Hvad er et skyggebudget i en valuarvurdering?

Skyggebudgettet regner på en leje, ingen i foreningen betaler

En valuarvurdering svarer på ét spørgsmål. Hvad ville ejendommen koste for en investor, der købte den som udlejningsejendom? Vurderingen skal fastsætte ejendommens skønnede kontante markedsværdi som udlejningsejendom ved en overdragelse fra andelsboligforeningen til en investor (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 5, stk. 1).

For at kunne svare på det må valuaren opstille en husleje, der ikke findes. Normen pålægger fire særlige forudsætninger, som altid skal lægges til grund. To af dem bærer hele øvelsen: alle andelshavere med brugsret til en bolig fortsætter som lejere på sædvanlige lejevilkår, og ejendommen indeholder ét gennemsnitslejemål, som er til fri disposition for investor (bilag 1, § 5, stk. 4, nr. 1 og 2).

Derfor er skyggebudgettet ikke foreningens driftsbudget. Det er en opgørelse af, hvad ejendommen ville kaste af sig som udlejningsejendom, og hvad det ville koste at drive den på de vilkår.

Boligafgiften har ingen plads i regnestykket. Andelshavernes boligafgift kan ikke anvendes som lejegrundlag, skriver Dansk Ejendomsmæglerforening i vejledningen til normen (DE, vejledning gældende fra 1. juli 2022, filversion 30-08-2024). Boligafgiften dækker foreningens egen økonomi, herunder renter og afdrag, og siger intet om, hvad et lejemål lovligt kunne koste.

Ordet dækker to ting, og forskellen betyder noget, når I beder om papiret

I branchenormen er skyggebudgettet et selvstændigt bilag. Rapporten skal vedlægges fem bilag, i det omfang de ikke er indarbejdet i rapporten selv (bilag 1, § 14, stk. 2).

Det er cash-flow-analysen, altså opgørelsen af pengestrømmen ind og ud af ejendommen, eller afkastberegningen inklusive specificeret driftsbudget, et omkostningsbestemt lejebudget hvis ejendommen indeholder lejemål omfattet af omkostningsbestemt leje, et skyggebudget hvis et sådant er udarbejdet, en specificeret oversigt over de fælles forbedringer, og fotodokumentation.

Skyggebudgettet står altså ved siden af det omkostningsbestemte lejebudget, ikke i stedet for det. Den omkostningsbestemte leje er den leje, der beregnes ud fra ejendommens faktiske udgifter i stedet for markedet.

Vejledningen knytter ordet til småejendomme. Kan valuaren hverken finde relevante sammenligningslejer eller få oplyst vejledende lejeniveauer fra huslejenævnet, skal der udarbejdes et skyggebudget, altså et budget der beregner den omkostningsbestemte leje, som kunne opkræves, hvis ejendommen ikke havde været en småejendom (DE, 2024).

Grænsen tælles på to måder. Lejelovens § 7, stk. 1, 2. pkt. gør en andelsboligforeningsejendom i en reguleret kommune til småejendom, hvis foreningen i dag udlejer seks eller færre beboelseslejligheder.

Ved selve vurderingstemaet gælder en anden test. Reglerne for småejendomme skal kun anvendes, hvis ejendommen pr. 1. januar 1995 indeholdt seks eller færre beboelseslejligheder, og det er uden betydning, om de dengang var udlejet eller beboet af andelshavere (DE, 2024).

I daglig tale bruges ordet bredere om hele den hypotetiske lejeopgørelse bag vurderingen. Det er sjældent et problem. Det bliver det først, når bestyrelsen beder om skyggebudgettet og får at vide, at der ikke er lavet et.

Bed i stedet om det specificerede driftsbudget. Det findes altid (§ 14, stk. 2), og rapporten skal altid angive hvilken leje der er ansat for hver lejekategori (§ 14, stk. 1, litra s). Et omkostningsbestemt lejebudget findes derimod kun, hvis ejendommen indeholder lejemål omfattet af omkostningsbestemt leje.

Indtægtssiden er den højeste lovlige leje, ikke den leje foreningen kender

Driftsbudgettet skal indeholde alle de indtægter, der skønnes at kunne opkræves ved en investors drift af ejendommen, og lejen skal ansættes til den maksimale lovlige leje, dog maksimalt markedslejen (bilag 1, § 8, stk. 1 og 2).

Hvad den maksimale lovlige leje er, afhænger af ejendommen. I regulerede kommuner er boliglejen som udgangspunkt omkostningsbestemt, og så skal lejen beregnes på baggrund af et omkostningsbudget. Valuaren må ikke skønne eller anslå den. Har foreningen ikke fået et budget udarbejdet af en professionel, skal valuaren selv lave et (bilag 1, § 8, stk. 4 og 5; DE, 2024).

