Hvad dækker vurderingsrapporten ikke, når du køber?

Vurderingsrapporten sætter pris på forbedringer, den gennemgår ikke boligen til bunds

En vurderingsrapport har en snæver opgave. Den skal fastslå værdien af forbedringer og løsøre, der er tilpasset boligen, så bestyrelsen kan godkende en pris, der ikke overstiger det lovlige (ABF: Vurderingsperson, tilgået 2026). Det er en prisopgørelse, ikke et eftersyn.

Efter ABF's standardvedtægter er udgangspunktet endda, at sælger selv udarbejder opgørelsen over forbedringer, inventar og løsøre (§ 14, stk. 4). Foreningen kan bestille en vurderingsperson (ABF: Vurderingsperson, tilgået 2026), og er parterne uenige om prisen, afgøres den efter standardvedtægterne af en voldgiftsperson, der laver en vurderingsrapport (§ 14, stk. 5).

Bestyrelsens godkendelse har sin egen grænse. Når bestyrelsen godkender sælgers opgørelse, skal den konstatere, at forbedringerne er til stede og ser ud til at virke. Den må forudsætte, at arbejderne er lavet håndværksmæssigt korrekt, og det er ikke bestyrelsens ansvar, at de er udført lovligt (ABF's afskrivningskurve med vejledning, juli 2022).

Rapporten er heller ikke en tilstandsrapport. Hvad køber kan kræve, hvis der er mangler, står i stykket om hvad køber kan kræve ved mangler. Her handler det om at læse selve rapporten: hvad den har set, hvad den udtrykkeligt ikke har set, og hvad dens tal betyder for handlen.

Forbeholdene viser præcis hvad rapporten ikke har undersøgt

Forbeholdene er lette at springe over, fordi de lyder som standardtekst. Men de er den eneste del af rapporten, der fortæller dig, hvor dens viden slutter.

Led især efter to slags forbehold. Det ene handler om skjulte konstruktioner, for eksempel at der ikke er lukket op i vægge, gulve eller lofter. Så er alt bag en flise eller en gipsplade ikke set. Det andet handler om installationer, der kræver autorisation, for eksempel at rapporten ikke har kontrolleret, om el- eller vvs-arbejdet er lovligt udført.

Det andet forbehold vejer tungt, fordi prisen hviler på det modsatte. ABF's forbedringskatalog (november 2025) forudsætter i sin indledning, at arbejder er lovligt udført, både med foreningens godkendelse og bygningsmyndighedernes accept. En forbedringsværdi for et nyt badeværelse eller en omlagt el-installation er beregnet, som om arbejdet er lovligt.

Kravet er reelt. El-arbejde i boligen må som hovedregel kun udføres af en elinstallatør med autorisation til arbejdet, med de undtagelser loven selv fastsætter (autorisationsloven, LBK nr. 30 af 11. januar 2019, § 2, stk. 1).

Kataloget siger også, hvordan lovligheden kan vises. Der er ikke krav om en faktura, men er der tale om arbejde, der skal udføres af en autoriseret håndværker, må andelshaveren dokumentere lovligheden, for eksempel med en el- eller vvs-attest (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L). Et forbehold om lovlighed betyder derfor, at netop den dokumentation ikke er blevet set.

Mangellisten er den del af rapporten du kan handle på

Mangellisten er rapportens mest konkrete data. Hver post er noget, en navngiven person har konstateret i boligen på en bestemt dag, ofte med et beløb.

Overdragelsesaftalen har sit eget felt til den. Under overdragelsessummen angives først, hvor oplysningen om mangler stammer fra, for eksempel en vurderingsrapport, og der bør samtidig stå dato for udarbejdelsen og hvem der har udarbejdet den. Derefter angives fradraget for mangler, som altid er et negativt beløb (Formularvejledning version 25.07.8, juli 2025).

Læg mærke til forskellen på 0 kr. og et tomt felt. For felterne om forbedringer, tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstand, inventar og løsøre angives som udgangspunkt 0 kr., hvis posten ikke findes, mens et tomt felt kan signalere, at ingen har forholdt sig til den (samme formularvejledning, afsnit 4). Et udfyldt nul er en udtalelse. Et tomt felt er et hul.

Ikke alt på listen er en mangel i prisens forstand. En fejlstrømsafbryder (HPFI-relæ) er et godt eksempel. Nævner rapporten, at der skal opsættes et, er det ikke nødvendigvis et fradrag. ABF regner installationen af et HFI- eller HPFI-relæ som en forbedring, der afskrives over 20 år, og hvis regningen mangler, skal arbejdet være godkendt af en autoriseret el-installatør (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Relæet er heller ikke valgfrit. Ifølge ABF skal alle danske husstande have en fejlstrømsafbryder, og foreningen risikerer en bøde på 5.000 til 10.000 kr., hvis den mangler (ABF: El, tilgået 2026).

Hvem der betaler, afhænger af, hvornår relæet sættes op. ABF regner det som en forbedring (20 år), og det er andelshaveren, der betaler (ABF: El). Sættes det op efter din overtagelse, er det din udgift. Om manglende lovliggørelse kan give fradrag, er en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note Q).

0 kr. i tilbageholdelse er ikke en friattest

Tilbageholdelsen er let at læse forkert. Står der 0 kr., lyder det som en friattest. Det er det ikke, og tallet kan stå to steder med hver sin betydning.

Anbefaler vurderingsrapporten en tilbageholdelse, er beløbet vurderingsmandens skøn over, hvor stor en sikkerhed de fundne mangler kræver. Står der 0 kr., har vurderingsmanden ikke fundet behov for en sikkerhed. Det er ikke det samme som en bolig uden mangler.

