Omgåelser af maksimalprisen og hvorfor de opstår

En omgåelse er en betaling, der er flyttet uden for prisopgørelsen

Maksimalprisen er ikke et forhandlingsudspil. Prisen må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1). De tre poster skal som udgangspunkt holdes adskilt og opgøres hver for sig (Social- og Boligministeriet, punkt 2, juni 2025).

En omgåelse er derfor ikke en pris, der er sat lidt for højt. Det er en betaling, der er flyttet ud af den opgørelse, bestyrelsen kontrollerer, så aftalen ser rigtig ud på papiret, mens køber samlet betaler mere.

ABF nævner formerne direkte: en ulovligt høj andelsværdi, manglende fradrag for værdiforringelse på forbedringer, manglende fradrag for mangler eller vedligeholdelsesstand, betaling af penge under bordet, og at salget betinges af køb af løsøre (vejledning til køber om prisfastsættelse af andelsboliger, marts 2025).

Sælger må ikke kræve en pris over maksimalprisen, hverken som en del af overdragelsesaftalen eller ved siden af den (samme vejledning). Det er summen, der tæller, ikke hvad posterne hedder.

Loven skelner skarpt mellem tilpasset inventar og alt det andet

Overdragelsen må ikke gøres betinget af, at køberen samtidig indgår en anden handel, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 14, 1. pkt.).

Indgås der alligevel en anden handel i forbindelse med overdragelsen, må vederlaget ikke overstige, hvad ydelsen med rimelighed kan betinge (2. pkt.). Prisen må altså ikke være højere end det, tingen er værd.

Grænsen er praktisk. Særligt tilpasset eller installeret inventar er det, sælger ikke bare kan tage ned fra væggen eller op fra gulvet, for eksempel faste tæpper og hårde hvidevarer bygget ind i køkkenelementer (Social- og Boligministeriet, punkt 12.1, juni 2025). Det kan kræves overtaget af køber.

Løsøre er møbler, gardiner og almindelige klædeskabe (ABF, marts 2025). Fritstående hårde hvidevarer hører samme sted hen (ministeriet, punkt 12.1, juni 2025). Intet af det kan kræves overtaget. Parterne må gerne handle en stol ved siden af, men sker handlen i forbindelse med overdragelsen, skal prisen formentlig fastsættes til markedsprisen, og en pris derover strider mod bestemmelsen (samme punkt).

Samme logik gælder omkostningerne. Det kan ikke aftales, at køberen skal bære sælgerens omkostninger ved overdragelsen (§ 5, stk. 15). Betaler køber sælgers mægler eller sælgers gebyr til administrator, er det en overpris, selvom køber har sagt ja (ministeriet, punkt 12.2). Gebyrer, som køber selv skal betale efter foreningens vedtægter eller administrationsaftalen, er derimod lovlige (samme punkt).

Omgåelser trives, hvor prisgrundlaget ikke kan regnes efter

Reglerne er klare nok. Alligevel opstår omgåelserne, og forklaringen er ikke først og fremmest jura. Den er dokumentation.

Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Bestemmelsen stiller ingen krav om kvitteringer, selvom kvitteringer gør det lettere at fastlægge anskaffelsesprisen og samtidig udgør et bevis i en eventuel overprissag (Social- og Boligministeriet, punkt 10.3, juni 2025).

Det er hullet. Kan hverken andelsværdiens grundlag eller forbedringernes nedskrevne værdi regnes efter, kan køber ikke se, hvor den lovlige pris slutter. Og sælger kan altid henvise til, at forskellen dækker noget uden for opgørelsen.

Andelskronen er det tal, boligens andelsværdi regnes ud fra, og forbedringerne lægges oven i den værdi. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Et gæt kan ikke kontrolleres af bestyrelsen, ikke efterprøves af køber og ikke genskabes af nogen tre år senere. Omgåelser lever i det rum, ikke i huller i loven.

Køber kan lægge fire tal sammen og se, hvor den lovlige pris slutter

Køber har fået værktøjet udleveret, før aftalen underskrives. Maksimalprisens tre poster kan suppleres med prisen for særligt tilpasset eller installeret inventar (Social- og Boligministeriet, punkt 2, juni 2025). Derfor har prisopgørelsen i nøgleoplysningsskema for andelsboligsalg fire poster og ikke tre.

