Tæller nedrivningen med i forbedringen?

Nedrivningen skaber ikke værdien. Det gør det, der blev bygget bagefter

Loven sætter rammen kort. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 13).

Anskaffelsesprisen er det, forbedringen reelt har kostet at udføre, uanset hvem der har betalt den (Social- og Boligministeriet: Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3).

En forbedring er noget, der står i boligen bagefter. ABF's forbedringskatalog er langt hen ad vejen bygget efter det princip. Fire af de poster, du møder i et køkken og et bad, hedder skabe og bordplade, vægfliser i vådrum, hårde gulve og sanitet. Ingen af de fire hedder nedrivning af det gamle (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Kataloget gælder ikke uden videre. Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, og kataloget finder derfor anvendelse, hvis foreningen ikke selv har valgt afskrivningsmetode (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3).

Derfor er timerne med koben som hovedregel ikke en linje for sig. De hører til det køkken eller det bad, der kom i stedet, og de deler skæbne med det.

Væggen er undtagelsen, og den bortfalder, når der bygges en ny

Blandt katalogets poster for vægge står én nedrivning som forbedring i sig selv. Vægge nedtaget er en forbedring uden afskrivning, og anmeldelse til bygningsmyndighederne skal alene ske ved bærende vægge (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Grunden er, at resultatet bliver stående. Rummet er større bagefter, og et større rum slides ikke.

Men undtagelsen har sin egen udløbsdato. Opsættes der en væg på den plads, hvor der er givet forbedring for en nedtaget væg, bortfalder værdien af forbedringen på den nedtagne væg og erstattes med forbedringsværdien af den nyopsatte væg (samme katalog, note C).

Det er hele princippet i lille format. Nedrivningen har værdi, så længe den er resultatet. Bygger nogen igen, flytter værdien over i det nye.

Kataloget har flere poster, hvor det er nedbrydningen, der skaber forbedringen. Under udvidelse af lejligheder i tagetagen står etagegennembrydning også som forbedring uden afskrivning. Et nyt dørhul i en bærende væg står til 30 år, en blændet dør til 20 år (samme katalog).

Forskellen er bortfaldsreglen. Den gælder væggen og ikke de øvrige, fordi det kun er væggen, der kan erstattes af en ny på samme plads.

Nedrivningen indgår som en omkostning i den forbedring, den gjorde plads til

Nedrivning kan altså godt komme med i beløbet. Den kommer bare med som en del af noget andet.

Hjemlen ligger i selve anskaffelsesprisen. Anskaffelsesprisen er den reelle omkostning, dog tillagt værdi af eget arbejde (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3). At få det gamle køkken ud er en del af, hvad det reelt kostede at få det nye ind.

Kataloget siger, hvor beløbet så lander. Værdien af eget arbejde afskrives efter samme kurve som den genstand, arbejdet relaterer sig til (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note S). Timerne med koben får altså ikke deres egen kurve. De følger køkkenets.

Kataloget bruger den samme tankegang på andre følgeudgifter, men i afgrænsede sammenhænge. Ved tilbygninger og udvidelse af lejligheder i tagetagen kan afledte omkostninger som stillads, skurvogne og miljøomkostninger tages med i forbedringsberegninger, fordi de er en naturlig del af projektet (samme katalog, note A).

I større byggesager anses byggeteknisk bistand som arkitekthonorar og ingeniørberegning som en del af den pågældende forbedring, og værdien lægges til udgiften til selve arbejdet og følger den samme kurve som forbedringen (samme katalog, note B).

Kataloget bygger det endda ind i enkelte poster. Ved totalrenovering af en pudset væg forstås, at al puds bortfjernes og i fuldt omfang erstattes af nyt, og posten står til 30 år (samme katalog). Nedbrydningen ligger inde i tallet, ikke ved siden af det.

Konsekvensen er praktisk. Nedrivningen skrives ned sammen med den post, den hørte til. Rev du et køkken ud, følger den skabe og bordplade på 20 år (samme katalog).

Dine timer med koben tæller som svendetimer, ikke som dine timer

Eget arbejde kan medregnes, hvis arbejdet er håndværksmæssigt korrekt udført (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note S). Men beløbet er ikke betaling for din tid.

Man lægger det antal timer til grund, som en fagpersons svend ville være om at udføre arbejdet, og de faktisk brugte timer kan ikke bruges, hvis en svend ville have været hurtigere (samme note).

Beløbet er svendeløn, ekskl. avance og offentlige afgifter, for et tilsvarende stykke arbejde (ABF's standardvedtægter, oktober 2014, senest ændret juli 2025, § 14, stk. 2). De almindelige regler for hvad eget arbejde er værd i andelsværdien gælder uændret her.

