Skal en tilbygning afskrives som ét samlet beløb?

ABF's katalog behandler en tilbygning som flere poster, ikke som én

ABF's forbedringskatalog (november 2025) har en egen gruppe, der hedder Tilbygninger. Den fylder tre linjer.

Den første er råhuset, altså fundamenter, terrændæk, hovedkonstruktion og spær eller tag. Der står ingen afskrivning. Den anden er udvidelse af varmeanlæg, som står til 30 år. Den tredje er ikke en post, men en henvisning: øvrige arbejder afskrives særskilt efter kataloget.

Den tredje linje er den vigtigste. Vinduerne, gulvet, loftet, elinstallationen og overfladerne i tilbygningen hører ikke under gruppen Tilbygninger. De slås op hver for sig i kataloget og får hver deres årskurve.

Og de kurver ligger langt fra hinanden. Kataloget angiver 30 år på vinduer udskiftet til nye med termoruder, 30 år på hårde gulve i parket eller massivt træ, 20 år på el-gulvvarme og 30 år på vandbåren gulvvarme, 20 år på anlæg af flisebelægning, 10 år på plastlaminat gulvplader, 10 år på indbyggede lysarmaturer og 5 år på svagstrømsinstallationer (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Et projekt kan derfor uden videre ramme fire eller fem forskellige årskurver.

Loven bag er kort. Værdien af forbedringer i lejligheden fastsættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13, jf. VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.2). Fradraget for alder er bare ikke det samme for et fundament som for et laminatgulv. Hvordan selve aflæsningen foregår, står i sådan aflæses ABF's afskrivningskurve.

Kataloget er heller ikke valgt frit. Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, men vejledningen tilføjer selv et forbehold: kataloget finder anvendelse, hvis andelsboligforeningerne ikke selv har valgt afskrivningsmetode (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3). Har jeres forening vedtaget en anden metode, er det den, der gælder.

En udestue er ét opslag, en egentlig tilbygning er mange

Grænsen er værd at kende, for den afgør, om opdelingen overhovedet er relevant for dig.

En udestue står i kataloget som sin egen post under gruppen Boligen generelt. Der er to linjer: 30 år, hvis udestuen er bygget på støbt sokkel, og 20 år, hvis den ikke er. Overdækkede terrasser står til 20 år, og alle tre poster er markeret som noget, der anmeldes til bygningsmyndigheden (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Er det en udestue, slår du den altså op ét sted og bruger den ene kurve.

Gruppen Tilbygninger dækker noget andet. Kataloget kalder dem egentlige tilbygninger, og her er der ofte tale om, at andelshaveren udvider foreningens bruttoetageareal, og at der derfor laves fundamenter og tage, som skal være af samme kvalitet og holdbarhed som den resterende bygning (samme katalog, note A). Det er dér, opdelingen bliver nødvendig, og det er dér, råhuset står uden afskrivning.

Er du i tvivl om, hvilken af de to du har, ligger svaret i byggeriet og ikke i navnet. En glasoverdækning på terrassen slås op som én post. Et opvarmet rum med fundament, tag og installationer i ejendommens kvalitet er en gruppe af poster med hver sin levetid.

Byggesagen peger ofte samme vej, for bygningsreglementet undtager kun forandringer af blandt andet rækkehuse og enfamiliehuse fra kravet om byggetilladelse, når de ikke udvider etagearealet (bygningsreglement 2018, § 5, stk. 1, nr. 3).

Råhuset afskrives ikke, fordi det skal holde lige så længe som resten af ejendommen

Begrundelsen står i katalogets note A, og den er værd at kende, hvis nogen bliver overrasket over, at der ikke er trukket noget fra.

Der laves f.eks. fundamenter og tage, som skal være af samme kvalitet og holdbarhed som den resterende bygning. For disse specifikke arbejder er det i overensstemmelse med andelsboligforeningsloven ikke at foretage afskrivninger af dem.

ABF's forbedringskatalog, november 2025, note A

Resten af noten rummer en forudsætning og en følge. Forudsætningen er, at arbejderne er udført i mindst samme kvalitet og holdbarhed som den resterende bygning. Følgen er, at bygningsdelene i det omfang, de løbende vedligeholdes, vil have en levetid, der svarer til den øvrige ejendom (samme note).

Hvem der har pligten til den løbende vedligeholdelse af tilbygningens ydre, afgøres af foreningens egne vedtægter. I ABF's standardvedtægt er andelshaveren forpligtet til at vedligeholde de individuelle forbedringer og forandringer, der er udført i andelsboligen, mens foreningen står for al anden vedligeholdelse, herunder af bygninger, skure og carporte samt den udvendige vedligeholdelse (ABF's standardvedtægter, 4. udgave, juli 2025, § 9). Fundamentet og taget på en tilbygning er netop det udvendige, så udgangspunktet er foreningens, ikke dit.

