Skal et inddraget loftsrum afskrives?

ABF's katalog har en egen gruppe for udvidelse i tagetagen

Om et inddraget loft skal afskrives, står ikke i et generelt princip. Det står i en bestemt gruppe i ABF's forbedringskatalog (november 2025), der hedder udvidelse af lejligheder i tagetage.

Gruppen har seks linjer. Ydervægge inklusive isolering står til ingen afskrivning. Det samme gør etagegennembrydning (hullet i etageadskillelsen, hvor trappen skal op) og kviste eksklusive vinduer. Indvendig trappe står til 30 år, og tagterrasse ligeså. Den sidste linje er en henvisning: øvrige arbejder afskrives særskilt efter kataloget.

Det betyder, at et loft ikke er én forbedring. Det er en håndfuld konstruktionsarbejder, der bliver stående, og en række arbejder, der slides som i resten af boligen.

Kataloget angiver blandt andet 30 år for vinduer i kviste, hele gipsplader, hårde gulve i parket eller massivt træ og isolering af hulrum over loft. Et ovenlysvindue og nye indvendige døre står til 20 år, og indbyggede lysarmaturer til 10 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Loven bag er kort. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Fradraget for alder er bare ikke det samme for en ydervæg som for en lampe i loftet. Samme opdeling gælder for en egentlig tilbygning, som er gennemgået i sådan afskrives en tilbygning.

Konstruktionen står uden afskrivning, fordi den skal holde som resten af huset

Begrundelsen står i katalogets note A. Ved udvidelse af lejligheder i tagetagen gør andelshaveren ofte foreningens samlede boligareal større, og der laves arbejder, som skal have samme kvalitet og holdbarhed som den resterende bygning. For disse specifikke arbejder er det efter noten i overensstemmelse med loven ikke at afskrive dem (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note A).

Noten har en forudsætning. Arbejderne skal være udført i mindst samme kvalitet og holdbarhed som den resterende bygning, og i det omfang de løbende vedligeholdes, får de en levetid, der svarer til den øvrige ejendom (samme note).

Det er derfor, en andelshaver, der mener, at loftet ikke skal afskrives, ofte har noget på sig. Den bærende del af en loftsinddragelse er netop det, kataloget sætter til ingen afskrivning (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Men argumentet holder kun for den del. En trappe slides. Et parketgulv slides. Kataloget sætter dem på 30 år, ikke på ingen afskrivning, og de afskrives derfor, uanset hvor solidt resten er bygget.

Noten tager også de afledte udgifter med. Stillads, skurvogne og miljøomkostninger kan regnes med i forbedringsberegningen, fordi de er en naturlig del af projektet (samme note). Arkitekthonorar og ingeniørberegning lægges til den forbedring, de hører til, og afskrives sammen med den (samme katalog, note B). Et statikerhonorar for etagegennembrydningen følger altså gennembrydningen.

Generalforsamlingen kan vælge metode, men ikke uden for loven og vedtægterne

Det er rigtigt, at foreningen har et valg. Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, og kataloget finder derfor anvendelse, hvis andelsboligforeningen ikke selv har valgt afskrivningsmetode (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3).

Men valget har rammer. I ABF's standardvedtægter fastsættes værdien af forbedringer efter en konkret vurdering med udgangspunkt i ABF's forbedringskatalog og værdiforringelseskurver (ABF's standardvedtægter, 4. udgave, juli 2025, § 14, stk. 2). Står det i jeres vedtægter, er udgangspunktet valgt.

Så vil en fast anden metode som udgangspunkt kræve en vedtægtsændring. Efter standardvedtægterne kan den vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, med mindst 2/3 af ja- og nejstemmerne. Er under 2/3 af stemmerne repræsenteret, men får forslaget 2/3 af ja- og nejstemmerne, kan det vedtages endeligt på en ny generalforsamling med 2/3 flertal, uanset hvor mange der er repræsenteret (samme vedtægter, § 23, stk. 2).

Dernæst er der loven. På generalforsamlingen må der ikke træffes beslutning, som påfører en eller flere andelshavere en utilbørlig ulempe (andelsboligloven § 7 i). Om en beslutning, der ændrer afskrivningen på ét bestemt loft efter at arbejdet er udført, rammer den grænse, kan ikke afgøres generelt. Det beror på en konkret vurdering.

Var afskrivningen derimod en betingelse i den aftale, der gav lov til at tage loftet i brug, er det aftalen, der skal læses først. Hvornår en ny regel rækker bagud, er gennemgået i når nye vedtægter ændrer afskrivningen.

Forskellen kan regnes krone for krone

Her er det samme loft opgjort på tre måder. Det kostede 500.000 kr. i 2011 og er 15 år gammelt i 2026. Fordelingen på posterne er et eksempel. Hvor mange år hver post afskrives over, står i kataloget (ABF's forbedringskatalog, november 2025), og hvor stor en del der er tilbage efter 15 år, har Andelo aflæst på ABF's kurve (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Post i kataloget	Kurve	Anskaffelse	Rest efter 15 år
Ydervægge inkl. isolering, etagegennembrydning, kviste ekskl. vinduer	Ingen afskrivning	220.000 kr.	220.000 kr.
Indvendig trappe, vinduer i kviste, parketgulv, gipsplader, isolering over loft, ekstra radiator	30 år (65 %)	230.000 kr.	149.500 kr.
Ovenlysvindue, nye indvendige døre	20 år (37 %)	35.000 kr.	12.950 kr.
Indbyggede lysarmaturer	10 år (10 %)	15.000 kr.	1.500 kr.
I alt efter kataloget		500.000 kr.	383.950 kr.

