Tæller rådgiverhonoraret med i forbedringen?

Rådgiverregningen følger det arbejde, den hører til

Efter andelsboligloven ansættes værdien af forbedringer i lejligheden til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13, lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020).

Spørgsmålet er derfor ikke, om et rådgiverhonorar i sig selv er en forbedring. Spørgsmålet er, hvad der hører med i anskaffelsesprisen for den forbedring, arbejdet har skabt.

Ministeriets vejledning definerer ordet bredt. Anskaffelsesprisen er den reelle omkostning, dog tillagt værdi af eget arbejde, og efter det ophævede cirkulære nr. 43 af 21. april 1986 forstås ved anskaffelsesprisen, hvad forbedringerne rent faktisk har kostet at udføre (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3).

ABF's forbedringskatalog bliver konkret. Note B siger, at der i større byggesager tilkøbes byggeteknisk bistand, herunder arkitekthonorar og ingeniørberegning, og at sådanne udgifter anses som værende en del af den pågældende forbedring (ABF, november 2025).

Samme note siger, hvad der så sker med beløbet. Værdien af ydelserne lægges til udgiften til selve arbejdet og afskrives i henhold til selve forbedringens afskrivning. Honoraret er ikke en post for sig. Det er en del af en anden post.

Kataloget er ikke lov, men det vejer. Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, og kataloget finder derfor anvendelse, hvis foreningen ikke selv har valgt afskrivningsmetode (VEJ nr. 9588, punkt 10.3). Har din forening valgt sin egen metode, gælder note B ikke uden videre.

Det er princippet. En biomkostning, altså en udgift der følger med byggeriet uden at være selve arbejdet, arver den skæbne arbejdet får. Er arbejdet en forbedring og ikke vedligeholdelse, følger honoraret forbedringen. Er det vedligeholdelse, er der ingen værdi tilbage at lægge oven i prisen ved salg.

Kataloget peger på byggesager, ikke på hver enkelt opgave

Note B gælder ikke automatisk ethvert honorar. Kataloget henviser til noten fra tre steder: gruppen tilbygninger, gruppen udvidelse af lejligheder i tagetagen og gruppen boligen generelt (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

De to første er egentlige byggesager med fundamenter, tage og etagegennembrydninger. Kommunen kan i visse tilfælde kræve dokumentation fra en certificeret brand- eller konstruktionsrådgiver (note N, samme katalog).

Den tredje gruppe, boligen generelt, er bredere. Den rummer udestuer, altaner og carporte, men også postkasse, omfangsdræn og havepavillon. Notens eget forbehold om større byggesager er derfor stadig den styrende grænse, ikke gruppetilhøret.

Kataloget definerer ikke, hvad en større byggesag er, og vi har ikke fundet en dom, der trækker grænsen. Vores læsning er denne: har du betalt en rådgiver for et par timers sparring om et nyt køkken, er du uden for det, noten beskriver, og posten må vurderes konkret.

Svaret har heller ikke altid lydt sådan. I en brevkasse fra 2010 svarede en advokat, at der ikke forelå domme om rådgiverbistand, og at anskaffelsessummen antagelig måtte forstås snævert som udgiften til bygningsdele og tilpasset løsøre, ikke merudgiften til rådgivning (Andelsportal.dk, brevkasse, maj 2010). Det svar ligger før branchenormen fra 2019 og før den note B, kataloget har i dag.

Note A trækker samme grænse for de øvrige biomkostninger. Noten handler om udvidelse af lejligheder i tagetagen og opførelse af egentlige tilbygninger, og den siger, at afledte omkostninger såsom stillads, skurvogne og miljøomkostninger vil kunne tages med i forbedringsberegninger, da de er en naturlig del af projektet (ABF, november 2025).

En naturlig del af projektet er altså målestokken. Kan du vise, at udgiften var nødvendig for at få arbejdet udført lovligt og forsvarligt, har den et sted at høre til. Skriv den aldrig op som en selvstændig linje, men ind under det arbejde, den hører til.