Note A tager også hånd om det, der ellers falder ned mellem stolene. Afledte omkostninger som stillads, skurvogne og miljøomkostninger kan tages med, fordi de er en naturlig del af projektet (samme note).

Honorarerne har deres egen regel. Byggeteknisk bistand, herunder arkitekthonorar og ingeniørberegning, anses for en del af den pågældende forbedring, og værdien lægges til udgiften til selve arbejdet og afskrives sammen med den (samme katalog, note B). Et arkitekthonorar knyttet til råhuset følger altså råhuset, ikke gulvet.

Opdelingen kan trække det, der er tilbage af værdien, både op og ned

Her er to tilbygninger. Begge kostede 300.000 kr. i 2006 og er 20 år gamle i 2026, men de er fordelt forskelligt. Restprocenterne er ABF's kurver, sådan som Andelo regner dem (2026), og kurvetildelingerne er katalogets egne (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Kurve	Rest efter 20 år	Tilbygning A	Rest, A	Tilbygning B	Rest, B
Ingen afskrivning (råhus, fundament, terrændæk, spær)	100 %	180.000 kr.	180.000 kr.	60.000 kr.	60.000 kr.
30 år (vinduer, parketgulv, gipsloft, totalomlagt el, varmeanlæg)	37 %	105.000 kr.	38.850 kr.	60.000 kr.	22.200 kr.
20 år (væv på loft, el-gulvvarme, flisebelægning)	10 %	10.000 kr.	1.000 kr.	90.000 kr.	9.000 kr.
10 år (laminatgulv, lysarmaturer, markiser)	10 %	5.000 kr.	500 kr.	90.000 kr.	9.000 kr.
I alt		300.000 kr.	220.350 kr.	300.000 kr.	100.200 kr.

Det, der står tilbage i sidste kolonne, er restværdien: den del af den oprindelige pris, der er tilbage efter afskrivning.

Forskellen er 120.150 kr. på to tilbygninger, der kostede det samme og er lige gamle (ABF's kurver, sådan som Andelo regner dem, 2026). På én 30-årig kurve for hele beløbet ville begge stå til 111.000 kr. Det tal er for lavt for A og for højt for B.

Opdelingen er altså ikke et argument for en højere pris, men for et tal, der kan forsvares. Et tungt råhus vinder på at blive delt op. En tilbygning af overflader og installationer taber på det.

Procenterne skal bruges med måde. Kurverne er vejledende og bør ikke bruges til at udregne en præcis decimalværdi, og hver forbedringsdel bør ende på et rundt tal (ABF's afskrivningskurve, 2022). Tallene ovenfor er regnet på kurverne, sådan som de er implementeret i Andelo, og en aflæsning direkte på ABF's trykte kurve kan give et andet tal. Brug procenterne som størrelsesorden, ikke som facit.

Et samlet beløb med én kurve kan ikke regnes efter tyve år senere

ABF beskriver, hvordan man regner baglæns, når man kun kender den seneste overtagelsespris og alderen dengang: find procentsatsen på kurven, divider prisen med den, gang med 100, og du har den tilnærmelsesvis rigtige oprindelige anskaffelsespris (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Den metode kræver en alder og en kurve. Står der ét rundt beløb og én kurve for hele tilbygningen, kan regnestykket godt gennemføres. Det er bare ikke en efterprøvning. Man får svaret på det spørgsmål, papiret selv har valgt at stille.

Ingen kan se, om råhuset var udskilt, eller om laminatgulvet blev afskrevet over 10 år eller kørte med på 30.

ABF er direkte på det punkt. Hvis der tidligere er foretaget mangelfuld eller forkert afskrivning på en forbedring, kan der ikke afskrives videre på en forkert værdi (ABF's afskrivningskurve, 2022). Bliver det opdaget ved salget, er det ikke en justering, men en genberegning fra 2006.

Andelskronen er det tal, dit oprindelige indskud ganges med for at finde din andelsværdi. Oven i den lægges værdien af forbedringerne i boligen, opgjort efter reglen ovenfor (andelsboligloven § 5, stk. 13). En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

At tilbygningen er bygget af en tidligere ejer, ændrer intet. Anskaffelsesprisen er den historiske pris, som den tidligere andelshaver har afholdt, og en sælgers ret til betaling for en brugt forbedring er ikke begrænset til de forbedringer, sælgeren selv har bekostet (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3). Fordelingen fra dengang gælder også for dig. Den skal bare kunne findes.