Leje og eventuelt lejepotentiale skal anføres for sig og særskilt for hver lejekategori (§ 8, stk. 3). Boliglejemål, erhvervslejemål, parkeringspladser og vaskeri får hver sin linje i budgettet.

De indtægter foreningen ikke opkræver i dag, skal med alligevel. Alle mulige lejeindtægter tæller, fra parkeringspladser og kælderlokaler til gavlreklamer og vaskeri, uanset om foreningen oppebærer dem på vurderingstidspunktet. Kræver det en investering at udnytte en sådan lejereserve, skal omkostningen med i beregningen (DE, 2024).

Én afgrænsning rammer andelshaverne direkte. Investor kan ikke opkræve leje for en individuel forbedring, som den enkelte andelshaver har udført eller overtaget, uanset om forbedringen efter sin art er lejebærende (bilag 1, § 5, stk. 4, nr. 4). Jeres eget nye køkken tæller altså ikke som lejebærende forbedring i beregningen. Det tæller i prisen på jeres egen andel, som er et andet regnestykke, beskrevet i sådan beregnes andelskronen.

Udgiftssiden er foreningens egne tal, men tre poster sættes udefra

Driftsbudgettet skal indeholde alle de ejendomsrelaterede udgiftsarter, der afholdes af foreningen, og en driftsudgift ansættes som udgangspunkt til foreningens egen udgift (bilag 1, § 9, stk. 1 og 2). Budgetterer foreningen med skadedyrsbekæmpelse eller fjernelse af graffiti, hører også de poster hjemme, netop fordi foreningen budgetterer med dem (DE, 2024).

Ordet alle har dog et forbehold. En udgiftsart, der skønnes ikke at blive medtaget ved en investors drift af ejendommen, kan udelades efter aftale med foreningen eller administrator (§ 9, stk. 1).

Noget hører slet ikke til. Udgifter, der ikke knytter sig til driften af selve ejendommen, skal ikke med. Det gælder beboerarrangementer, bestyrelseshonorarer og kontingent til ABF. Heller ikke revisor og advokat, og ikke teknisk rådgiver, fordi den udgift ligger i de afsatte vedligeholdelsesudgifter (DE, 2024).

Tre poster sættes uden om foreningens eget regnskab. Administration og vicevært eller renholdelse ansættes efter de normtal, huslejenævnet fastsætter i kommunen, eller efter normtal fra en sammenlignelig kommune (bilag 1, § 10, stk. 1). Baggrunden er nøgtern. Mange foreninger administrerer selv, og andelshavere gør ofte rent til lav eller ingen løn (DE, 2024).

Vedligeholdelse er den tredje, og den følger ikke foreningens egne hensættelser. Er ejendommen omfattet af bindingspligt i Grundejernes Investeringsfond efter en overdragelse til investor, ansættes udgiften til det beløb, der skal afsættes eller indbetales efter lejelovens §§ 119 og 120.

Er den ikke det, bruges § 119-beløbet, og fører ejendommen ingen § 119-konto, bruges beløbet for en sammenlignelig ejendom med en sådan konto (bilag 1, § 11, stk. 1 og 2). Normen henviser fortsat til boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b, men den lov blev ophævet 1. juli 2022 (lov nr. 341 af 22. marts 2022, § 207, stk. 1 og 3).

Ejendommens alder flytter beløbet. Er ejendommen taget i brug før 1970 og har mere end to beboelseslejligheder, skal der som udgangspunkt ud over § 119-beløbet årligt afsættes et § 120-beløb, som indbetales til en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond (lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, § 120, stk. 1).

Foreningens renter og afdrag står ikke i budgettet. Prioritetsgælden trækkes først fra bagefter, når foreningens formue gøres op, og ved en valuarvurdering opgjort til kursværdi (andelsboligloven § 5, stk. 5).

Indtægter minus udgifter omregnes til en værdi, og små ryk flytter meget

Ejendommen skal værdiansættes ud fra et forventet økonomisk afkast. Værdiansættelsen skal baseres på en DCF-beregning, altså en analyse af pengestrømmen over en årrække, og kun hvis den aktuelle drift skønnes stabil, kan den afkastbaserede model bruges. Det anvendte forrentningskrav skal underbygges af referencer (bilag 1, § 6, stk. 1 og 2).

Vejledningen lukker for genvejen. Man må ikke anvende en model for første års afkast, hvor der reguleres for potentialer og risici i forrentningskravet, og informationsniveauet må ikke være lavere, end det ville være i en DCF-beregning (DE, 2024).

Selve mekanikken er enkel. Indtægter minus udgifter giver et driftsafkast, og driftsafkastet omregnet med forrentningskravet giver en værdi. Derfor slår en ændring i en enkelt budgetpost igennem forstørret i slutresultatet.

Et regneeksempel gør det håndgribeligt. Regnet med den afkastbaserede model, som normen tillader ved stabil drift, falder værdien med 100.000 kr. divideret med forrentningskravet, hvis vedligeholdelsen sættes 100.000 kr. højere om året. Vælger vi 4,0 pct. til eksemplet, er det 2,5 mio. kr.

