Er en ny skillevæg en forbedring i en andelsbolig?

En ny skillevæg er en forbedring, og den skrives ikke ned

Loven sætter rammen. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen (det, forbedringen kostede) med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 13).

En skillevæg inde i boligen hører til lejligheden. Ministeriet beskriver beboelseslejligheden som alt inden for lejlighedens fire vægge og mellem undergulvet og lige over loftet (Social- og Boligministeriet: Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.1). Den enkelte vedtægt kan dog ændre den fordeling (samme punkt).

ABF's forbedringskatalog giver det præcise svar. Posten vægge opsat er en forbedring med bemærkningen ingen afskrivning, og anmeldelse til bygningsmyndighederne skal alene ske ved bærende vægge (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Kataloget gælder ikke uden videre. Erhvervsstyrelsen gjorde ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, altså den standard man går efter, når foreningen ikke har valgt andet. Kataloget finder derfor anvendelse, hvis foreningen ikke selv har valgt afskrivningsmetode (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3).

Så i en forening, der følger kataloget, er svaret enkelt: en almindelig opsat væg er en forbedring, og den skrives ikke ned, fordi den bliver ældre.

Væggen skrives ikke ned med alderen, men kan nedsættes for slid

Når en forbedring afskrives, falder den værdi, du kan tage betaling for, år for år. Det, der er tilbage, kaldes ofte restværdien. For en opsat væg er der ingen afskrivning, så alderen alene trækker ikke noget fra. Loven nævner dog både alder og slitage, og ministeriet beskriver en nedsættelse for slitage som et alternativ til afskrivning for alder (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3). En væg, der er slidt eller beskadiget, kan altså godt blive sat ned.

Den værdi er anskaffelsesprisen. Ministeriet forstår den som det, forbedringen reelt har kostet at udføre, uanset hvem der har betalt for den, og anskaffelsesprisen er den reelle omkostning tillagt værdi af eget arbejde (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3).

Har du selv bygget væggen, tæller dit arbejde med, men kun som de timer en svend ville have brugt (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note S). Reglerne og satserne står i guiden om hvad eget arbejde er værd i andelsværdien.

Der er ét forbehold. Opsættes der en væg på den plads, hvor der er givet forbedring for en nedtaget væg, bortfalder værdien af den nedtagne væg og erstattes af den nye vægs forbedringsværdi (samme katalog, note C). Den omvendte situation er beskrevet i guiden om hvad en nedtaget væg er værd.

Værdien er altså ikke evig. Den kan sættes ned for slid, og den bortfalder, hvis væggen fjernes eller en ny tager dens plads.

Glasvæggen og murstensvæggen følger andre regler

Ikke alle vægge er ens i kataloget, og her ligger grænsen mellem forbedring og indretning.

En newyorkervæg, en skillevæg i stål med glas, er ikke ført som forbedring. Den er ført som tilpasset løsøre med et afskrivningsforløb på 20 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Standardvedtægterne har en særlig regel for inventar, der er bygget til netop den bolig: værdien sættes ud fra, hvad det kostede, og hvor gammelt og slidt det er (ABF's standardvedtægter, oktober 2014, senest ændret juli 2025, § 14, stk. 1, litra D).

På det 20-årige forløb er der 63 % tilbage af værdien efter 10 år (ABF's afskrivningskurve med vejledning, juli 2022). En glasvæg taber altså værdi med alderen, hvor en gipsvæg ikke gør.

En newyorkervæg i form af en rå murstensvæg er slet ikke en forbedring. Kataloget giver den ingen forbedringsværdi og bemærker, at den kan give fradrag (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Derfor er det første spørgsmål ikke, om der står en væg, men hvilken slags væg det er. Skriv materialet ned, når den bygges: stålskelet og gips, stål og glas eller noget tredje. Det afgør, hvilken linje i kataloget den hører til.

Bekvemmelighedsforbedring er foreningens eget ord, ikke lovens

Nogle vedtægter skelner mellem forbedringer, der giver betaling, og forbedringer, der kun gør boligen mere bekvem. Ordet står ikke i andelsboligloven, ministeriets vejledning eller ABF's standardtekster.

Andelo har gennemgået teksterne i oktober 2026. Ordet bekvemmelighedsforbedring står hverken i andelsboligloven (LBK nr. 1281 af 28. august 2020), i ministeriets vejledning om prisfastsættelse (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025), i ABF's forbedringskatalog (november 2025), i ABF's standardvedtægter (oktober 2014, senest ændret juli 2025) eller i ministeriets vejledende normalvedtægt fra 27. december 2006.

Står ordet i jeres vedtægter, er det altså en lokal bestemmelse. Foreningen er ikke forpligtet til at bruge hverken normalvedtægten eller standardvedtægten, og vedtægterne binder både foreningen og andelshaverne (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 1.3).

