Sådan fordeles en værdistigning på andelene

En ny vurdering løfter foreningens formue, ikke den enkelte bolig direkte

En værdistigning rammer først foreningen, ikke boligen. De fleste foreninger har ét væsentligt aktiv, ejendommen, og formuen er alt, hvad foreningen ejer, minus alt, hvad den skylder (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 3.3).

En ny vurdering ændrer kun ét tal i den opgørelse. Er gælden og de øvrige aktiver uændrede, slår hele stigningen i ejendommens værdi igennem i formuen. Optager foreningen samtidig lån, eller falder værdien af andre aktiver, bliver stigningen i formuen mindre end stigningen i vurderingen.

Ejendommens værdi må kun sættes efter ét af fire principper: anskaffelsesprisen, den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, den senest ansatte offentlige ejendomsværdi og samme værdi reguleret efter nettoprisindekset (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 3). Principperne står i andelsboligloven § 5, stk. 2, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024.

En valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 3, litra b).

Derefter er der stadig ét led tilbage, og det er dét led, spørgsmålet handler om. Ved salg af en andel og opgørelsen af maksimalprisen fordeles nettoformuen mellem andelshaverne efter andelsboligens fordelingstal (VEJ nr. 9588, punkt 3.3).

Andelskronen er det tal, indskuddet ganges med for at nå frem til andelsværdien. Trinnene fra ejendomsværdi til andelskrone er gennemgået i hele regnestykket bag andelskronen. Her ser vi på det, der sker efter det trin.

Fordelingstallet er den brøk, stigningen ganges med

Fordelingstallet er den brøk, en fælles værdi eller udgift fordeles ud fra (ABF, 2026). Ordet bruges om to ting i en andelsforening: fordelingen af formuen som andelsværdi og fordelingen af de fælles udgifter som boligafgift. ABF's eget eksempel er otte andele med ligelig fordeling, hvor fordelingstallet er 1/8 pr. bolig.

Nøglen bag brøken er ikke den samme overalt. Nøgleoplysningerne om fordelingen, felt C1 til C3, skal optages som noter til foreningens årsregnskab (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 3). ABF nævner tre muligheder: efter indskud, efter areal eller efter et andet fordelingstal (ABF, 2023).

Det officielle skema er endnu tydeligere. Nøgleoplysningsskemaet for foreningen har fire afkrydsningsfelter til spørgsmålet om, hvilket fordelingstal der bruges ved opgørelsen af andelsværdien: boligernes areal efter BBR, boligernes areal efter en anden kilde, det oprindelige indskud og andet (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1, felt C1). Bruges der flere nøgler, beskrives de i felt C3.

Areal er altså én mulighed blandt fire, ikke standarden. ABF's standardvedtægter rummer to modeller for indskuddet: i den ene er det udmålt som et beløb pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen, og i den anden er det udmålt pr. boligtype (§ 4, stk. 1, i begge udgaver).

Andelshaverne har under alle omstændigheder andel i formuen i forhold til deres indskud (§ 6, stk. 1). I de foreninger, hvor indskuddet er udmålt pr. fordelingstal, bærer indskuddet fordelingstallet videre.

Regnestykket: 6.000.000 kr. fordelt i en forening med 20 boliger

Eksemplet er konstrueret, men hvert tal kan efterregnes.

Foreningen har 20 boliger og 1.500 m² samlet boligareal. En ny valuarvurdering løfter ejendommen fra 58.000.000 kr. til 64.000.000 kr. Renoveringskontoen på 900.000 kr. er uændret, og det samme er realkreditgælden, som er opgjort til kursværdi, altså det den koster at indfri i dag, på 34.900.000 kr.

Nettoformuen går dermed fra 24.000.000 kr. til 30.000.000 kr. Hele stigningen på 6.000.000 kr. er i spil.

Indskuddene blev ved stiftelsen udmålt til 400 kr. pr. m², altså 600.000 kr. i alt. Andelskronen går fra 40 til 50.

Fordelingsnøgle i vedtægterne	Bolig A, 96 m²	Bolig B, 54 m²
Areal, eller indskud udmålt pr. m²	6,4 %, altså 384.000 kr.	3,6 %, altså 216.000 kr.
Lige fordeling pr. bolig	5,0 %, altså 300.000 kr.	5,0 %, altså 300.000 kr.

Bolig A har et indskud på 38.400 kr. Med en andelskrone på 40 er andelsværdien 1.536.000 kr., og med 50 er den 1.920.000 kr. Bolig B har et indskud på 21.600 kr. og går fra 864.000 kr. til 1.080.000 kr.

Forskellen på de to boligers udbytte af den samme stigning er 168.000 kr. Havde foreningen i stedet fordelt ligeligt, ville begge boliger have fået 300.000 kr., og forskellen ville have været nul.

Samme ejendom, samme vurdering, samme stigning. Kun nøglen er en anden.

En stigning i vurderingen bliver ikke automatisk til en højere pris

Loven sætter et loft for prisen, ikke en pris. Sælger må ikke kræve mere, end værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1).

Andelsværdien fastsættes på generalforsamlingen med virkning for det kommende år, i forbindelse med godkendelsen af årsregnskabet, og skal fremgå som note til regnskabet (Social- og Boligministeriet, 2025). Indtil den beslutning er truffet, er stigningen et tal i en vurderingsrapport.

Generalforsamlingen kan desuden vælge at holde en del af værdien tilbage. Prisen kan være yderligere begrænset af vedtægterne eller af generalforsamlingsbeslutninger, og det står generalforsamlingen frit at hensætte beløb til fremtidig vedligeholdelse eller friholde værdi til brug for belåning (Social- og Boligministeriet, 2025). ABF kalder det en henlæggelse og skriver, at foreningen dermed bedre kan sikre en stabil udvikling i andelsværdierne (ABF, 2026).

