Kan foreningen ændre boligafgiften efter en ny opmåling?

En opmåling ændrer det tal, alt andet regnes ud fra

Når en bestyrelse overvejer at lade alle boliger måle op, handler det sjældent om kvadratmeterne i sig selv. Det handler om fordelingen. Nogen mener, at den brede hjørnelejlighed betaler for lidt, og at den smalle lejlighed ved siden af betaler for meget, og en opmåling skal afgøre det.

Det gør en opmåling også, hvis vedtægterne fordeler efter areal. Så bliver det nye areal det tal, boligafgiften og måske andelsværdien regnes ud fra, år efter år og salg efter salg. Derfor er opmålingen ikke en praktisk detalje. Den bliver det tal, foreningen regner boligafgiften ud fra i mange år.

Det tal skal kunne forklares. Foreningen skal bagefter kunne vise, hvilket areal der blev brugt, hvem der målte det, efter hvilken metode og hvornår. Kan den det, kan en uenighed afgøres ved at slå op. Kan den ikke, starter diskussionen forfra ved næste salg.

Forskellen mellem arealet i BBR, en opmåling inde i boligen og tallet på et andelsbevis er gennemgået i når BBR-arealet ikke passer med virkeligheden. Dette stykke handler om foreningens egen beslutning om at måle alle boliger og fordele på ny.

Vedtægterne afgør, om arealet overhovedet indgår i fordelingen

Start i vedtægterne, ikke hos måleren. Det er vedtægterne, der bestemmer fordelingen af boligafgiften (ABF, tilgået 2026).

I ABF's standardvedtægter er indskuddet fastsat pr. fordelingstal, sådan som de blev fastsat ved stiftelsen (4. udgave med ændring 07/2025, § 4, stk. 1). Andelshaverne har andel i formuen i forhold til deres indskud (§ 6, stk. 1), og boligafgiften fordeles i samme forhold (§ 8, stk. 2). ABF skriver selv, at den enkelte boligs fordelingstal dermed er det samme for boligafgift og andelsværdi.

Standardvedtægterne har to udgaver af § 8, stk. 2. I den ene følger hele boligafgiften andelen i formuen. I den anden følger udgifter som renter og afdrag, skatter, varme, forsikringer og vedligeholdelse andelen i formuen, mens resten fordeles med lige store beløb pr. bolig. Den anden udgave er ABF's variant for tæt/lav bebyggelse. Ingen af dem nævner kvadratmeter.

Tidligere stod der noget andet. Indtil 2014-udgaven gav § 6, stk. 1, generalforsamlingen adgang til at regulere andelenes indbyrdes forhold, så de svarede til boligernes lejeværdi. ABF fjernede den del, fordi det ikke er entydigt, hvad der ligger i begrebet lejeværdi (ABF, folder om standardvedtægterne, januar 2023). Gamle råd om at regulere efter lejeværdi passer derfor ikke på foreninger, der har vedtaget de nyere standardvedtægter.

Hvad jeres egen forening bruger, kan I se i nøgleoplysningsskemaet. Felt C1 viser fordelingstallet for andelsværdien og felt C2 for boligafgiften, med et kryds ud for boligernes areal efter BBR, boligernes areal fra anden kilde, det oprindelige indskud eller andet. Felt C3 beskriver en anden eller flere fordelingsnøgler (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1). Feltet er gennemgået i nøgleoplysningsskemaet forklaret.

Reglerne for arealberegning er fra 1983 og gælder stadig

Vil foreningen måle, findes der en metode at måle efter. Bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler står som gældende på retsinformation.dk. Den er udstedt med hjemmel i den daværende lejelov og boligreguleringslov, så den er skrevet til udlejning. Den siger intet om, hvordan en andelsforening fordeler boligafgiften. Det gør vedtægterne.

Bekendtgørelsen opgør arealet som bruttoetageareal: målt i vandret plan til ydersiden af ydervæggene, afgrænset mod naboboligerne ved halvdelen af skillevæggen, og med opgangens trapper, gange og elevatorer fordelt med lige store andele på de boliger, der har dør ud til opgangen, uanset deres størrelse (BEK nr. 311 af 27. juni 1983, § 1).

Den indeholder også de afgrænsninger, der oftest skaber uenighed. Åbne altaner, åbne overdækkede terrasser og åbne indgangspartier tæller ikke med (§ 1, litra b). Vaskerum, pulterrum og cykelkældre uden for boligen tæller ikke med (litra c). Kælderrum tæller med, hvis der er indvendig trappe ned til dem (litra e). I tagetager måles arealet 1,5 meter over færdigt gulv til ydersiden af tagbeklædningen (litra d).

BBR bruger samme grundprincip med bruttoetageareal og lige store andele af opgangen (BEK nr. 1315 af 11. november 2016, bilag 1). Det betyder ikke, at tallene i BBR er rigtige for jeres ejendom. Hvordan fejl i BBR rettes, og hvad de betyder, står i når en fejl i BBR forplanter sig til prisen.

Hvem der måler, er mindre vigtigt end at alle måles ens

Hverken bekendtgørelsen fra 1983 eller ABF's standardvedtægter siger, hvem der skal foretage opmålingen. Det, der skal ligge fast, er metoden.

Mål alle boliger efter samme metode, og helst af samme måler i samme periode. Måles nogle boliger efter bekendtgørelsen og andre som gulvareal inde i boligen, bliver forskellene mellem boligerne til forskelle mellem målemetoder. Så er fordelingen ikke blevet mere retfærdig, kun mere tilfældig.

Bed måleren om at skrive metoden på hver opmåling. Det kan være en henvisning til bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983, og hvordan opgangens areal er fordelt. Bed også om en tegning pr. bolig, der viser, hvad der er regnet med, og hvad der ikke er. Et kælderrum eller et inddraget loftsrum er netop dér, hvor to målinger kan give forskellige tal.