Procenten er valgt for regnestykkets skyld og er ikke en generel sats, for forrentningskravet varierer med ejendom, beliggenhed og marked. I en DCF-beregning følger følsomheden desuden ikke af en simpel division.

Normen tager højde for følsomheden. Rapporten skal angive værdiansættelsens følsomhed over for ændringer i forrentningskravet og lejeniveauerne, og den skal redegøre for fastsættelsen af forrentningskravet og de referencer, der underbygger det (bilag 1, § 14, stk. 1, litra m og o). Hvorfor to valuarer kan lande forskellige steder, er behandlet i hvorfor svinger valuarvurderinger.

Forudsætningerne er foreningens data, men de bliver liggende hos valuaren

Rapporten skal angive de almindelige og de særlige forudsætninger for vurderingen (bilag 1, § 14, stk. 1, litra i). De almindelige er syv i alt og gælder, i det omfang andet ikke er oplyst eller fremgår af de indhentede dokumenter. Blandt dem er, at bygningernes og grundens arealer er som anført i BBR, og at bygningerne er lovligt opført, indrettet og benyttet (§ 5, stk. 3, litra A til G).

En del af forudsætningerne kan kun komme fra foreningen. Vejledningen skriver, at der som altovervejende hovedregel ikke er foretaget en registrering i foreningen af de individuelle forbedringer, og at det derfor kan være vanskeligt eller umuligt at få præcise oplysninger om deres omfang og karakter. Så må mulighederne skønnes, og forudsætningerne bør fastlægges i dialog med bestyrelsen og en eventuel administrator (DE, 2024).

Dialogen er kun så god som det, bestyrelsen kan lægge på bordet.

Ved næste vurdering kommer regningen for hullerne. En genbesigtigelse kan begrænses til de forhold, foreningen eller administrator oplyser har ændret sig, og helt undlades, hvis foreningen eller administrator erklærer, at der ikke er sket væsentlige ændringer i forbedringer eller vedligeholdelsesstand (bilag 1, § 13, stk. 4 og 5).

Begge lempelser gælder kun inden for tre år. Er den seneste besigtigelse tre år eller mere gammel, skal hele ejendommen genbesigtiges uanset erklæringer (§ 13, stk. 6). Erklæringen forudsætter desuden, at nogen stadig kan svare på, hvad der er sket.

Rapporten følger heller ikke automatisk med videre. En sælger skal udlevere ni ting til køberen inden aftalens indgåelse, fra vedtægter og seneste årsregnskab til vedligeholdelsesplan og energimærke, og vurderingsrapporten står ikke på den liste (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1, nr. 1 til 9). Nøgleoplysningerne fortæller hvilket princip og hvilken værdi foreningen bruger, ikke hvordan tallet blev regnet frem. Skemaet er gennemgået i nøgleoplysningsskemaet forklaret.

Sådan får I fat i beregningen bag jeres eget tal

Start hos bestyrelsen. Foreningen er normalt rekvirent, og rapporten skal angive hvem rekvirenten er (bilag 1, § 14, stk. 1, litra c). Bestyrelsen skal i forvejen som note til årsregnskabet oplyse andelens værdi på statusdagen, beregnet efter andelsboligloven § 5 (andelsboligloven § 6, stk. 8). Bed om rapporten med bilag, ikke om resuméet.

Fire steder i rapporten svarer på det, de fleste vil vide. Det er redegørelsen for fastsættelsen af forrentningskravet og referencerne bag det, følsomheden over for ændringer i forrentningskrav og lejeniveauer, de ejendomsrelaterede udgifter der er udeladt af driftsbudgettet med begrundelsen for det, og hvilken leje der er ansat for hver lejekategori (bilag 1, § 14, stk. 1, litra m, o, p og s).

Gem derefter forudsætningerne sammen med rapporten. Næste vurdering kommer om få år, og uden det gamle budget ved siden af det nye kan ingen se, om forskellen kom fra ejendommen eller fra en forudsætning, nogen ændrede. Hvad valuaren i øvrigt skal have fra foreningen, er samlet i hvad valuaren bygger vurderingen på, og de øvrige stykker om vurdering og andelskrone står under vurdering og andelskrone.

Andelo laver ikke valuarvurderinger og fastsætter ikke andelskronen. Men grundlaget kan ligge samlet hos foreningen selv: dokumenterne i ét arkiv med mapper og adgangsstyring, og forbedringer i den enkelte bolig registreret med kvitteringer, billeder og årstal i Min Bolig, gratis for andelshavere.

Andelo fører desuden et register over landets andelsboligforeninger, bygget på CVR, Tinglysningens Ejerfortegnelse og BBR. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt, uanset hvor stor foreningen er.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.