Overdragelsesaftalen har sit eget felt til tilbageholdelse, og her er formularvejledningen klar. En del af overdragelsessummen bør kun tilbageholdes som følge af eventuelle mangler, hvis det fremgår af foreningens vedtægter eller praksis, at køber har ret til det. Er det ikke tilfældet, angives 0 kr. (Formularvejledning version 25.07.8, juli 2025, afsnit 8). Nullet i aftalen kan altså betyde, at foreningen ikke har en sådan ordning.

Har foreningen en ordning, fungerer den som en buffer. Vejledningens eget eksempel regner med et standardtilbagehold på 50.000 kr. af en indbetaling på 500.000 kr., som kan øges, hvis køber reklamerer over mere, før pengene er udbetalt til sælger (samme formularvejledning). Fristen for at forfølge kravet bør ifølge vejledningen ikke være kortere end 3 eller længere end 6 måneder fra reklamationstidspunktet.

ABF's standardvedtægter har en tilsvarende mekanik. Forlanger køber prisnedslag for mangler, kan bestyrelsen tilbageholde et tilsvarende beløb, hvis kravet skønnes rimeligt, indtil det ved dom eller forlig er afgjort, hvem pengene tilkommer (§ 15, stk. 7).

Et 0 i tilbageholdelse og en mangelliste med beløb kan derfor stå i samme handel uden at modsige hinanden. Tilbageholdelsen handler om sikkerhed for krav. Mangellisten handler om det, der allerede er fundet.

En uændret rapport viser hvad der var noteret og hvornår

Rapporten har én egenskab mere, der først bliver vigtig, hvis noget går galt. Den beskriver boligen på en bestemt dato, med navn under. Hvorfor den datering er værd at betale for, står i stykket om hvad I mister ved at springe vurderingsrapporten over.

For køberen er pointen konkret. Opdager du efter overtagelsen en fejl, skal du kunne sige, om den stod i rapporten. Efter ABF's standardvedtægter (10/2014 med ændring 07/2025) har køber 8 dage fra overtagelsesdagen til mangelindsigelser, og mangler, der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal gøres gældende direkte over for sælger (§ 15, stk. 7). Har foreningen egne vedtægter, er det dem, der gælder.

Rapporten kan her blive et argument, men den afgør ikke sagen. Om en fejl kunne konstateres inden for fristen, afhænger af gennemgangen efter overtagelsen, ikke af rapporten alene. Rapportens forbehold kan være et argument for, at en skjult fejl ikke kunne ses. Hvordan den vej går, og hvilke frister der gælder, står i stykket om hvad køber kan kræve ved mangler.

Det forudsætter, at rapporten er den samme, som da du skrev under. Gem den version, du fik udleveret, med dato. En opgørelse af forbedringsværdier gælder som udgangspunkt op til seks måneder (ABF's afskrivningskurve med vejledning, juli 2022), så den rapport, der gælder for din handel, er den, der lå til grund for din aftale.

Sådan læser du forbeholdene, før du skriver under

Start bagfra. Find forbeholdene og skriv dem af i to kolonner: hvad rapporten har set, og hvad den ikke har set. Det er dit tjekskema.

Gå derefter mangellisten igennem post for post. Står der et beløb, så se efter, om det er trukket fra i feltet for mangler i overdragelsesaftalen, og om aftalen angiver rapportens dato og hvem der har udarbejdet den (Formularvejledning version 25.07.8, juli 2025).

Skil opgaverne fra fradragene. Et relæ, der skal opsættes, er en opgave og ikke nødvendigvis et fradrag, og sættes det op efter din overtagelse, betaler du.

Et konstrueret regneeksempel viser, hvad den udgift betyder på sigt. Antag, at du får opsat et HPFI-relæ for 3.000 kr. (konstrueret beløb). Efter ABF's kurve for forbedringer, der afskrives over 20 år, er der 63 procent af værdien tilbage efter 10 år (ABF's afskrivningskurve, 2022), altså cirka 1.900 kr. i forbedringsværdi, når du selv sælger.

Bed sælger om dokumentation for det, forbeholdet ikke dækker: regninger eller attester for el- og vvs-arbejde. Og hvis rapporten tager forbehold for installationernes lovlighed, så overvej et el-tjek. Der er ikke lovkrav om det ved salg af en andelsbolig, og kræver vedtægterne det ikke, er det op til køber (ABF: El, tilgået 2026).

Hvordan et tjek skrives ind i aftalen, så det kan ændre handlen, står i stykket om vilkår om el- og vvs-tjek ved salg.

Ejeren eller brugeren af en elektrisk installation skal lade fejl og mangler afhjælpe snarest muligt (elsikkerhedsloven, LBK nr. 57 af 19. januar 2026, § 10, stk. 2). I en andelsboligforening kan både foreningen som ejer og du som bruger blive mødt med kravet. Det står i stykket om ulovlige installationer der overlever ejerskifter.

Andelo gemmer rapporten og papirerne bag den

Andelo laver ikke vurderingen og afgør ikke, om noget er en mangel. Kører vurderingen i Andelos vurderingsportal, vurderes hver forbedring for sig som godkendt, justeret eller afvist med begrundelse, og fradrag dokumenteres med foto og kategori. Når rapporten er godkendt og fristen for at gøre indsigelse er udløbet, låses den, så den ikke kan ændres bagefter.

I Min Bolig, der er gratis for andelshavere, samles forbedringer med kvitteringer og billeder. For el- og vvs-arbejde beder systemet automatisk om bekræftelse på, at der er brugt autoriseret håndværker, og kravet bestemmes af forbedringens kategori. Samlingen kalder vi andelens servicebog.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.