Posterne er Z3 boligens andelsværdi, Z4 værdien af individuelle forbedringer, Z5 tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstand og Z6 værdien af tilpasset inventar, som kan kræves overtaget. De giver Z7, maksimalpris i alt (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2).

Inden aftalen skal sælger udlevere ni punkter med dokumenter og nøgleoplysninger, heriblandt vejledningen til køber om den maksimale pris og overpris (samme bekendtgørelse, § 1, stk. 1). Sælger skal desuden skriftligt gøre køber bekendt med § 5, § 15, stk. 1, og § 16, stk. 1 og 3 (andelsboligloven § 6, stk. 1).

Selve aftalen har samme opdeling. Overdragelsesaftalen skal indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre (ABF's standardvedtægter § 15, stk. 1). Felterne er gennemgået i den fælles overdragelsesaftale felt for felt.

Tre spørgsmål er nok: Er alle poster udfyldt med et tal og en kilde? Passer summen med det, du samlet skal betale? Og er der noget, du skal betale for, som ikke står nogen steder?

Konsekvensen rammer sælger hårdest, men køber hænger også på noget

Køber kan hæve aftalen (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 16, stk. 1) eller kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt (§ 16, stk. 3). Ministeriet lægger til grund, at ethvert beløb over den beregnede maksimalpris er en overpris, uanset størrelsen, og uanset om forholdet er undskyldeligt hos sælger (punkt 14.2, juni 2025).

Er en handel ved siden af enten stillet som betingelse eller sat for højt, er den ugyldig, og køber kan vælge mellem at levere tingen tilbage og at få prisen nedsat (samme vejledning, punkt 12.1).

Bestyrelsen er ikke tilskuer. Den kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt (samme lov af 28. august 2020, § 6, stk. 6), og det gælder tilsvarende, hvis der er indgået en anden handel i forbindelse med overdragelsen (§ 6, stk. 7).

Ved siden af det civile krav ligger strafferammen. Overdragelse i strid med § 5 kan straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder (samme lov af 28. august 2020, § 15, stk. 3), og samme ramme gælder mægler eller rådgiver, der erhvervsmæssigt medvirker (§ 15, stk. 5). Der er ikke regler om straf for den køber, der har betalt en overpris (ABF, marts 2025).

Køber slipper heller ikke gratis. Pengene er betalt, sagen skal føres, og beviset for en betaling ved siden af skal køber selv fremskaffe. Hvad et krav efter salget kræver af begge parter, står i kan du blive sagsøgt for overpris efter salget.

En dokumenteret historik gør den lovlige pris regnbar for begge parter

Hullet lukkes ikke af flere regler. Det lukkes af, at hver linje i opgørelsen kan regnes efter af en, der ikke var til stede, da arbejdet blev udført.

Tre oplysninger bærer en linje: hvad arbejdet kostede, hvornår det blev udført, og hvilken kurve der afskrives efter.

Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, og kataloget gælder, hvis foreningen ikke selv har valgt afskrivningsmetode (Social- og Boligministeriet, punkt 10.3, juni 2025). Kataloget rummer 149 forbedringskategorier i 13 grupper, sådan som de er struktureret i Andelo (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Hvad det betyder for de dyre poster, er regnet igennem i hvidevarer og restværdien ved salg.

Når posterne kan regnes efter, har en betaling ved siden af ingen skygge at stå i. Køber kan se, hvor den lovlige pris slutter. Sælger kan vise, at den ikke blev overskredet. Bestyrelsen kan godkende på tal frem for på tillid. Prisen på manglende papirer er gjort op i hvad manglende dokumentation koster ved salg.

Bor du i en andelsbolig, er Min Bolig gratis for andelshavere. Forbedringer registreres med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, mens arbejdet er nyt, og systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF's kurver. Andelo afgør ikke, om en pris er lovlig. Det gør bestyrelsen, en voldgiftsperson eller boligretten.

Samlingen af, hvad der er lavet, hvornår og for hvad, kalder vi andelens servicebog. Den opgørelse skal laves på ny ved hver eneste handel. De øvrige emner om køb, salg og overdragelse hviler på det samme papirarbejde. En opgørelse, der kan regnes efter, giver ikke plads til en betaling ved siden af.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.