Har foreningen låst værdiansættelsesmetoden i vedtægterne, kræver det hjemmel i vedtægterne at fastsætte andelsværdien under den maksimale pris efter den valgte metode (VEJ nr. 9588, punkt 3.1). Beløbet, der holdes tilbage, er behandlet i hvorfor andelskronen kan være lavere end vurderingen.

Den anden vej er der en pligt. Falder formuen væsentligt siden seneste generalforsamling, skal foreningen beregne en ny andelsværdi (Social- og Boligministeriet, 2025). Vejledningen nævner ikke en tilsvarende pligt til at sætte værdien op mellem to generalforsamlinger.

Fordelingstallet står i vedtægterne og i nøgleoplysningsskemaet

Loven regulerer ikke fordelingen mellem boligerne. Til forskel fra ejerlejligheder findes der ikke et sæt vedtægter, der gælder automatisk, hvis foreningen ikke har vedtaget sine egne (VEJ nr. 9588, punkt 1.3). Nøglen er derfor foreningens egen, og den skal slås op, ikke gættes.

8.400+ andelsboligforeninger er registreret i CVR (Andelo-registret, bygget på CVR, Tinglysningens Ejerfortegnelse og BBR, 2026). Hver af dem har sin nøgle fastsat i sine egne vedtægter.

Fire dokumenter bærer selve tallet ud over vedtægterne:

Nøgleoplysningsskemaet for andelsboligsalg har felt Z14, "Fordelingstal for andelsværdien", opgjort som din andel divideret med foreningen i alt og omregnet til en procent. Felt Z15 er det samme for boligafgiften, og felt Z16 bruges, hvis nøglen ikke kan sættes på brøk (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2).

Nøgleoplysningsskemaet for foreningen stiller de samme to spørgsmål: felt C1 om fordelingstallet for andelsværdien og felt C2 om fordelingstallet for boligafgiften (samme bekendtgørelse, bilag 1). Foreningen skal udlevere begge skemaer hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodning fra en andelshaver, der vil sælge (samme bekendtgørelse, § 7, stk. 1).

For salgsskemaet løber fristen dog først fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget dokumentation for forbedringer og tilpasset løsøre, eller hvor vurderingsrapporten foreligger (§ 7, stk. 2 og 3). Skemaerne er gennemgået i nøgleoplysningsskemaet felt for felt.

Felt C1 til C3 skal optages som noter til foreningens årsregnskab (samme bekendtgørelse, § 3), så nøglen står også dér. Og på brancheorganisationernes fælles overdragelsesaftale kan fordelingstallet tilføjes i feltet om andelsværdien, men det er ikke et krav (ABF's formularvejledning, version 25.07.8).

Bland det ikke sammen med stemmevægten. Efter ABF's standardvedtægter giver hver andel én stemme, uanset fordelingstal (§ 22, stk. 5).

Fordelingstallet kan ændres, men ændringen flytter penge mellem boligerne

Nøglen står i vedtægterne, så en ændring er en vedtægtsændring. Efter ABF's standardvedtægter kan en vedtægtsændring kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer. Er fremmødekravet ikke opfyldt, men flertallet er, kan forslaget vedtages endeligt på en ny generalforsamling (§ 23, stk. 2).

Samme forhøjede krav gælder regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften. Det er ikke tilfældigt. En ændret nøgle flytter værdi fra nogle boliger til andre, og i eksemplet ovenfor er 168.000 kr. på ét salg forskellen mellem to nøgler.

Ved en lejlighedssammenlægning sker der derimod ingen forskydning. De to boligers fordelingstal lægges sammen, så fordelingen af formuen og boligafgiften i forhold til de øvrige andelshavere er uændret (ABF, 2026).

Til gengæld kan arealet skride. Københavns Kommune ændrede i sommeren 2020 praksis, så arealerne for alle boliger i opgangen omberegnes, når boliger lægges sammen. Det ændrer ikke fordelingstallene, men det kan skabe forskel mellem foreningens areal og BBR's (ABF, 2026).

Henviser vedtægterne direkte til BBR, må foreningen tage stilling til en vedtægtsændring, inden en sammenlægning godkendes (ABF, 2026). Konsekvenserne står i når BBR-arealet ikke passer med virkeligheden.

Andelo regner på forbedringerne, ikke på fordelingen af formuen

Andelo fastsætter ikke andelskronen og laver ikke ejendomsvurderinger. Ejendommens værdi kræver en valuar eller en offentlig vurdering, og fordelingsnøglen står i jeres egne vedtægter. Hvordan tallet vedtages, er beskrevet i sådan fastsættes andelskronen på generalforsamlingen.

Første post i maksimalprisen kommer af nøglen. Anden post kommer af, hvad der er lavet i boligen, og det er den, der oftest ender i uenighed. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres hver forbedring med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, mens arbejdet står på. Værdien beregnes løbende efter ABF's kurver for, hvor hurtigt en forbedring mister værdi, sådan som de er implementeret i Andelo.

Kataloget bag er ABF's forbedringskatalog fra november 2025 med 149 kategorier i 13 grupper. Eget arbejde regnes med ABF's vejledende timesatser, i 2026 241 kr. i timen i København og 214 kr. i timen i resten af landet.

Papirerne ligger samlet pr. bolig som andelens servicebog, ligesom bilens: dokumentationen følger boligen, ikke ejeren. Fordelingstallet afgør, hvor stor en del af foreningens formue der hører til boligen. Forbedringerne afgør resten af prisen. De øvrige stykker om vurdering og andelskrone hænger sammen med den fordeling. Begge tal bør kunne slås op frem for huskes.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.