Hvornår bliver købers indsigelse foreningens sag?

Én indsigelse er en sag mellem køber og sælger

Når en køber gør indsigelse mod en installation i den bolig, køberen lige har overtaget, er udgangspunktet en uenighed mellem køber og sælger. Det er sælger, der har solgt boligen og dens forbedringer, og det er sælger, køberens krav retter sig mod.

Bestyrelsen er alligevel med i forløbet. Bruger foreningen ABF's standardvedtægter, skal køber og bestyrelsen gennemgå boligen snarest muligt efter overtagelsen for at konstatere mangler ved vedligeholdelsesstand, forbedringer, inventar og løsøre. Foreningen skal derefter gøre købers og sine egne krav gældende over for sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen (ABF's standardvedtægter, 2025, § 15, stk. 7).

Forlanger køber prisnedslag, og finder bestyrelsen kravet rimeligt, kan den tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til sælger. Pengene udbetales først, når dom eller forlig har afgjort, hvem de tilkommer (samme bestemmelse). Bestyrelsen administrerer altså processen og pengene, men den afgør ikke, hvem der har ret.

Den rolle passer til en enkeltstående fejl. Den passer dårligere, når samme indsigelse kommer igen ved næste salg og det følgende. Hvad køber konkret kan kræve, er gennemgået i hvad køber kan kræve ved mangler.

Indsigelsesfristen står i vedtægterne og rammer det, sælger ikke kan bevise

Der står ingen indsigelsesfrist i andelsboligloven. Fristen kommer fra foreningens vedtægter og fra overdragelsesaftalen. Bruger foreningen ABF's standardvedtægter, kan køber kun komme med mangelindsigelser til og med 8 dage fra overtagelsesdagen (ABF's standardvedtægter, 2025, § 15, stk. 7). Andre foreninger har andre frister, så tjek jeres egne vedtægter, før I svarer en køber.

Fristen er heller ikke en mur. I den sag, Højesteret afgjorde 20. februar 2024, stod der 14 dage i overdragelsesaftalen. Højesteret fandt, at fristen kun omfattede mangler, køberen kendte eller burde have kendt på overtagelsesdatoen (BS-50238/2023-HJR). Efter ABF's standardvedtægter skal mangler, der ikke kunne ses inden fristen, gøres gældende direkte over for sælger.

Inden for de dage står en installation uden papirer svagt. Køber kalder den ulovlig, og sælger skal kunne svare med, hvornår arbejdet blev lavet, hvem der lavede det, og om den udførende havde autorisation. Kun 4 typer el-arbejde og 4 typer vvs-arbejde må udføres af enhver (BEK nr. 560 af 30. maj 2017, §§ 1 og 2); resten kræver en autoriseret virksomhed.

Har sælger ikke papiret, er der intet at modbevise indsigelsen med. Det er det hul, en manglende dokumentation efterlader: fristen er kort, og det eneste, der kan lukke en indsigelse hurtigt, er et dokument fra dengang arbejdet blev udført.

Samme fejl i flere boliger kan pege på noget, der er lavet samlet

En fejl i én bolig er typisk lavet af den, der boede der. En fejl, der dukker op i den ene bolig efter den anden, kan pege på, at den er lavet på én gang: da foreningen blev stiftet og ejendommen overtaget, ved en fælles renovering, eller af den samme entreprenør i flere opgange.

Det har betydning for, hvor installationen hører hjemme i prisen. Andelsboligloven skelner mellem værdien af andelen i foreningens formue og forbedringer i lejligheden (andelsboligloven § 5, stk. 1). Forbedringer, foreningen selv har udført på ejendommen, kan lægges til ejendommens værdi i formuen (§ 5, stk. 4). En andelshavers egne forbedringer står derimod på sælgers opgørelse over forbedringer.

En installation, foreningen har lavet for alle, hører altså ikke hjemme på sælgers forbedringsopgørelse. Sælger har ikke solgt den som sin forbedring, og køber har ikke betalt for den som en. Står køber alligevel med indsigelsen, er det et tegn på, at sagen ikke kun er mellem de to.

Et konstrueret eksempel: en forening med 24 boliger har tre salg på to år. Alle tre købere gør inden for fristen indsigelse mod den samme type eltavle (gruppetavle) i entréen. Ingen af de tre sælgere har installeret den, og ingen af dem har papirer på den. Så skal bestyrelsen ikke bare sende kravene videre, men finde ud af, hvornår eltavlerne kom op, og hvem der bestilte dem.

Vedtægterne afgør, om installationen er foreningens eller andelshaverens

Når bestyrelsen har fundet ud af, hvor installationen kommer fra, er næste spørgsmål, hvem der skal vedligeholde den. Det står i vedtægterne. Efter ABF's standardvedtægter vedligeholder andelshaveren alt inde i boligen, herunder nødvendige udskiftninger af blandt andet el- og vandmålere og fejlstrømsafbryderen (HPFI-relæ) (ABF's standardvedtægter, 2025, § 9, stk. 1). Andelshaveren vedligeholder også de individuelle forbedringer og forandringer, der er udført i boligen (§ 9, stk. 4).

Foreningen har resten. Den er blandt andet ansvarlig for varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, og for fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne (§ 9, stk. 5). Er den installation, køberne gør indsigelse mod, en del af det, er kravet foreningens eget og ikke sælgers.