De regler i denne guide, der henviser til standardvedtægterne, gælder kun, hvis foreningen har vedtaget dem. Foreningen er ikke forpligtet til at anvende hverken normalvedtægten eller standardvedtægten (Social- og Boligministeriet: Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 2). Ellers står foreningens egne vedtægter i stedet.

To ting gør nedrivning til det sted, hvor de regler bider hårdest. For det første kaster mange sig over en nedrivning uden erfaring, og afstanden mellem dine timer og svendens bliver derfor større end ved arbejde, der kræver et fag.

For det andet fastsættes værdien til forbedringsudgiften på det tidspunkt, hvor forbedringen blev gennemført (ABF: Forandringer og forbedringer i boligen). Nedrivningen ligger som regel år tilbage, og uden en dato kan ingen finde den rigtige sats.

ABF's vejledende timesats er 241 kr. i timen i København i 2026 (ABF: Vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde, marts 2026). 60 timer med koben ganget med den sats giver 14.460 kr. Det tal findes ikke i nogen opgørelse. Det, der findes, er svendetimerne for netop den nedrivning, sat til satsen for det år, arbejdet blev udført.

Et køkken fra 2016, regnet igennem i 2026

Sæt, at du selv rev det gamle køkken ud i en andelsbolig i København i 2016 og brugte 60 timer på nedrivning og oprydning. Det nye køkken kostede 78.000 kr. med materialer og montering ifølge fakturaen.

Vurderingsmanden skønner, at en svend ville have brugt 14 timer på selve nedrivningen. Satsen for 2016 i København er 181 kr., og 14 timer giver 2.534 kr. (ABF: Vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde, marts 2026).

Tallene her er et regneeksempel, ikke en norm. Hvor mange svendetimer en konkret nedrivning skønnes til, afgøres af omfanget i den enkelte bolig.

Anskaffelsesprisen for køkkenet bliver dermed 80.534 kr. Skabe og bordplade afskrives over 20 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025), og på den 20-årige kurve er der 63 % tilbage efter 10 år (ABF's afskrivningskurve med vejledning, juli 2022). Køkkenet står altså til omkring 50.700 kr. i 2026. Kurverne er vejledende, og vurderingen bør ende på et rundt tal (samme vejledning).

Nedrivningens andel af det beløb er cirka 1.600 kr.

60 timer blev til 1.600 kr. Det lyder skuffende. Det er stadig 1.600 kr. mere end en post, ingen kan beskrive.

Uden dato og beskrivelse bliver posten et skøn

Det er dig, der skriver opgørelsen. Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 4).

Der er ingen kvitteringskrav. Bestemmelsen indeholder ingen krav om, at der skal foreligge kvitteringer for arbejdet, men kvitteringer udgør et bevis i en eventuel overprissag (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3). Kataloget siger det samme: kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L).

Problemet er, at eget nedrivningsarbejde ikke efterlader noget at vurdere. Der er ingen faktura, fordi der ikke var nogen at betale, og ingen materialekvittering, fordi der ikke blev købt noget. Og bagefter er væggen væk.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. For nedrivning er gættet størst, fordi selve beviset er det, der blev fjernet.

Uden datoen kan posten hverken kobles til den rigtige timesats eller placeres på kurven. Uden en beskrivelse af omfanget kan ingen skønne svendetimerne. Så bliver den enten sat lavt eller slet ikke sat.

Skellet skal kunne ses post for post i boligens opgørelse

I de foreninger, der har vedtaget ABF's standardvedtægter, skal overdragelsesaftalen blandt andet indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre (§ 15, stk. 1).

En linje, der hedder ombygning af køkken og bad, 180.000 kr., lever ikke op til det. Et badeværelse falder fra hinanden i poster med hver sin kurve: vægfliser i vådrum med vådrumsmembran står til 30 år, sanitet og bruser til 10 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Nedrivningen kan ikke ligge ét sted, når resultatet ligger tre.

Anmeld derfor arbejdet, før du går i gang. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger, inden de iværksættes (ABF's standardvedtægter, § 10, stk. 1).

Er en forandring ikke anmeldt, skal bestyrelsen vurdere, om den ville have gjort indsigelse mod arbejdet, hvis det var blevet anmeldt korrekt. Ville den det, kan der fastsættes et fradrag for reetableringsomkostninger til oprindelig og lovlig stand (kataloget, note M).

Skriv så fire ting ned, mens væggen ligger nede: datoen for hvornår arbejdet stod færdigt, hvad der blev revet ned og hvor meget, hvad der kom i stedet, og billeder af det, der bagefter er dækket til. Det er, hvad andelens servicebog består af for nedrivning. En journal ført mens det sker, ikke en hukommelse hentet frem ved salget.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, mens du bor der, og systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF's kurver. Skønnet over svendetimerne laver det ikke. Det sørger for, at der er noget at skønne ud fra.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.