringer og på tilpasset løsøre. Et løst skab er ingen af delene, og timerne til at samle det har derfor ikke noget sted at stå i en forbedringsopgørelse efter kataloget.

Timerne for eget arbejde er der, hvor tallet kan vokse

Eget arbejde kan tælle med, men timetallet er ikke sælgers egne timer. ABF's forbedringskatalog (november 2025, note S) siger, at man lægger det antal timer til grund, som en fagpersons svend ville være om at udføre arbejdet. Har sælger brugt længere tid, tæller de ekstra timer ikke.

Værdien fastsættes efter udgiften på det tidspunkt, forbedringen blev gennemført (ABF: Forandringer og forbedringer i boligen), og ABF's oversigt over timesatser er opdelt efter år. For arbejde fra 2024 er ABF's vejledende timesats 232 kr. i timen i København og 206 kr. i resten af landet (ABF's oversigt over vejledende timesatser, 2026). ABF's standardvedtægter (§ 14, stk. 2) beskriver beløbet som den svendeløn, ekskl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet.

Beløbet afskrives som alt andet, på samme kurve som den ting, arbejdet hører til (samme katalog, note S). Efter to år betyder det næsten intet for eget arbejde på et køkken. Til gengæld betyder timetallet meget. 40 timer for meget i København i 2024 er 9.280 kr. for meget, før kurven overhovedet er brugt.

Bed derfor sælger om en beskrivelse af arbejdet frem for en timeseddel: hvad der blev lavet, hvor meget, og med hvilke materialer. Det er den beskrivelse, et skøn over svendetimer kan bygge på. Hvordan eget arbejde opgøres i detaljer, er gennemgået i hvad dit eget arbejde er værd i andelsværdien.

Bestyrelsen skal kontrollere prisen, før den godkender

Bestyrelsen godkender prisen, men den skal også kontrollere den. Ifølge Social- og Boligministeriets vejledning til købere (marts 2025) har bestyrelsen efter andelsboligloven pligt til at kontrollere prisen på andelen, inklusive prisen for forbedringer, når overdragelsesaftalen forelægges til godkendelse. Prisen for forbedringerne bør stå særskilt i aftalen, så kontrollen kan gennemføres.

Grundlaget er en gennemgang af boligen. Bestyrelsen skal konstatere, at forbedringerne er til stede og skønsmæssigt virker, og den skal godkende den pris, de har på vurderingstidspunktet efter korrekt afskrivning (ABF's afskrivningskurve, 2022). Om det er bestyrelsen eller en vurderingsmand, der sætter værdien, er op til den enkelte forening (ABF: Forandringer og forbedringer i boligen).

Vedtægterne afgør fremgangsmåden. Har foreningen egne regler for opgørelsen af forbedringer, gælder de, og ellers fastsættes priserne efter ABF's afskrivningskurver (Social- og Boligministeriets vejledning til købere, marts 2025). I ABF's standardvedtægter laver sælger opgørelsen, og er sælger, køber og bestyrelse uenige, fastsættes prisen af en voldgiftsperson udpeget af ABF (§ 14, stk. 4 og 5).

Har køber betalt for meget, kan køber kræve prisen nedsat og overprisen betalt tilbage, også selv små beløb. Kravet forældes efter forældelseslovens almindelige frist på 3 år fra køber fik eller burde have fået kendskab til det (Social- og Boligministeriets vejledning til købere, marts 2025, afsnit 5). En aftale om at fraskrive sig den ret har ingen virkning (samme vejledning).

Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF-kurverne. Samlet ét sted er det andelens servicebog: boligens modstykke til bilens servicebog.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.