Vedligeholdelsen afhænger altså af, hvor installationen sidder, og hvad den er, ikke af hvem der lavede den. En eltavle i den enkelte bolig står ikke i opregningen i stk. 5, så efter standardvedtægterne ligger vedligeholdelsen som udgangspunkt hos andelshaveren. Hvem der satte den op, har betydning for et andet spørgsmål: om den er en individuel forbedring, og om køber har et krav mod sælger.

Jeres vedtægter kan afvige fra ABF's. Læs jeres egen § om vedligeholdelse, før bestyrelsen tager stilling.

Over for myndighederne afgør loven, hvem der skal lovliggøre

Over for myndighederne afhænger svaret af, hvilken lov installationen hører under. Ejeren eller brugeren af en elektrisk installation skal lade fejl og mangler afhjælpe, uanset hvem der udførte arbejdet (elsikkerhedsloven, LBK nr. 57 af 19. januar 2026, § 10), og Erhvervsstyrelsen kan påbyde udbedring (§ 17). For en eltavle kan pligten altså ligge hos den andelshaver, der bor i boligen i dag.

For byggearbejder er det anderledes. Pligten til at lovliggøre et ulovligt forhold påhviler den til enhver tid værende ejer af ejendommen (byggeloven § 17, stk. 1), uanset hvem der skabte forholdet (Vejledning om lovliggørelse af ulovligt byggeri, 2019). I en andelsboligforening ejer foreningen ejendommen.

Er installationen en tidligere andelshavers forandring, giver ABF's standardvedtægter bestyrelsen en mulighed: "Såfremt en andelshaver lader en forandring udføre i strid med bestemmelserne i stk. 1-6, kan bestyrelsen kræve reetablering" (§ 10, stk. 7). Det betyder, at forandringen fjernes, og boligen føres tilbage. Bestemmelsen taler om den andelshaver, der lod forandringen udføre. Om kravet kan gøres gældende mod en senere andelshaver, som måske selv har købt fejlen, beror på en konkret vurdering.

Når bestyrelsen kender mønsteret, ændrer det, hvad køberen skal have at vide

Et gennemgående problem er ikke længere noget, kun den enkelte sælger ved. Det er noget, bestyrelsen ved. Og det, foreningen ved, har betydning for næste køber.

Inden aftalen skal sælger give køber de dokumenter og nøgleoplysninger, som bekendtgørelsen om oplysningspligt kræver, og otte af de ni punkter kommer fra foreningen (andelsboligloven § 6, stk. 1, og bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1). Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaerne senest 10 arbejdsdage efter anmodning (§ 7, stk. 1).

Hvordan et kendt, gennemgående problem skal håndteres i den sammenhæng, er gennemgået i foreningens oplysningspligt over for køber. Det korte svar er, at foreningens pligt handler om det, den faktisk ligger inde med. Har bestyrelsen set den samme indsigelse tre gange, ligger den inde med noget.

Det er også derfor, det betaler sig at undersøge mønsteret tidligt. Et problem, foreningen har afdækket og fået placeret, kan beskrives præcist over for næste køber. Et problem, der kun findes som tre indsigelser i tre forskellige mapper, kan ikke.

Om en konkret undladelse udløser ansvar, beror på en vurdering af den enkelte sag. Lovliggørelse og krav mod sælger løber desuden ad hver sin vej, som beskrevet i ulovlige installationer der overlever ejerskifter.

Et register over installationer per bolig skiller mønster fra enkeltsag

Bestyrelsen kan kun se et mønster, hvis oplysningerne findes samlet. For hver bolig handler det om tre felter: hvornår installationen blev udført, hvem der udførte den, og om den udførende var autoriseret. Med de tre felter på tværs af boligerne kan bestyrelsen se, om en fejl stammer fra én andelshaver eller fra en fælles renovering for mange år siden.

Det meste af papirarbejdet findes allerede i ABF-modellen. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger, før de sættes i gang (ABF's standardvedtægter, 2025, § 10, stk. 1). Kræver arbejdet byggetilladelse, skal tilladelsen forevises bestyrelsen, og kræver det autoriserede håndværkere, skal andelshaveren dokumentere autorisationen, inden arbejdet begynder (§ 10, stk. 6).

Papirerne kommer altså forbi bestyrelsen. Problemet er, at de sjældent bliver liggende ved boligen. De ender i en mail, et ringbind eller hos en tidligere formand, og ved næste salg er de væk. Den samling per bolig kalder vi andelens servicebog: kvitteringer, tilladelser, autorisationer og datoer, der følger boligen og ikke den, der bor der.

Højesterets dom viser, hvad der står på spil for sælger. Køber havde betalt 21.904 kr. for et badeværelse, sælgerne selv havde renoveret, og sælgerne blev dømt til at betale udbedringen på 47.140 kr., fordi erstatningskravet omfatter det fulde tab (Højesterets dom af 20. februar 2024). For foreningen gælder samme logik om forbedringstillægget, det sælger må tage for forbedringerne oven i andelsværdien. Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser. For el- og vvs-arbejde beder systemet automatisk om bekræftelse på en autoriseret håndværker. Andelos register omfatter de 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.