Det betyder ikke, at bestemmelsen dækker alt, nogen kalder bekvemt. Den skal læses efter sin præcise ordlyd. Nævner den bestemte arbejder, gælder den dem. Er den formuleret bredt, er det et fortolkningsspørgsmål, om en ny væg falder ind under den.

Vi kan ikke sige, at alle foreninger skal betale for en ny væg. Vi kan sige, at en opsat væg efter kataloget er en forbedring, og at den, der vil fravige det, skal kunne pege på en bestemmelse, der gør det.

Køber kan sige nej til handlen, men ikke strege væggen ud på egen hånd

Prisen for forbedringer er et loft, ikke et krav. Prisen må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 1). Ingen køber er tvunget til at købe.

Men den pris, der står i overdragelsesaftalen, er ikke køberens alene at fastsætte. I foreninger med ABF's standardvedtægter skal prisen godkendes af bestyrelsen, og opgørelsen over forbedringer laves af den fraflyttende andelshaver (§ 14, stk. 1 og 4).

Bliver sælger, køber og bestyrelse uenige om prisen for forbedringer, fastsættes den af en voldgiftsperson, som ABF udpeger. Voldgiftspersonens vurdering er endelig og bindende for alle parter (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 5). Normalvedtægten fra 2006 lader i stedet en skønsmand fastsætte prisen (§ 17, stk. 4).

Overdragelsesaftalen skal desuden specificere prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre hver for sig (ABF's standardvedtægter, § 15, stk. 1). Væggen står derfor som sin egen linje, og det er den linje, en uenighed handler om.

Henviser køber til en bestemmelse i vedtægterne, er det første skridt at læse den sammen med bestyrelsen. Hvordan en uenighed afgøres, står i jeres egne vedtægter. I standardvedtægterne er det en voldgiftsperson udpeget af ABF, i normalvedtægten fra 2006 en skønsmand.

Uden anmeldelse risikerer væggen et fradrag

Katalogets poster forudsætter, at arbejdet er lovligt udført, både hvad angår foreningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept, og at det er håndværksmæssigt korrekt udført (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

I foreninger med ABF's standardvedtægter må du foretage forandringer inde i boligen, men de skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger, inden de iværksættes. Bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen, og kommer der ingen indsigelse, har du ret til at gå i gang (§ 10, stk. 1 og 3). Det er den vej, foreningens godkendelse går. I normalvedtægten fra 2006 er fristen for anmeldelse 3 uger (§ 10).

Springer du anmeldelsen over, falder væggen ikke automatisk ud, men det kan koste. Bestyrelsen vurderer så, om den ville have gjort indsigelse, hvis forandringen var blevet anmeldt korrekt. Ville den det, kan der fastsættes et fradrag for, hvad det koster at bringe boligen tilbage, som den var, og som reglerne kræver (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note M).

Er væggen bærende, skal den anmeldes til bygningsmyndighederne (samme katalog, posten vægge opsat). Ved bygningsmæssige ændringer skal kommunen kontaktes for at afgøre, om der skal søges godkendelse (note N).

Kvitteringer er ikke et krav. Kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (note L). Men en anmeldelse, en faktura og et billede af stålskelettet, før gipsen kom på, gør vurderingen kort.

Et konstrueret regnestykke: to vægge efter ti år

Tallene her er konstrueret til at vise reglerne. De er ikke en norm for, hvad en væg koster.

Sæt, at en andelshaver i 2016 fik en håndværker til at sætte en skillevæg af stålskelet og gips op for 14.000 kr. ifølge fakturaen. Væggen er anmeldt og lovligt udført. Den er ikke slidt, og den står i 2026 til 14.000 kr., fordi vægge opsat ikke afskrives (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Sæt i stedet, at det var en skillevæg i stål med glas til 30.000 kr. Den er tilpasset løsøre på 20 år, og efter 10 år er der 63 % tilbage (ABF's afskrivningskurve med vejledning, juli 2022). Den står i 2026 til omkring 18.900 kr. Kurverne er vejledende, og vurderingen bør ende på et rundt tal (samme vejledning).

Den dyreste væg er altså den, der er mindst værd efter ti år. Og ingen af dem er noget værd i opgørelsen, hvis ingen kan sige, hvad de kostede, og hvornår de kom op.

Andelskronen er den kurs, foreningen regner andelens værdi ud fra, og forbedringerne lægges oven i. Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det gælder også for en væg, der står midt i boligen og ser ud, som om den altid har været der. Anmeldelsen, fakturaen og billederne fra byggeriet er det, andelens servicebog består af for en skillevæg: papirerne, der viser hvad der blev bygget, hvornår og af hvad.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, mens du bor der, og systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF's kurver. Det afgør ikke en uenighed om jeres vedtægter, men det sørger for, at dokumentationen findes, når den skal bruges.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.