Rådgivning til vedligehold giver ingen restværdi, og blandet rådgivning skal deles

Grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse afgør honorarets skæbne. En forbedring tilfører boligen noget, den ikke havde før, og har derfor en restværdi, altså et beløb der kan lægges oven i prisen ved salg. Vedligeholdelse holder boligen i den stand, den har, og bærer ingen værdi videre.

Kataloget har to eksempler, der rammer rådgivningssager direkte. Skimmelsanering er ikke en forbedring, men som udgangspunkt vedligeholdelse (note I). Om lovliggørelse af ulovlige forhold i boligen er vedligeholdelse eller en forbedring, beror på en konkret vurdering (note Q, ABF, november 2025).

Begge dele er typiske grunde til at hyre en byggerådgiver. Honoraret for en skimmelrapport bærer derfor ingen værdi videre, uanset at regningen var reel og stor.

Dækker den samme rådgiver begge dele, skal honoraret fordeles, og det er lettest, mens sagen kører. Bed rådgiveren specificere fakturaen på arbejdsdele, ikke bare på faser som projektering og tilsyn.

Et rundt honorar for rådgivning kan ikke deles år senere uden et skøn. Og et skøn uden poster kan hverken bestyrelsen eller køber efterprøve.

Byggetilladelsen er dokumentation, gebyret er ikke nævnt i kataloget

Kommunalbestyrelsen kan beslutte at opkræve gebyr for behandling af ansøgninger om byggetilladelse, dispensationer og lovliggørelsessager (bygningsreglement 2018, § 39, stk. 1). Gebyret kan opgøres efter tidsforbrug eller opkræves som et mindre, fast gebyr (byggeloven § 28, stk. 1, lovbekendtgørelse nr. 1178 af 23. september 2016). Nogle kommuner opkræver intet.

ABF's forbedringskatalog nævner ikke byggesagsgebyret. Det nævner stillads, skurvogne og miljøomkostninger som afledte omkostninger, der kan tages med, fordi de er en naturlig del af projektet. Det står i en note om udvidelse af lejligheder i tagetagen og opførelse af egentlige tilbygninger (note A, ABF's forbedringskatalog, november 2025). Om gebyret behandles på samme måde, må afgøres konkret.

Selve tilladelsen har derimod konkret værdi i kataloget. Rækken "Vådrumsgulve, nye, uden byggetilladelse og uden vådrumsmembran" er ikke en forbedring og har 0 års afskrivning, når bygningsmyndighedens godkendelse ikke findes eller ikke kan fremskaffes (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Naborækken viser forskellen. Et hårdt vådrumsgulv uden vådrumsmembran er en forbedring med 30 års afskrivning, forudsat at det er lovligt udført, altså med oprindelig byggetilladelse (samme katalog). Papiret er det, der skiller de to udfald ad.

Papiret er altså mere værd end gebyret. Bruger foreningen ABF's standardvedtægter, skal tilladelsen forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes, og kræver arbejdet autoriserede håndværkere, skal du samtidig dokumentere autorisation og ansvarsforsikring (§ 10, stk. 6, oktober 2014 med ændring juli 2025). Bestyrelsen er ikke ansvarlig for, at en anmeldt forandring er forsvarlig og lovlig. Ansvaret for byggesagens papirer er dit.

Honoraret afskrives med arbejdet: 52.000 kr. regnet igennem

Tallene herunder er valgt for at vise metoden. De stammer ikke fra en konkret sag.

En andelshaver bygger en udestue uden støbt sokkel i 2016. Håndværkerregningen lyder på 40.000 kr. Ingeniøren, der beregnede konstruktionen, sender 12.000 kr.

Udestue uden støbt sokkel er en forbedring, der afskrives over 20 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Honoraret følger den kurve, fordi note B lægger værdien af ydelsen til udgiften til selve arbejdet. Anskaffelsesprisen er derfor 52.000 kr., ikke 40.000 kr.