Byggetilladelsen og BBR afgør, om beløbet overhovedet må tælle med

En tilbygning, der udvider etagearealet, er ikke undtaget fra byggetilladelse. Bygningsreglementet undtager ombygninger og andre forandringer af enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse og sommerhuse, men kun når de hverken medfører en væsentlig anvendelsesændring eller en udvidelse af etagearealet, og kun når de udføres i overensstemmelse med de præ-accepterede løsninger i bygningsreglementets vejledning til kapitel 5 om brand (bygningsreglement 2018, § 5, stk. 1, nr. 3).

En overdækket terrasse kan derimod godt være undtaget, hvis bygningerne tilsammen fylder højst 50 m², placeres på terræn og udføres efter de samme præ-accepterede løsninger (samme reglement, § 5, stk. 1, nr. 1).

ABF's katalog markerer selv råhuset som noget, der anmeldes til bygningsmyndigheden, og hele kataloget forudsætter, at arbejder er lovligt udført, både hvad angår foreningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Foreningens godkendelse er ikke det samme som en anmeldelse. Efter ABF's standardvedtægt for tæt-lav bebyggelse er en andelshaver ikke berettiget til at foretage forandringer af boligens ydre, medmindre bestyrelsen inden arbejdets iværksættelse har godkendt forandringen, mens forandringer inde i boligen kan nøjes med at blive anmeldt skriftligt senest fem uger, inden de iværksættes (ABF's standardvedtægter, 4. udgave, juli 2025, § 10). En tilbygning ændrer boligens ydre. Kræver arbejdet desuden byggetilladelse, skal tilladelsen forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes (samme, § 10, stk. 6). Hvilke papirer der bør ligge i sagen, er behandlet i byggesagens papirer og forbedringens værdi.

Konsekvensen af at springe over står i vejledningen. Viser det sig, at forbedringerne er ulovligt udført, for eksempel i modstrid med bygningsreglementet, vil forbedringen normalt være fastsat til en for høj værdi (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.2).

Bestyrelsen skal konstatere, at forbedringsarbejderne er til stede i boligen og skønsmæssigt er funktionsduelige, men det er ikke bestyrelsens ansvar, at arbejderne er udført lovligt (ABF's afskrivningskurve, 2022). Kontrollen af lovligheden ligger altså et andet sted end ved bestyrelsens gennemgang.

Registret skal også passe. Som ejer af bygningen er foreningen forpligtet til at indberette de oplysninger, der fremgår af BBR-meddelelsen, og ABF nævner forbedringsarbejder på ejendommen som et af tilfældene (ABF om byggekrav). Ejere af registrerede bygninger skal meddele oplysninger til brug for registrets drift (BBR-loven, LBK nr. 797 af 6. august 2019, § 4, stk. 1). Sker indberetningen ikke rettidigt, kan kommunen tilbyde et bødeforlæg på højst 5.000 kr. (samme lov, § 9, stk. 1), og afgives der urigtige oplysninger til registret, straffes det med bøde (samme lov, § 8, stk. 1, nr. 2). Hvad et forkert areal gør ved prisen, står i når BBR-arealet ikke passer med virkeligheden.

Det du skal gemme, er fordelingen, ikke kun totalen

Kvitteringen er ikke et lovkrav. Bestemmelsen indeholder ingen krav om, at der skal foreligge kvitteringer for arbejdet, men kvitteringer udgør også et bevis i forbindelse med en eventuel overprissag (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3).

Et samlet beløb er lovligt. Det er bare svært at forsvare.

Gem fire ting for hver del af tilbygningen: hvad delen var, hvad den kostede, hvilket år den blev udført, og hvilken post i kataloget den hører under. Det er de felter, en genberegning har brug for, og de er de samme i alle andelsboligforeninger registreret i CVR, fra andelsboligforeninger i København til foreninger i resten af landet.

Læg byggetilladelsen, entreprisekontrakten og fakturaerne ved. Er der stillads, arkitekt eller ingeniør på regningen, så notér hvilken del af arbejdet de hørte til, så beløbet kan følge den rigtige kurve (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note A og B). Resten af listen står i sådan dokumenterer du dine forbedringer.

Samlet ét sted er det andelens servicebog: boligens modstykke til bilens servicebog, hvor hver del står med sin dato og sin pris.

Andelo fører den bog, gratis for andelshavere. I Min Bolig registrerer du hver del af tilbygningen for sig med kvittering, billeder og udførelsesår og vælger kategori fra ABF's katalog, og restværdien regnes løbende efter kategoriens egen kurve.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.