Køres hele beløbet på én 30-årig kurve, står loftet til 325.000 kr. Det er 58.950 kr. mindre end efter kataloget (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo). Mener andelshaveren, at intet skal afskrives, står det til 500.000 kr., og det er 116.050 kr. mere end kataloget giver.

Forskellen vokser med tiden. I 2041 er alle kurver løbet ud, og de sidste 10 procent fastholdes, så længe forbedringen er en del af boligen (ABF's afskrivningskurve, 2022). Efter kataloget står loftet da til 248.000 kr., på én 30-årig kurve til 50.000 kr. Forskellen er 198.000 kr.

Tallene skal bruges med måde. ABF skriver selv, at kurverne er vejledende og ikke bør bruges til at udregne en præcis decimalværdi, og at hver forbedringsdel bør ende på et rundt tal (samme vejledning). Brug dem som størrelsesorden.

Loftet er foreningens areal, og det er et andet spørgsmål end afskrivningen

Et loftsrum er typisk ikke en del af lejligheden. Efter Social- og Boligministeriets vejledning er beboelseslejligheden det, der er inden for lejlighedens fire vægge, og tagkonstruktion og fællesarealer hører til ejendommen. Den enkelte vedtægt kan ændre den fordeling, og det er væsentligt, hvem der har betalt for forbedringen og dermed ejer den (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.1).

Standardvedtægterne giver andelshaveren ret til at foretage forandringer inde i andelsboligen (ABF's standardvedtægter, 4. udgave, juli 2025, § 10, stk. 1). Et loft uden for boligen er ikke inde i den. Hvordan arealet overgår til boligen, og hvad det koster, må derfor aftales med foreningen.

Den aftale kan også røre fordelingstallet og dermed andelens del af foreningens formue. Det er et særskilt spørgsmål, og det er gennemgået i areal, fordelingstal og andelens værdi. Afskrivningen handler kun om arbejdet, ikke om retten til arealet.

Lovligheden er et tredje spørgsmål. Kataloget forudsætter, at arbejder er lovligt udført, både hvad angår foreningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept, og ydervægge, etagegennembrydning og kviste er markeret som noget, der anmeldes til bygningsmyndigheden (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Kræver arbejdet byggetilladelse, skal tilladelsen forevises bestyrelsen, inden arbejdet går i gang (ABF's standardvedtægter, § 10, stk. 6). Er en forbedring ulovligt udført, vil den normalt være fastsat til en for høj værdi (VEJ nr. 9588, punkt 10.2).

Prisen for hele andelen har et loft

Uanset hvordan loftet afskrives, må prisen ved overdragelse ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1).

Forbedringerne er altså én post ud af tre. Har aftalen om loftet givet boligen en større andel af formuen, ligger den værdi i den første post, ikke i forbedringerne. Den må ikke tælles med to gange.

Hvem der køber det inddragede loft næste gang, betaler for anskaffelsesprisen med fradrag, også selvom det var en tidligere ejer, der byggede. Anskaffelsesprisen er den historiske pris, den tidligere andelshaver afholdt, og en sælgers ret til betaling er ikke begrænset til forbedringer, sælgeren selv har bekostet (VEJ nr. 9588, punkt 10.3).

Det kræver bare, at fordelingen kan findes. Har der tidligere været foretaget mangelfuld eller forkert afskrivning på en forbedring, kan der ikke afskrives videre på en forkert værdi (ABF's afskrivningskurve, 2022). Et samlet beløb uden opdeling kan ikke efterprøves, og så bliver en genberegning ved salget nødvendig.

Det du skal gemme, er opdelingen og aftalen

Kvitteringer er ikke et lovkrav, men de gør det lettere at fastsætte anskaffelsesprisen og udgør et bevis i en eventuel overprissag (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3).

For et loft er der fire ting, der gør sagen enkel. Fakturaerne fordelt på katalogets poster. Byggetilladelsen og anmeldelsen til bestyrelsen. Aftalen med foreningen om arealet. Og referatet fra den generalforsamling, hvor afskrivningen eventuelt blev besluttet.

Uden opdelingen står påstand mod påstand. Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder et loft, hvor ingen kan se, hvad der var ydervæg, og hvad der var parket.

Samlet ét sted er det andelens servicebog: boligens modstykke til bilens servicebog, hvor hver del står med sin dato og sin pris.

Andelo fører den bog, gratis for andelshavere. I Min Bolig registreres hver del af loftet for sig med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og det beregnes løbende, hvad hver del er værd i dag, efter ABF's kurver, sådan som de er implementeret i Andelo. Kataloget bag er ABF's forbedringskatalog fra november 2025 med 149 kategorier i 13 grupper.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.