Aftal adgangen til boligerne skriftligt og i god tid. ABF's standardvedtægter har ingen særlig bestemmelse om adgang til opmåling, så det beror på samarbejde. Kan en bolig ikke måles, så skriv det ned. En fordeling, hvor én bolig står med et gammelt tal og resten med nye, holder dårligt.

Generalforsamlingen beslutter efter standardvedtægterne, og forslaget skal være præcist

Efter ABF's standardvedtægter er en ny fordeling ikke en bestyrelsesbeslutning. Generalforsamlingen fastsætter boligafgiftens størrelse (ABF's standardvedtægter, 4. udgave med ændring 07/2025, § 8, stk. 1), og den ordinære generalforsamling har fastsættelsen af boligafgiften på dagsordenen (samme udgave, § 21, stk. 2). Fordeler jeres vedtægter efter areal, så tjek, om de siger, hvem der godkender et nyt areal.

Skal det indbyrdes forhold mellem boligafgifterne ændres, kræver standardvedtægterne et skærpet flertal. Mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer skal være repræsenteret, og mindst 2/3 af ja- og nejstemmerne skal stemme for.

Er færre repræsenteret, men stemmer 2/3 for, kan forslaget vedtages endeligt på en ny generalforsamling med 2/3 af ja- og nejstemmerne (ABF's standardvedtægter, 4. udgave med ændring 07/2025, § 23, stk. 2). Det samme flertal gælder vedtægtsændringer.

Forslaget skal være forpersonen i hænde senest 8 dage før den ordinære generalforsamling, og det kan kun behandles, hvis det er nævnt i indkaldelsen eller gjort kendt senest 4 dage før (ABF's standardvedtægter, 4. udgave med ændring 07/2025, § 22, stk. 2 og 3). Læg derfor opmålingerne og den foreslåede nye fordeling frem med forslaget, så alle kan se, hvad deres egen bolig får.

Ændres fordelingstallene for andelsværdien også, flytter det formue mellem andelshaverne. Om det kræver mere end 2/3 flertal, eller om nogle andelshavere skal give samtykke, er et spørgsmål for administrator eller advokat, før forslaget sendes ud. Hvordan sammenlægninger påvirker fordelingstallene, står i når to boliger bliver til én.

Et konstrueret eksempel: samme boligafgift, ny fordeling

Tallene her er konstrueret til at vise mekanikken. De stammer ikke fra en virkelig forening.

Antag en forening, hvis vedtægter fordeler boligafgiften efter areal. Den samlede boligafgift er 1.200.000 kr. om året, og boligerne er indtil nu opgjort til 2.000 m² i alt. Hjørnelejligheden står til 100 m² og betaler 5 procent, altså 60.000 kr. om året. Den smalle lejlighed står til 60 m² og betaler 3 procent, 36.000 kr.

Efter en opmåling af alle boliger efter samme metode er det samlede areal 2.040 m². Hjørnelejligheden måles til 108 m² og den smalle til 57 m². Hjørnelejligheden skal nu betale 108 ud af 2.040, cirka 63.529 kr. om året. Den smalle skal betale 57 ud af 2.040, cirka 33.529 kr.

Hjørnelejligheden betaler altså omkring 3.529 kr. mere om året, cirka 294 kr. om måneden, og den smalle omkring 2.471 kr. mindre. Foreningen får ikke en krone mere ind. Den samlede boligafgift er den samme, og hver ændring i én bolig modsvares af ændringer i de andre.

Eksemplet gælder kun, når vedtægterne fordeler efter areal. I en forening med ABF's standardvedtægter, hvor fordelingen følger fordelingstallene fra stiftelsen, ændrer den samme opmåling ingenting, før generalforsamlingen har vedtaget en ny fordeling.

Det skal foreningen gemme, før beslutningen er glemt

Den vanskelige del kommer ikke på generalforsamlingen. Den kommer år senere, når en køber, en ny bestyrelse eller en andelshaver spørger, hvorfor netop deres bolig har det fordelingstal, den har.

Gem derfor opmålingen for hver bolig med dato, målerens navn og firma, den metode der er målt efter og tegningen. Gem forslaget, indkaldelsen og referatet med stemmetallene. Gem listen over de nye fordelingstal med den dato, de gælder fra. Er vedtægterne ændret, så gem den nye udgave med dato for vedtagelsen.

Ret derefter nøgleoplysningsskemaet. Felterne C1 til C3 skal vise den nye nøgle, og de skal også stå som noter i foreningens årsregnskab (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 3). Ved hvert salg udfylder foreningen boligens fordelingstal for andelsværdien og for boligafgiften i felt Z14 og Z15 (samme bekendtgørelse, § 6 og bilag 2).

Viser opmålingen, at arealet i BBR er forkert, er det en sag for sig, som når BBR-arealet ikke passer med virkeligheden gennemgår. Hvorfor referatet vejer tungt, står i bestyrelsesreferatet som bevis.

Det, ejendommen kan dokumentere om sig selv, kalder vi bygningens journal, og opmålingen af alle boliger hører til der sammen med beslutningen om at bruge den. Det, der hører til den enkelte bolig, kalder vi andelens servicebog.

Andelo måler ikke boliger op og afgør ikke, hvilken fordeling der gælder. I Andelo hentes boligens BBR-data automatisk, herunder arealet, og foreningens dokumenter kan ligge i ét arkiv med mapper, hvor nogle kun kan ses af bestyrelsen. Alt, hvad bestyrelsen ændrer, bliver logget, så man kan se, hvem der gjorde hvad. Andelos register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.