Boligen sælges i 2026. Forbedringen er 10 år gammel. ABF's vejledning til afskrivningskurven viser, at den 20-årige kurve giver en restværdi på 63 % af det oprindelige beløb efter 10 år (ABF, juli 2022).

Med honoraret: 52.000 kr. gange 63 divideret med 100 giver 32.760 kr. Uden honoraret: 25.200 kr. Forskellen er 7.560 kr. på én post, og den afhænger af, om en enkelt faktura kan findes frem ti år efter.

Afskrivningskurverne er vejledende og bør ikke bruges til at udregne en præcis decimalværdi. Bestyrelsen kan lægge sig lidt over eller under kurvens linje (ABF, juli 2022). Det samme gælder værdien af dit eget arbejde.

Foreningens byggesag er foreningens udgift, ikke din forbedring

Reglen ovenfor gælder din egen ombygning. Betaler foreningen for en arkitekt eller ingeniør i en fælles byggesag, er honoraret foreningens udgift.

Det er som udgangspunkt alene forbedringer på ejendommen, der er udført og ejet af foreningen, der indgår i opgørelsen af ejendommens værdi (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 8.2). Foreningens rådgiverhonorar er derfor ikke en post i din egen forbedringsopgørelse. Det hører hjemme i byggeregnskabet.

Honoraret flyder heller ikke af sig selv ind i ejendommens værdi. Udgiftens størrelse er underordnet i bedømmelsen af, om der er tale om en forbedring, idet det alene er arbejder, der har forøget ejendommens værdi, der kan medtages (samme punkt). Det er arbejdet, der løfter værdien, ikke regningen for at planlægge det.

Har du betalt et tilvalg oven i foreningens standard, er netop det beløb din egen forbedring. Har du samtidig betalt din egen rådgiver for at projektere tilvalget, følger honoraret tilvalget efter note B.

En tredje slags udgift forveksles let med de to. Bruger foreningen ABF's standardvedtægter, kan den kræve, at du refunderer rimelige udgifter til at få en forandring vurderet af en fagperson, og til forsikring og tilsyn, hvis bestyrelsen betinger sig det (§ 10, stk. 3 og stk. 4, oktober 2014 med ændring juli 2025).

Vedtægterne har to varianter af stk. 3. Refusionen for en fagpersonvurdering står i den, der handler om forandringer inde i boligen.

Den udgift er en betingelse for at måtte bygge, ikke byggeteknisk bistand du har tilkøbt til projektet. Kataloget behandler den ikke under note B. Spørg bestyrelsen, før du regner med beløbet.

Honorarfakturaen ligger sjældent sammen med håndværkerfakturaen

Hullet er praktisk, ikke juridisk. Håndværkerfakturaen føles som byggeriet og ender i mappen med byggeriet. Rådgiverfakturaen kommer måske et halvt år før, ligner en almindelig regning og bliver i indbakken.

Ti år senere skal forbedringen opgøres. ABF's standardskema har kolonner til etableringsår, bilagsnummer og oprindelig anskaffelsessum (ABF, standarddokument juni 2020). Bilaget for honoraret findes ikke, og posten bliver 40.000 kr. i stedet for 52.000 kr.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder en anskaffelsespris, hvor halvdelen af bilagene aldrig blev lagt samme sted.

Løsningen er kedelig, og den virker. Arkivér biomkostningen sammen med arbejdet samme dag, den betales. Ét sted per forbedring med år, beløb, bilag og tilladelse. Det er det, vi kalder andelens servicebog.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, og systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF's kurver. Rådgiverfakturaen kan lægges på samme forbedring som håndværkerfakturaen.

Andelos register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026). Reglen er den samme i dem alle: honoraret findes ved salget, hvis det blev arkiveret sammen med arbejdet.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.